特写 | 朱荣斌“颠覆”朱荣斌

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2002年，30岁的朱荣斌买下了他人生中的第一套房。2018年，47岁的他仍然说他从未住过好房子。

这是中国房地产取得巨大进步的十年，朱荣斌曾担任两家1000亿住房企业的董事长和总裁。人们关心房价和房企的规模，但他们对自己住的房子不敏感。

例如，就在一年前，没有人会关注阳光城市的产品会是什么样子。

2017年，被一个宇宙地产企业的光环笼罩的双滨，一个接一个地加入了这个不断攀升的福建地产企业。天平是林腾娇解释的第一个任务。出于这个原因，他给了最大的权力，并尽可能远离房地产。

上任后一年，朱荣斌不断面试，组建了行业内学历最高的管理团队之一；在拓展地盘的同时，阳光城的面积也从10多亩扩大到了现在的28亩。

双滨加盟的那一年，阳光城完成销售额951亿元，同比增长95%；2018年10月9日，阳光城正式宣布正式突破1000亿元，最终实现全年1628亿元的全面销售。

高周转率、强激励和积极进取的规模是阳光城乃至大多数福建房企根深蒂固的单线印象。他们在福建完成了原始积累，近年来移居上海，以近乎激进的方式在资本和房地产市场占据一席之地。

然而，在过去的两年里，环境迫使他们开始改变。

2018年下半年，朱荣斌放下大部分工作，花了三个月时间研究产品和解决方案。1000亿元之后，他最紧迫的任务是制造可销售的产品，同时，他希望消除阳光城对其高营业额和低质量的粗略印象和偏见。

11月2日，阳光城在福州举行了第一次品牌发布会，展示了一年来在产品创新方面取得的成绩。

为什么是福州？

无论从品牌推广还是城市能源水平来看，北京、杭州、成都等二线城市都是房企的首选，但阳光城市为什么选择福州呢？

阳光城总裁助理兼市场总监陈、集团产品中心副总裁兼总经理张、福州区域公司副总裁兼总裁许为活动搭建平台。

交流的地方是最能代表福州历史的三坊七巷。当地人提醒说，有一个与开发商玩游戏的故事。

在20世纪90年代初开始的旧城改造浪潮中，由于三坊七巷位于福州市中心，李嘉诚的掌舵人常石看中了它，并与政府签订了改造协议。根据规划，三坊七巷将在5-7年内改造成为集文物、商业、旅游、文化、居住、娱乐为一体的街区。

开发商最终背离了改造和保护的初衷。2003年，四个13层的商业和住宅建筑被命名为“一进华庭”，在三车道和七车道中只剩下两车道和五车道。

后来，福州市文化保护单位将此事逐层上传。经过多年的谈判，2005年12月，福州和长沙终止了保护和改造工程合同，三车道和七车道最终被政府收回。这是福州一场由来已久的著名的退地风暴。

从另一个维度来看，福州人的舒适与安宁也在检验开发商的急功近利。作为一个城市建设者，如果你不能理解和满足一个城市现在和未来的需求，你最终可能会被抛弃。

阳光城市为此次品牌发布提炼的核心是创新，即整合，包括历史与未来、东方与西方、美学与智慧的多重整合。

你为什么选择福州？

福州是阳光城市的大本营。从2012年到2018年，我们连续七年成为福州的第一卖家，这也给了我更大的研究产品的灵活性。福州区域公司总裁许说。

事实上，自1995年林腾娇创办阳光学院以来，阳光城市已经在福州扎根栽培了24年。目前，福州、浙江、上海在阳光城被列为三家A级区域公司，即年销售额超过150亿元的区域公司。

不过，许也承认，尽管连续七年销量第一，从品牌角度来看阳光城还有很长的路要走。在普通人的心中，第一位有许多方面，如果我们这样做，我们都必须问问题。

在他看来，房地产已经经历了过去十年的黄金时代，所谓的品牌更多的是一个快速发展的产品，而不是实际的包装。未来，这取决于你交付了多少好产品。

然而，习惯于盲目经营、躺着赚钱的开发商将面临更多的困难，从理想到现实是一个漫长的过程。因此，朱荣斌和阳光城市仍然需要长期的努力。

房地产企业的第二条轨道

当高周转率的住宅企业开始追求产品时，他们似乎充满了矛盾，就像他们是否想要规模或利润，这是一个过时的话题。

然而，现实情况是，一、二线城市的限价政策、土地价格的上涨以及行业融资成本的增加，在许多方面挤压了房企的利润。一些分析师预测，未来大量房地产企业的净利润将减半至8%以内。数据显示，2018年阳光城市的净利润仅为6.9%，远低于当前行业平均水平。

下半年房地产格局逐渐明朗。音阶不再是唯一的轨道。住宅企业需要交付更多技术含量的产品，以满足市场需求，并面临更激烈的竞争。毕竟，市场会说实话。

然而，并不是所有的房地产企业都有足够的动机去打造品牌和产品。就销售而言，当市场不好的时候，只要利用渠道，进行降价促销，每天仍然可以是卖房的好日子。另一方面，为了美化报表的利润，严重克扣建设成本，减少分配和收缩已经成为普遍现象。

然而，买家的需求被忽视，大量的土地资源被浪费。房地产仍然是无礼的行业。

那些能够理解时代并适应潮流的人最终会采取行动，即使正确的事情往往似乎充满了困难。

为此，阳光城市提出了绿色智能家居的概念，包括绿色健康和智能技术。此外，吴建斌还担任阳光城市绿色智能家居研究所所长。

今年9月，阳光城市与清华大学联手推出了一个联合学术项目，绿色智慧工程也相继进入市场。

此外，张表示，阳光城市从去年开始调整激励机制，包括加强质量考核和利润考核。其中，质量评估以工程质量和设计质量为切入点，利润评估是对当期利润和结算利润的综合评估。

然而，好房子的概念听起来太笼统，更不用说如何将其纳入评估体系。

陈表示，与单一的绩效衡量标准不同，产品质量涵盖多个层面，包括项目设计、客户满意度、交付投诉率、物业水平等。此外，从营销的角度来看，淘汰率和溢价表现可以作为质量评估标准，这是一个复杂的系统。

变化开始出现。从集团层面到区域公司，朱荣斌提出的规模上升，质量树的标杆通过管理体系逐渐渗透到阳光城市的整个体系中。

在过去，你可能更关注不同地区的表现。新战略出台后，各地区可能会在另一条跑道上竞争，那就是产品质量。陈透露。

然而，矛盾仍然存在。如何平衡质量改进带来的成本增加，如何让产品真正体现在利润上？

许介绍说，以福州市潭景项目为例，它是城市核心区的一个高价场所。然而，由于阳光城当时获得了土地，从成本方面来看，有足够的空客房来生产好的产品。

在高端性能方面，陈透露，目前阳光城推出的十几款绿色智能家居产品中，有一款因价格限制被扣除，其余与竞争产品相同。

从市场营销的角度来看，虽然外界认为房地产已经接近天花板，陈始终认为，只有把产品做好，才会有好的市场，而目前的房地产市场仍然是蓝海。

来源：广州新闻直播