中国社科院发布房地产月度报告 核心城市房价继续小幅下调

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12月27日，中国社会科学院财经研究所发布了《中国住房市场发展月度分析报告》(201912)。

据悉，该报告是由中国社会科学院财经研究所邹住房大数据团队在2019年11月对住房指数进行监测分析的基础上，结合项目团队对中国住房市场的长期跟踪研究而完成的。

总体而言，核心城市房价继续小幅下跌，小洋春可能难以重现。

2019年11月，核心城市房价稳步回落，房价波动性进一步降低。根据中国24个核心城市房价核心指数，2019年11月，核心城市房价环比下降0.24%，环比上升1.9%。这也是自2019年8月以来的第四个月，当时核心城市的综合房价略有下降。与2018年同期相比，核心城市房价波动明显降低。

二手房成交量继续回落到过去三年的平均值，成交量有所下降，但没有降至冰点。2019年11月，10个重点城市二手房成交指数为138.39，比10月份低8.62%，与2017年以来二手房成交指数的月平均值大致相当。由此可见，虽然下半年二手房成交量持续下降，但仍在正常范围内。二手房的成交量远未进入没有市场的冻结区。

随着政策趋势的进一步明确和房价整体波动性的降低，2020年初房地产市场的小阳春现象可能难以重现。

2019年初小阳春的出现主要基于以下几个条件:一是2018年第四季度核心城市房价快速下跌，市场积累了一定的反弹势头；其次，2019年初，住房控制政策进入了真正的空时期，市场各方乐观地推测，控制政策可能会转向。目前，这两个条件已经发生了很大变化。首先，2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确决定调整2020年房地产政策。会议再次强调，住房应当用于居住，而不是用于投机，稳定土地价格、住房价格和预期的长期管理和控制机制应当充分实施。2020年房地产调控政策的主线相对清晰，政策的房地产空期预热房地产市场的可能性大大降低。第二，在2019年第四季度，房价普遍稳步下降，没有明显的向下调整，所以市场的累计反弹势头也很小。总体而言，2020年初，房地产市场不太可能再次出现明显的小阳春现象。

就城市而言，深圳在一线城市中已达到新高，而北京仍在下降。在2020年下半年，稳定房价可能会更加困难。

对一线城市住房指数的监测显示，自2019年7月以来，一线城市的房价走势出现分化，仅深圳房价就在上涨，而北京、上海、广州等城市则在继续调整。其中，北京的房价下降速度比其他一线城市要快。住房指数显示，由于自2019年7月以来一线城市的市场趋势不断分化，深圳的房价在2019年11月创下历史新高，而北京的房价则自2017年以来创下新低。与2017年4月的最高点相比，北京房价在2019年11月下跌了约18.5%。广州的市场趋势与北京非常相似，但其波动性略小于北京。自2019年5月以来，上海房价涨跌幅度相对较小，且持续平稳调整趋势。

如果一线城市的市场趋势差异继续加大，那么在2020年下半年稳定一线城市的房价可能会更加困难。在最近几轮房地产小周中，深圳房价的回升往往领先于其他一线城市，这具有一定的市场风向标意义。这一次，深圳房价率先再次上涨，这对其他一线城市的房价预期产生了一定的积极影响。如果深圳房价在2020年下半年继续上涨，其房价上涨趋势可能会逐渐传导至其他一线城市。2020年下半年，一线城市的房价将更加难以稳定。如果深圳房价涨幅在2020年下半年前回落，一线城市的住房市场有望保持总体稳定。

就城市而言，一些二线、三线和四线城市的房价波动仍然相对较大。

在不炒房政策的背景下，一些二、三线、四线城市的房价一直在稳步下降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆以及其他一些二线、三线和四线城市的房价近年来已下跌逾9%。市场理性回归，泡沫缩小，居民购房负担减轻。在二线城市中，长沙的房价水平相对较低，近年来房价下降了约5.99%，居民购房负担也有所减轻。在重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，房价近年来稳步小幅下跌，房地产泡沫的扩大得到抑制。

一些城市的房价波动仍然比较大。住房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁和洛阳的二手房价格近年来上涨了12%以上。其中，2019年11月，苏州房价环比下降1.74%，短期房价涨幅得到初步控制。

北京周边的房地产市场保持稳定。2019年11月，作为北京周边风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

从租赁市场来看，核心城市的住房租金已经迅速下降。反映中国22个核心城市住房租金总体变化的住房租金核心指数显示，核心城市的住房租金继8月份上升和下降后，11月份继续快速下降。2019年11月，核心城市的住房租金指数为101.67，环比下降1.35%，同比下降1.08%。2018年同期，核心城市的住房租金也呈现出类似的下降趋势，但2019年租赁市场的繁荣程度普遍低于2018年。由于11月是租赁市场的淡季，房屋租金的快速下降一般是季节性波动，同时也叠加了少量的经济增长下行因素。

尽管一线城市的短期租金都有所下降，但总体上升趋势保持不变。根据一线城市的房租指数，2019年11月，四个一线城市的房租都有不同程度的下降。其中，北京下跌1.5%，深圳下跌1.6%。然而，从近两年的租金趋势来看，剔除季节性波动，一线城市的住房租金仍呈上升趋势。如果与2018年1月相比，深圳的房租上涨了10.28%，在一线城市中排名第一，而北京上涨了2.86%，在一线城市中排名最后。

报告称，随着住房和城市政策的推进，大多数城市的房价趋于稳定或稳步下降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的稳定。但是，也有一些城市市场波动较大，房价仍有一定的上涨势头。对于这部分城市，我们应该进一步消除房价上涨的潜在驱动力，促进市场回归理性。

来源：广州新闻直播