稳健与聚焦 海伦堡的全国扩张法则

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观点很多人对海伦堡的认识可能仅限于它是一个扎根于广东的房地产企业，但事实上它的版图已经覆盖了全国。

1998年，海伦堡在广州成立，并初步展示了其区域管理能力。海伦堡开发了广州番禺市桥南区的第一个地产——华景新城，成功地改变了当时番禺市桥南区的生态居住环境，确定了海伦堡住宅地产的经营方向和欧洲建筑风格的产品风格定位。通过这个口碑项目创造的高起点，当时羽翼未丰的海伦伯格作为一个优秀的房地产开发商进入了公众的视野。

广东房地产企业一向以低调著称，他们正埋头做实事。海伦伯格也更喜欢稳定和进取。在发展初期，海伦堡在广东省的主要城市如广州、珠海、中山、佛山和惠州建立了稳定的市场地位。到目前为止，海伦堡不再局限于广东省的发展。凭借积累的经验，它已经悄悄地完成了全国商业地图的布局。

据不完全统计，海伦堡已在12个省市的37个城市占有一席之地，主要分布在珠江三角洲、长江三角洲、京津冀、西部和中部，有150多个项目处于不同的发展阶段。

发展的

海伦伯格将自己定义为一个不断扩张的中国房地产开发商。尽管海伦堡一直保持低调，但回顾其21年的发展历程，我们会发现海伦堡从未停止过拓展业务领域。

继20世纪90年代末创建番禺华景等基准项目后，海伦堡继续在当地发展，创建了海伦堡最后的浪漫和海伦堡皇家法院等代表性项目，促进了桥南地区的快速发展，为自己带来了一个繁荣地区的房地产声誉。

凭借番禺石桥地区优质项目开发和运营的成功经验，海伦堡于2005年开始在广州以外开发物业，并将其业务扩展至中山，迈出了对外扩张的第一步。海伦堡已经在中山发展了14年，已经开发了13个项目，包括海伦堡的海伦湾和海伦堡的海伦时间。

进入中山几年后，海伦堡在珠江三角洲迅速扩张，并先后落户江门、肇庆、惠州等城市，进一步深化了土储版图。惠州作为房地产企业抢占海滩的重要场所，也是海伦堡的重点城市之一。在过去的12年里，海伦堡在惠州的不同地区规划了28个项目，创造了著名的代表性项目，如海伦堡的海伦艺术世界和海伦堡的海伦湾。早期城市的布局和深度培育体现了海伦堡的前瞻性愿景，珠江三角洲的这些城市已被纳入粤港澳大湾区的战略规划。

凭借在广东省的成功经验，2009年，海伦堡开始走出珠江三角洲，布局中国一些经济发达城市的市场。海伦伯格选择昆明作为走出珠三角、拓展西部的第一站。海伦堡已经在昆明开发了九个具有代表性的项目，包括海伦堡国际、海伦堡海伦中心和海伦堡中心广场，涵盖多种形式，如住宅建筑、购物中心和办公楼。其中，2012年首次亮相的海伦国际是昆明本地房地产市场的一个基准项目。

2012年，海伦国际进入昆明海伦堡市场，海伦堡利用项目的成功，将成都、Xi、西安等城市纳入西部版图，深化在西部核心城市的深度培育。海伦堡进入成都和Xi市场后，在这两个城市登陆了标志性的经典产品线，包括海伦春天、海伦国际和海伦湾，包括成都的海伦堡海伦天路、海伦堡的海伦国际和Xi的海伦堡海伦湾。

第二年，海伦伯格的战略触角也开始延伸到长江三角洲地区。作为长江三角洲的绝对中心，上海是海伦堡在该地区的第一个核心城市。2013年，海伦堡登陆上海，先后开发了海伦堡、上海爱我城等项目；随后几年，海伦堡先后进入杭州、合肥、宁波、绍兴、嘉兴等城市，进一步深化了长三角地区的战略布局。

2016年，海伦堡完成了国家扩张的最后一块拼图，正式进入京津冀地区。同年，海伦堡进入南京市场，加强了在长三角地区的布局。它的第一个一站式购物中心——海尔城也在这里登陆。2018年开业后，它已成为当地的一个基准商业中心。

海伦伯格在土地市场上的活跃也显示了其扩张规模的决心，并最终取得了成效。根据戴德梁行的报告，在未上市的房地产开发和非国有企业中，根据2017年的合同销售统计，海伦堡排名第九；同年，海伦堡的总销售面积排名第七。

2019年，赫伦伯格没有停止夺取土地，定居在昆明、济南、荆州、南京、九江、佛山、无锡和台州。

布局规则

房地产开发的核心利益来自土地储备，区域选择和土地收购策略的优劣与住宅企业的未来发展密切相关。作为一家老牌房地产企业，从海伦堡的发展轨迹可以看出，它探索出了自己的一套征地规则:以广州为起点，以珠江三角洲地区为重点，然后延伸到长江三角洲地区、京津冀地区、西部地区和中部地区，并对全国进行战略布局。

从其布局区域来看，海伦堡坚持区域投资战略，尤其关注政策支持的区域或地区，如粤港澳大湾区、杭州湾、长江经济带等。粤港澳大湾区由珠江三角洲的九个城市组成，到2018年底总人口将达到7000万。它是中国开放程度最高、经济活力最强的地区之一。杭州湾和长江经济带是一带一路等多个国家战略的交汇点，代表着未来中国东部新的发展高度。

具体到进入城市，当进入区域市场时，赫伦堡将首先在每个区域选择一个或几个核心城市；在核心城市站稳脚跟后，我们将继续渗透到其他具有高增长潜力的城市，在各个地区拓展业务。

以大湾区为例，海伦堡早期在广州深入耕耘，后来逐渐在中山、惠州、肇庆等经济发达城市建立据点。目前，海伦堡大湾区已有近70个项目，大湾区已实现了广州、佛山、东莞、中山、江门、肇庆、珠海、惠州八市的战略布局。目前，海伦伯格在粤港澳大湾区的土地储备价值超过1000亿元，其未来发展将受益于大湾区长期规划的红利。

同样，在国家政策支持下的长三角地区，海伦堡率先进入上海，然后逐渐渗透到杭州、合肥、宁波、南京等城市。这些城市也是长江经济带国家战略规划中的重点城市，是中国经济发展最活跃的地区之一，具有良好的发展前景。

此前有业内人士预测，未来三年中心城市的地价仍将处于上涨通道，土地储备越多，未来房企的竞争力越强。换句话说，海伦堡的土壤储存优势将逐渐凸显。只有具备高质量和成本竞争力的储备才能保持未来扩张的竞争优势。

体现在征地方式上，就是综合考虑各种因素，以各种方式征地。除了传统的招标、拍卖和悬挂，赫伦堡还参与了旧城改造，并从第三方收集和收购。在这方面，海伦堡还拥有一个全职的土地收购团队，负责进行法律风险分析、与交易对手进行谈判以及实施收购交易以控制土地风险。

由于独特的布局规则和土地储备，海伦堡的土地储备在珠江三角洲地区占40%，在长江三角洲地区占18.2%，在西部地区占25.7%，这不仅兼顾了安全和良好增长，也为其业绩的稳定和可持续增长提供了保障。截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，海伦堡的总收入分别为142.27亿元、143.55亿元和175.17亿元，复合年增长率为11.0%。同期，年利润分别为28.98亿元、19.80亿元和22.56亿元。在业务收入中，各地区给出了与布局规模相对应的绩效贡献。

来源：广州新闻直播