克而瑞证券：景瑞控股区域深耕，加码轻资产运营，提升抗风险能力

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乐居财经讯李莉12月12日，嘉里证券发布了《景瑞控股研究报告》。

核心观点

该公司是一家专注于长三角地区的房地产开发商，正在转型为一家资产管理服务提供商。截至2019年6月30日，景瑞控股已在中国18个城市开展业务，覆盖长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝等城市群。

销售增长放缓，土壤储存集中在长江三角洲的一、二线城市，以高质量和合理的利润空室。2019年11月1日，公司销售额和销售面积同比增速放缓。在调控政策下，公司销售受到一定压力，平均销售价格达到20798元/平方米，基本保持2018年的水平。目前，土地储备主要集中在一、二线城市，有机会关注实力较强的三、四线城市。地价与房价的比例是可控的，未来空房的利润是合理的。？公司重组导致收入下降，盈利能力和财务风险提高。合同负债同比下降，这为未来营业收入的增长提供了有限的支持。公司在未来的发展中还需要增加销售规模和销售结转的储备和速度。小股东权益比例的增加对项目管理和控制有一定的不确定性影响。三项费用占收入的比重较高，管理和销售费用相对合理。在股权乘数下降的过程中，库存周转率受到一、二线核心城市布局的影响，周转率有所下降。

该公司的债务结构是合理的，在公司销售额不大幅下降的情况下，偿还债务的压力很小。根据公司2018年第一年和第二年的债务偿还规模，计算出相应的销售规模，2019年和2020年需要销售208.8亿元和207.5亿元来偿还债务。截至2019年6月30日，一年内偿还贷款103.8亿元，未限制现金111.1亿元。从公司目前的经营和销售情况来看，通过销售来偿还债务的压力不大。抵押贷款资金水平略有下降，而库存和投资性房地产抵押贷款的比例上升。海外幸存债券比例高，债券风险溢价高。

资产净值估计为5.24元/股，比股价低50%以上。相关部门的pe相对稳定。如果公司加快项目的结转，有望提高市场对公司的pe估值。公司近两个月的平均市盈率(ttm)为2.97倍，与风动地产第二部分的平均市盈率相比为-43%，趋势相对稳定。公司2019-2021年每股收益预测分别为0.89/0.95/1.05元/股。如果搬运速度提高，pe有机会修理4-5次。

公司增加了资本运营，资助的项目也增加了，所以收入需要时间来验证。同时，增加商业地产的持有量，进一步调整公司的资产结构。友豪资产管理专注于私募股权投资基金，何复资本的主要业务包括专项投资、直接投资和联合投资。2019年上半年，尚友资产管理公司现有资金管理规模约为30.7亿元人民币，何复资本投资总额近10.6亿元人民币。

公司拥有优质的土地储备，积极调整资产结构，财务相对稳定，偿债压力较低，建议关注

风险预警:政策风险、融资风险、信用风险和不完全销售业绩风险

来源：广州新闻直播