银城生活服务超300倍认购背后的物业估值

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今年3月，南京本地开发商殷诚国际正式登陆资本市场。时隔八个月，相关物业管理公司殷诚人寿服务有限公司于11月6日在香港交易所正式上市，迎来了一个辉煌的时刻。

在上市前一天，殷诚人寿宣布全球发售认购，其中香港公开发售可供认购的股份总数为666.8万股，约为382.88倍。这个惊人的数字尤其引人注目的背景下，巨大的居民工人在同一天上市。

这家年收入4.68亿元、净利润2709万元的小型物业管理公司，殷诚人寿将其受欢迎归功于市场环境和对其发展模式的认可。

根据股票发行情况，殷诚人寿的市值约为5.58亿港元。根据2018年净利润2709万元，殷诚人寿的市盈率超过20倍。一些市场参与者认为，与10月18日刚刚在香港上市的蓝光嘉宝服务相比，殷诚人寿的估值可能偏高。

数据显示，蓝光嘉宝服务的发行价为37港元，仅为2019年市盈率的13.3倍。

认购超额

早在2016年4月，殷诚人寿的主要公司就在新三板上市，但其上市于2018年4月终止，然后在今年7月开始向香港交易所移动，4个月后正式挂牌。

该公司已在新的第三板上市两年，目前尚不为人所知。直到HKEx的招股说明书被披露，市场才打开了这家南京小物业管理公司的大门。

根据招股说明书，殷诚人寿是一家物业管理服务供应商，为居住社区提供多元化的物业管理服务和增值服务。除了传统的住宅物业外，它还涉及九类非住宅物业业务，如政府设施、金融机构、物业销售场所、公园、高速公路服务区、工业园区、混合用途物业、学校和办公楼。

截至2019年4月30日，殷诚人寿物业管理服务覆盖全国10个城市，其中江苏省7个城市，长三角城市群其他省份3个城市，管理建筑面积约1960万平方米。管理197处房产，包括89处住宅房产和108处非住宅房产，服务于100，000多个家庭。

财务方面，根据招股说明书披露，2016年、2017年和2018年，殷诚人寿的总收入分别为2.27亿元、3.06亿元和4.68亿元，复合年增长率为43.4%。收入稳步增长的同时，利润却在波动。2016年至2018年的净利润分别为人民币2320万元、人民币1980万元和人民币2710万元。

值得一提的是，从2019年1月到4月，殷诚人寿也经历了收入增加而利润不增加的现象。期间，总收入约为1.85亿元，同比增长48%，但同期净利润为990万元，同比下降2%。

然而，劳动力成本高和物业管理公司业务集中等因素将成为利润的主要批评。

2016年至2018年三年间，员工工资支出分别为1.28亿元、1.78亿元和2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%和68.6%。

然而，对于业务过于集中的问题，殷诚人寿在上市会议上也表示，此次上市筹集的资金将用于收购，主要是江苏和长三角地区的公司，以增加市场份额。

基础不太好的银城人寿对此次上市和发行的认购情况非常满意，这说明目前资本市场对地产股很感兴趣。另一方面，第三方占近80%的发展模式也是市场认可的主要原因。

在房产的高估价背后

自2018年以来，房地产公司聚集在香港进行首次公开募股的热潮一直在持续。截至目前，已有18家地产公司成功在香港上市，殷诚人寿是今年在香港上市的第六家国内地产公司。

事实上，地产股的估值从未让市场失望过，市盈率超过20倍的地产股比比皆是。例如，绿城服务和乡村花园服务的市盈率超过30倍，远远超过母公司。

物业管理行业具有高增长、现金流好、资产扩张轻、周期属性弱等特点。物业服务企业的估值甚至高于房地产企业的母公司。

我们的立场和目标是将公司建设成为长江三角洲地区的领先企业。殷诚人寿保险股份有限公司执行董事兼总裁李春玲在上市大会上表示。

在庞大的物业管理行业中，主要目标是通过扩大规模来抢占更高的市场份额，争夺行业话语权。在一个不确定的市场中，每个人都有机会冲到前面。

一位熟悉殷诚人寿的分析师表示:目前，许多上市物业管理公司都需要母公司和关联公司输血，而殷诚人寿相对独立，这种情况很少见。

数据显示，在殷诚人寿的物业管理服务中，2016年至2018年，独立第三方房地产开发商开发的物业比例分别为61.8%、67.7%和76.1%，这一比例仍在增长。2019年前四个月的比例为77.4%。

李春玲表示，此次融资将用于收购长三角地区的物业管理公司，未来第三方物业的比例将继续增加。

据业内人士透露，房地产开发行业的格局已经形成，但物业管理行业空房的市场非常大，还没有出现一家公司独大的局面，所以留给大家的想象空房非常大。

相关数据显示，2018年物业管理行业营业收入为7043.63亿元，同比增长1036.4亿元，增长17.25%。管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达到279.3亿平方米，比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。

在行业发展的某个阶段，规模是企业的话语权，并购可以快速有效地增加规模。物业服务行业的规模化进程不断推进，类似行业的并购不断发生。

据不完全统计，自去年以来，雅生人寿、物业、碧桂园服务、新城悦、物业、永胜人寿、滨江服务、澳源健康人寿等物业管理公司首次发行(及发行后推出配售)募集资金超过85亿港元，其中企业募集资金的66.1%以上用于收购和扩张。

来源：广州新闻直播