招商积余：低毛利率沉疴待破

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深圳乐居金融王湘南

物业管理行业的新巨人已经到来，行业格局又发生了变化。

12月16日，招商局在深圳举行了重组更名上市仪式。8个月后，“a股分拆上市+a股收购a股”的首宗交易案终于尘埃落定。

2019年4月15日，AVIC盛大发布《暂停重大资产重组公告》，宣布实际控制人AVIC国际控股通过协议转让将其全部股份(约22.35%)转让给中国招商蛇口，AVIC盛大通过发行股份收购中国招商地产100%股份。

12月5日，AVIC盛大宣布完成公司名称工商变更登记。公司名称由“AVIC盛大有限公司”变更为“招商局刮起实业运营服务有限公司”，股票代码拟由“00043”变更为“001914”。

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余庆是善行之乡。

回顾过去，“刮平”已经不是第一次了，而“刮平”与招商局集团和中国房地产行业有着悠久的历史。

成立于1872年的招商局集团的前身是中国民族工商业的先驱。1914年2月，中国航运投资促进局实行航运与生产分开管理，成立了“刮起实业有限公司”，这是中国最早的招商集团直属房地产企业，也是20世纪中国最早有记载的房地产经营公司之一。

“商家凑钱”这个名字就是由此而来的。重组后，商人们又一次将“商刮”作为招商部的历史品牌重新回到了人们的视线中。

“招商局刮起”恢复交易，股票代码改为“001914”，是为了追溯和传承。“清理工业运营服务”是指对现有资产的管理、运营和服务，并确定新公司未来的业务方向和发展方向。

事实上，AVIC盛大和招商地产都以擅长机构物业管理而闻名。截至19h1，非住宅项目占招商地产管理项目的32%；AVIC地产是原AVIC盛大物业服务部门的主要业务实体。2018年，AVIC物业代理的物业管理收入约占79%。

具体而言，2018年，原AVIC盛大物业管理业务收入达到37.18亿元，同比增长29.68%；其中，机构物业管理收入29.37亿元，同比增长30%，占物业管理业务收入的79%；在增量管理面积方面，公司2018年新签项目717万平方米，其中机构物业签约面积分别占82%。

截至2019年上半年，非住宅项目占招商地产管理项目的32%。然而，投资促进部门拥有极佳的资源禀赋，而非住宅项目的增长则是空的空间。除了招商局蛇口交付的大量住宅项目外，招商局还拥有大量的商业和工业项目。目前，投资物业的服务范围涵盖居民生活、企事业单位、城市公共三大类20多种形式。

非住宅物业，毛利率低

一般来说，机构资产的定价较少受到政策的限制，更市场化，盈利能力更高。但是数据显示，

截至2019年上半年，AVIC地产和招商局地产的综合毛利率分别为10.28%和6.66%，明显低于行业平均水平。

其中，AVIC盛大2018年年报显示，其管理费用占营业收入的比重较大，为5.8%。此外，值得注意的是，尽管与2017年相比，销售费用、管理费用和财务费用均有不同程度的下降，但运营成本增加了7.06亿元，达到53.48亿元，同比增长15%。

同样，招商局的审计报告也显示，2018年其运营成本为28.86亿元，同比增长19%。同期，管理费用占营业收入的比重最大，为2.0%，与2017年基本持平。

然而，《东吴证券研究报告》预测，招商局在集团中的战略定位将在未来得到提升，成为重要的业务平台，并逐步向利润中心定位过渡。AVIC地产和招商局地产的毛利率提高了/0/，由于管理区域高，盈利能力提高，公司未来业绩增长潜力更大。

截至2019年上半年，AVIC物业管理面积为7634亿平方米，招商局累计为7292亿平方米。重组后，招商局管理面积达到1.49亿平方米，位居行业前五名，仅次于碧桂园服务、绿城服务、保利地产和优雅生活服务。

考虑到招商局凑集了大量的机构物业和商业物业，物业管理费的定价高于业内其他公司，收入和利润的规模增长是可以预期的。

据悉，2018年招商局重组后，预计收入为97.85亿元，预计净利润为10.02亿元。如果不包括房地产和建筑等其他业务，预计物业服务收入总计68.48亿元，净利润3.1亿元。收入规模仅次于万科地产(97.96亿元)，位居行业第二。

来源：广州新闻直播