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乐居财经新闻11月6日,中银国际证券发布2019年房地产行业第三季度报告摘要。

2019年1月至9月,房地产行业母公司主营业务收入和净利润增长率分别为19.2%和9.0%,分别比19年中期低1.2个百分点和3.3个百分点。随着16-17年度涨价项目的结算接近尾声,收入和业绩的增长率呈现出收窄趋势。就利润率而言,该行业的总体毛利率和净利润分别为35.6%和10.3%,较19年中分别下降了1.1和1.5个百分点。第19季度住房企业资产负债率为80.6%,比19年中期下降0.1个百分点;净负债比率为102.1%,比19世纪中期下降了1.2个百分点。在现金流方面,2019年1-9月,该行业销售的商品和服务的现金流入同比增长13.0%,比1-6月下降1.8个百分点;该行业购买商品和服务的现金流入同比增长16.4%,比1-6月份增长6.4个百分点。

中银国际证券:地产盈利能力小幅回落,回款改善投资回暖

复习

就盈利能力而言,由于16-17年价格上涨项目的结束,收入和业绩的增长率呈收窄趋势。19年第三季度母公司主营业务收入和净利润增长率分别为19.2%和9.0%,分别比19年中期低1.2个百分点和3.3个百分点。其中,二线房地产企业表现出色,在收入和利润增长方面引领行业。

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从利润率来看,住房企业整体毛利率同比上升,环比下降,呈峰值下降趋势;此外,由于少数股东权益和应计资产减值损失大幅增加,净利润下降幅度更大。2019年第三季度,该行业的毛利率和净利润分别为35.6%和10.3%,比19世纪中叶下降了1.1和1.5个百分点。

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在负债率方面,19季度房地产企业的资产负债率为80.6%,较19年中期下降0.1个百分点,其中预售账户和合同负债的增加影响较大。该行业的净负债率为102.1%,比19世纪中期下降了1.2个百分点。二级住宅企业杠杆率大幅下降,金融结构更加健康。另一方面,2019年1-9月,行业投资现金流出同比增长16.4%,比19世纪中期高出6.4个百分点,投资呈现升温趋势。

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展望未来,我们认为,随着房地产融资环境的收紧,征地建设投资将逐步减少,房企有望加快销售回报,销售价格增长率将下降。此外,土地购买价格将在16-17年内上涨,行业利润率将承受压力。另一方面,房企继续分化,一、二线房企销售依然稳定,预收账款充足,19年业绩有望继续高水平增长,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度可能再次提高。

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投资建议

我们判断,2019年第四季度,随着“一城一策”的深入,部分城市的监管略有放松。目前,2019年主流房地产企业的平均市盈率为4-8倍(详见文末估价表),处于历史低位,具有较大的估值修复动力;与此同时,2019年主流房企的平均股息收益率超过5%,远高于10年来政府债券的收益率;随着领先房地产企业的销售、投融资日益集中,第四季度的配置价值凸显。

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我们认为该行业强于市场评级,建议积极关注政策和融资环境的变化,推荐领先的房企:万科和保利地产;区域负责人:华夏幸福、荣盛发展、蛇口投资;建议关注高增长的住宅企业:欢乐城、阳光城、中南建筑和房地产服务提供商:我爱我家。

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评级面临的主要风险

房地产行业销售额大幅下降,调控政策超出预期。

来源:广州新闻直播

标题:中银国际证券:地产盈利能力小幅回落,回款改善投资回暖

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