绿城服务：宋卫平和吴亚军走到一起了

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龙湖集团董事长吴亚军

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这个庞大的房地产市场吸引了吴亚军的觊觎。

12月29日，龙湖集团(0960。香港)宣布将持有绿城服务公司10%的股份(2869。通过购买已发行的股票和认购新股。同一天，绿城服务也发布了一项声明，证实了此事。

过去一年，地产股上涨势头良好。亚人寿保险股份有限公司(3319。香港)及郊野公园服务处(6098。香港)增长了近两倍。物业管理巨头，也就是绿城服务公司，并没有上涨多少，但他们已经上涨了一半以上。

众所周知，房地产开发商跨企业投资地产股的情况很少见。所以龙湖选择在绿城这个节点入股。吴亚军打了什么算盘？

李海荣兑现了10.76亿港元

根据公告，龙湖的持股分为两步。龙湖首先以10.76亿港元(约9.67亿元人民币)购买了1.39亿股绿城服务股份，占总股本的5%，然后在2020年6月30日前认购和配售新股，之后将持有总股本的10%。

根据这一计算，龙湖购买绿城服务的每股成本为7.74港元，比绿城服务的最新收盘价7.99港元低3.13%。这个折扣率不高。

绿城服务目前的所有权结构(来源:直接齐平)

据悉，此次交易的实际买方为赛灵克控股有限公司，买方的担保人为嘉讯发展香港(控股)有限公司，两者均为龙湖集团的全资子公司。

卖方为丁香园国际投资有限公司(以下简称liicl)，一家在英属维尔京群岛注册成立的有限责任公司，实际由绿城服务公司董事长李海荣所有，持有绿城服务公司5.63亿股股份，约占公告日绿城服务公司已发行股本总额的20.20%。在完成5%的股权交易后，李海荣的股权比例将降至15.20%。

5%股权交易前后的股权变动图

据了解，李海荣于1998年10月加入绿城服务集团，作为绿城的创始业主服务了一代人。他现任绿城服务集团董事会主席，负责集团的发展战略和战略规划以及重大运营事务的决策。这一次，李海荣将一次获得超过10亿英镑的财富。

吴亚军看到了什么？

从动态市盈率来看，绿城的最新动态市盈率为41.82，碧桂园为37.30，雅人寿为28.28，中海地产为33.27。可以说，从目前的估值来看，绿城并不占主导地位。这仅仅是因为过去一年它的涨幅较小吗？

据业内人士称，投资房地产的逻辑主要如下:第一，有稳定的收入，物业费有涨价趋势；第二，市场发展迅速，大量中小型社区物业被收购，物业水平提高；第三，有想象力的空，智能社区领域，如社区大数据需要开发。

回到绿城服务本身，其领先地位在于其突出的收入规模。截至2018年底，绿城的服务收入为67亿元，在香港上市企业中排名第一，比碧桂园的服务收入高出近20亿元，位居第二。此外，与今年被房地产企业分拆上市的碧桂园服务不同，绿城服务自成立以来一直独立于绿城中国，提供基本的物业管理服务。

值得一提的是，尽管绿城服务在收入方面排名第一，但在管理领域却不是最大的。截至2018年底，绿城服务的管理面积为1.7亿平方米，落后于色彩生活和田园服务。而这主要与高地价的商业和住宅物业有关。此前，根据绿城服务公告，其物业费的平均单价为3.16元/月/套，远高于行业平均价格2.3元。

然而，就销售毛利率而言，绿城的服务是次等的。截至2018年底，绿城服务销售毛利率为17.9%，远低于雅人寿38.2%和碧桂园37.7%的毛利率。物业费高于行业平均水平，毛利率低于行业平均水平，显然绿城服务需要加强成本控制。

与此同时，绿城服务的债务水平相当令人满意。截至2018年底，绿城服务的资产负债率为55.00%，略低于碧桂园服务的57.81%，但高于雅人寿服务的24.48%。

总的来说，除了收入规模领先、负债率不高外，绿城服务的财务指标相对均衡，不太乐观。

对于此次收购，龙湖表示，“一方面，龙湖看好社区服务业的发展前景；另一方面，龙湖也看好绿城服务的管理能力和公司的发展潜力。绿城服务在规模、服务质量、品牌声誉和客户粘性方面处于行业领先地位。此外，绿城服务市场化程度高，增值服务起步早，已经初具规模。龙湖认为，此举是一项宝贵的金融投资。”

中国物业研究协会总经理杨说:“他们都是物业优质服务的代表。和一个董事会席位。龙湖地产暂时没有上市计划，龙湖也可以提前熟悉房地产上市公司。”

然而，龙湖还表示，由于该投资属于金融投资性质，交易完成后仅持有10%的股份，因此不会形成控股影响，也不会与龙湖形成横向竞争关系。

龙湖所指的同行业竞争实际上是龙湖旗下的龙湖智能服务。根据企业调查，龙湖下的悦翔智能物业服务有限公司和悦翔智能科技有限公司的控股股东为龙湖智能服务(香港)有限公司..

吴亚军曾表示希望通过改革降低物业成本，而智能服务是吴亚军指出的改革模式的重要组成部分。截至2019年年中，龙湖智能服务实现收入25.8亿元，同比增长39.2%。

那么，投资房地产股票是一项好生意吗？2017年，张玉良将其绿地地产以10亿元人民币出售给雅生，然后以10亿元人民币购买了雅生20%的股份。进出不花一分钱。两年后，张玉良在高位兑现，先是卖出5000万股，获得近10亿美元现金，同时仍持有雅士林11.25%的股份。张玉良获利了。

龙湖智能服务实现了快速增长，但目前没有上市计划。然而，一位知情人士分析称，提前熟悉上市公司可能是为公司后续上市做准备。值得注意的是，绿城服务已经连续两年出现收入增长乏力的迹象，目前的市盈率也不低，所以吴亚军的业务能否盈利还有待观察。

中国绿城前董事长宋卫平

不过，很有意思的是，宋卫平和吴亚军这次走到了一起。一向“自大”甚至不把万科放在眼里的宋卫平，曾经视吴亚军为“偶像”。“她是一个正直的人，精致而自信。这是一个勇敢无畏的女老板。”宋卫平高度评价吴亚军。

宋和吴年龄相近，入关时间相近，一南一北；一个是喜欢“炫耀”的理想主义者，另一个是极端内向的现实主义者；一是做事马虎，二是一丝不苟...这一次，龙湖股份，他们似乎完成了久违的精彩相遇。(林振兴也参与了这篇文章)

来源：广州新闻直播