对话甘永清：花样年商旅文 新商业形势下“猎手”的抉择

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编者按:11月14-15日，2019年度商务会议将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结和展望未来的契机。

有鉴于此，观点地产诚邀一批商业地产开发商和专业人士讲述他们的商业地产故事，记录和解读中国商业地产的发展。

观点房地产网在房地产销售门槛逐渐提高的时刻，越来越多的房地产企业对未来的战略部署有了新的认识:曾经多元化的万科提出了融合和聚焦，而中海正朝着综合化的方向发展，而深圳的其他房地产企业则倾向于精细化经营。

2019年，正值房地产上市十周年之际，公司董事长潘军在今年重返房地产业后，明确提出了第二次创业，即面对当前的房地产形势，重新审视和调整金融、投资、运营等方面的经营策略，以实现在各个角落的赶超。

集团层面的经营理念和战略要求遵循自上而下的趋势。作为重要支持之一，商务管理部正式更名为“梦幻商旅”，不仅遵循“和而不同、因地而异”的资产管理策略，而且在消费升级和市场突破上实现了跨越式转型，紧跟业务发展趋势，为商务和商务旅游项目的运营奠定了基础。

在多元化经营的基础上，集团对商业管理公司的业务范围和发展步骤有更宏观的要求，并将业务、文化和旅游相结合，进行相应的统筹规划和相互赋权。幻想曲商旅助理总裁甘永清先生在接受视点房地产新媒体专访时表示。

以人为本，轻而重:未来轻资产将达到90%

自2010年成立以来，幻想曲商旅经历了9年的历程，不仅通过不断吸收和追随新的消费趋势来提升品牌，还完成了四大产品体系(红糖、花生糖、芝麻糖、花样世界)，实现了领先同行的个性化主题化业务，紧跟地铁业务的分红趋势，以市场为导向，从消费转型和层次体验两个方面固定了文化旅游的商业模式。

近年来，随着国内需求市场的发展，特别是人们旅游的日益普及，许多文化旅游项目呈现出新的生机。甘永清介绍，自去年以来，幻想曲年商旅先后承接了扬州爱镇、桂林星锦花园、桂林塔山等文化旅游商务项目。此外，还有更多的文化旅游项目在不断接触。

其中，爱镇位于扬州市邗江区甘泉街。扬州政府特别结合自身资源，如浪漫的樱花、古老的文化、非遗产业和名宅，打造文化产业园。《幻想曲商旅报》通过深入挖掘当地秦征文化的价值和受众，恢复自然景观与人文特色的互补性，锁定爱城的项目定位和基因，符合政府对公园可持续发展的要求。甘永清指出，无论是爱镇项目还是桂林项目，从规划定位、招商扩张、运营管理等过程来看，《幻想曲商旅报》都为扬州政府做出了深入的布局和总体规划。

幻想曲商旅纸业虽然近年来致力于拓展轻资产业务，但也坚持注重自身产品线的突破和创新的指导方针，仍然为资产合作和委托管理项目提供更好的服务。但是，不可否认的是，资金量大、开发建设周期长的重资产发展速度会比较慢，而合作形式多样、扩张迅速的轻资产发展速度会比较快。

目前，轻资产规模不仅是商业管理公司市场竞争力的体现，也是检验和评估资本市场的基本依据。据了解，幻想曲商旅共有53个项目，其中70%为轻资产，30%为重资产。集团要求轻型资产的比例应达到90%以上。

甘永清指出:整个收入来源和结构的比例必须是9: 1，才能说轻资产的核心是人，服务是提供给开发商的。他预测实现这个目标大约需要三年时间。

第二，企业家精神和意识形态创新:商业选择就像猎人打猎

形成规模效应和分担成本是加速轻资产扩张的重要措施。甘永清指出，轻资产的简单委托管理主要来自管理费的收取、投资佣金和后期的周转，空房的利润非常有限。

单纯依靠轻资产产出和依靠人力赚取利润将会大大减少。他举了一个例子:一个6万平方米的企业，年租金收入约为4000万元，按管理费+佣金+佣金的方式计算，企业管理公司每年可能收不到200万元。

如今，行业风起云涌，传统的商业托管方式已不能满足市场转型期的盈利要求。然而，通过股权参与、整体租赁和收购等方式介入资产管理，使得空利润的控制能力更加得心应手。例如，如果你用50元租它，然后用100元租出去，50元就有利润。如果你用50，000平方米的商业组合来衡量，在理想的条件下，你每年可以获得近3，000万的收益。如果进一步评估商业管理成本，剔除开发、流通和摊销过程中的消耗和劳动比例，投资回报的净利润可达1000万以上。

今年，为响应集团第二次创业的意识形态创新理念，幻想曲商旅纸业已经在为业务调整和资产管理方法的选择做准备。如果你想在拐角处超车，就像打猎一样，所以如果你想最大化公司的利润，你应该大胆尝试。甘永清指出，为了实现利润最大化，公司也可以在后期进行承接外部整体租赁项目的实验。

挑战和利益并存，这种自筹资金的方式考验了《幻想曲商旅报》的判断能力、交易能力、资源整合能力和运营管理能力。因此，项目的选择将有一个更高的门槛。甘永清指出，幻想曲年的商务旅行和文学这方面主要集中在一线城市和二线城市的核心区域，空.地价较高

在幻想曲中，从箱形建筑到商业区应有尽有。除了“三堂一世界”的自有品牌系列和已合作的轻资产项目外，未来我们希望专注于质量、标杆和影响力。甘永清告诉视点房地产新媒体。

以下是视点房地产新媒体对幻想曲商旅助理总裁甘永清先生的采访:

观点房地产新媒体:上半年商业管理更名的主要考虑是什么？

甘永青:从去年开始，集团的战略是回归房地产主业，以房地产和色彩生活为主业，重建房地产+物业管理。作为配套业务，商业管理公司也做出了一些新的战略调整。

原来，我们都是纯粹在商业物业管理方面做了相应的布局。从去年开始，我们陆续经营了一些文化旅游与商业相结合的项目，如扬州的爱镇、桂林的繁花里、桂林的塔山。

本集团正考虑商业管理公司的业务多元化基础，将业务、文化和旅游结合起来，共同做出相应的发展。我们正在逐步实现业务多元化。2018年，是文化旅游的一次考验，在试水过程中，市场声誉和反映都非常积极。

观点房地产新媒体:从目前的情况来看，幻想曲业务倾向于做较少的资产？

甘永青:不完全是。目前，我们正在采取强调重要性和严肃性的路线。一方面，幻想曲年有53个商业和文化发展项目，管理的商业总面积超过300万平方米。在这53个项目中，大约有13个项目是在美好的一年里自行开发建设的。商业管理公司负责经营管理，其余40个项目为轻资产合作项目。

我们坚持两者并重的路线。相对而言，对资本的要求，包括对地区的要求，都很严格，现在越来越难做到，这就是为什么越来越多的商业房地产公司正在慢慢走向轻资产模式。

这并不意味着我们完全做轻资产。现在轻资产与重资产的比例是7: 3，70%是轻资产业务，30%是重资产业务。集团要求我们的轻质资产占90%，这对我们来说既是机遇也是挑战。

观点房地产新媒体:现在很多商业管理公司都在寻求ipo。你在幻想曲里有这样的计划吗？

甘永青:房地产业和房地产业都已经上市，都是在集团严格有序的部署下完成的。因此，对于商业领域，将始终遵循集团的战略要求，拓展资产业务，实现更高效、更准确的发展规划。幻想曲年的商务旅行不会急于求成，而是更加注重稳步前进。在过去的十年里，商业之路始终坚持“不要忘记你的首创精神”稳步前进的信念。

十年来，我们所做的已经不再是简单的委托资产的商业管理，而是稳步实施求变和布局全国，也是一条商旅与文学融合的实践之路。无论是商业总量还是城市价值，《幻想曲商旅报》现在都坚持与城市共同成长的理念:为新兴区域城市的经济发展提供建议，为城镇的特色转型注入新鲜基因，赋予地方综合产业链权力，为居民多样化的闭环消费提供优质能源。

Ipo股改是每个公司努力的方向，而《幻想曲商旅报》也不例外。但是，从公司目前的轻重资产和收入比例来看，我们控制资本市场和估值的能力将非常有限。即使我们对外在商业领域占据了一定的市场份额，对内有了团队实力，兄弟公司的资源实力也有所提升，如集团所说，如果目前的收入来源于结构性的比例，不能满足9:1的要求，我们在寻找资金落户和发行股票方面仍然面临越来越严峻的挑战。

观点房地产新媒体:投资布局是什么？

甘永青:企业管理战略仍然围绕着整个集团的大战略进行。如果我们按照9: 1的比例来做，我们应该通过忽视资产来加快发展的步伐，我们将讨论在合作的方式和方式上更加多样化。除了文化旅游，一些全租业务、参股业务和M&A业务也将做出相应的尝试。

单纯从资产的角度做生意，利润是非常有限的，只有通过参股和租赁整个房子，我们才能赚取最大的利润空房间。但是，在选择项目时，我们也会有条件，主要集中在一线城市和二线城市的核心区域。在这些地方，现有企业可以通过全租、参股和收购的方式获得经营权，这些方式将会慢慢尝试。

非一线城市和非二线城市核心区域的项目往往忽视资产出口和资产管理服务。现在，三线和四线城市的很多项目都要求我们参股、整体租赁和合并，我们没有什么兴趣。这是我们这么多年做生意的过程中所看到的。真正的商业有空的溢价，而空未来的发展仍在一线城市和二线城市的核心区域，以及develop/きだよ0.的其他地方

观点房地产新媒体:现在上海有很多海外资本因为这个原因进行并购？每个人都对一线和二线城市持乐观态度。

甘永青:资本追求稳定的回报和回报的年与周期。许多海外资本更加关注核心领域。拥有独立产权的项目将会越来越多，商业交易量将超过8万平方米。经过一两轮调整周期后，现在它正在慢慢稳定下来。所有的租金收入、商户和消费者都已经稳定下来。未来收购的项目每年将有6%到8%的回报，这都是大资本

观点房地产新媒体:现在一些开发商将设立基金来扩大商业项目。

甘永青:这很难，因为这涉及到大型商业收购和交易。在某些方面，退出渠道不得不依赖资本市场。许多海外基金可以将自己的项目注入资本，并且可以为资金的进入和退出找到相应的退出渠道。

国内开发商成立基金收购一个项目后，很难找到更多的投资者或有更多的投资者认购该基金。例如，如果一个国内开发商投资40亿或50亿元来收购一个项目，他会认为最好是拿更多的土地来开发。

相对而言，国内市场的退出机制和退出渠道相对有限，中国大量并购项目的资金来源和背景都是外资。尽管国内企业将设立基金收购一些好项目，但它们在这个过程中做得并不好。

来源：广州新闻直播