首创钜大打通奥特莱斯闭环

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乐居金融曾淑佳来自北京

由于商业地产流动性弱，运营商要想提高现金流，就必须找到“金融创新”的融资形式。近年来，资产证券化逐渐受到商业房地产开发商的青睐。出口情结的先驱01329.hk也不例外。

12月9日，首创工大宣布，公司准备设立资产支持证券计划“中联一创-首创工大网点一期资产支持专项计划”，拟发行本金总额35.79亿元，标的资产为房山首创网点和昆山首创网点。首都大学计划将发行所得用于补充营运资金和促进业务发展。

两年前，它启动了启动reits产品发行初步研究的准备工作，以期实现“投资、理财、退市”的商业闭环，完成从重资产向轻资产的转型。次年年底，中联一创-首创工大网点专项资产支持计划成功获批，规模100亿元。据报道，这是中国第一个以网点为标的资产的房地产投资信托产品。

现在，35.79亿张融资融券的宣布意味着其资产证券化已经进入实施阶段。

根据第一官方网站的信息，房山是第一家门店，拥有近18万平方米的商业建筑、11万平方米的门店建筑和7万平方米的购物中心。昆山首家门店位于长江三角洲，总商业建筑面积28万平方米，其中门店10万平方米。

乐居金融获悉，2016年，其控股股东首创地产将其在北京房山、湖州和昆山的三个网点项目注入首创大学。这种资产证券化的两个基础资产来自于它们。

近年来，首创置业不断解除资本规模扩张的“障碍”。除项目交付外，去年还与首都大学签订了竞业禁止合同，双方将取消地域划分安排，并根据土地和房产用途及商业模式进行划分。

这使它成为一项重大举措，不再停留在先前商定的17个城市，并扩大了业务覆盖的地理范围。首都大学首席执行官冯在接受媒体采访时表示，商业地产是一个集中的自然产业，取决于谁先实现规模。

显然，母公司的祝福已经满足了第一个大规模的一些要求。但冯也不得不面对经营周期长、资金存放量大的事实。一个网点要花两年时间才能使项目运作起来，而开始运作和成熟大约要花五年时间，这是对土地容量、运营容量和资本容量的测试。

正因为如此，第一所大学开辟了多种融资渠道的探索。

2019年6月30日，银行等金融机构的首笔贷款约为55.43亿元人民币；银行贷款由土地使用权和投资财产担保，或由公司和资本财产担保。上半年，第一次融资活动的现金流量表中只有一个融资流入项目，即新增银行贷款5.46亿元。

从这个角度来看，第一大的融资渠道还是比较单一的。其后果是现金和现金等价物减少，净债务增加。今年上半年，净资本负债率为115%，高于去年的90%。

面对这种情况，首都大学开始了快速的融资“变道”。例如，今年1月，首都大学和首生旭房地产成立了一个房地产改造基金，总规模为30亿元。

当时，首都大学表示，通过设立该基金，公司可以投资北京、上海等一线城市的改造项目，这些城市的特点是优越的地理位置、便捷的交通系统和租金增长潜力(改造后)。与奥特莱斯项目的协同作用也有利于集团。

该基金的参与缓解了第一所大学的部分融资压力。在品尝了基金模式的甜头后，它还将这一模式引入了最近宣布的资产支持证券计划。

为了准备发行资产支持证券，首都大学的全资子公司恒盛华创准备设立该计划和相应的基金。它打算将资产证券发行计划的收益注入该基金，然后该基金利用相关资金收购基础项目公司的所有股权，并向这些项目公司提供股东贷款。

市场参与者分析了乐居财经，资产证券化可以将未来的资金转化为当前的现金流；或将流动性差的资产转化为可交易资产，以达到提前“实现”利润的目的。此外，它可以降低门槛和融资成本。

这无疑对商业地产运营商具有吸引力。近年来，印度电力集团、凯德集团和越秀房托都参与了商业地产的资产证券化。在未来，这将不可避免地成为一种趋势。

今年上半年，济南、北京房山二期工程率先开工，共开工10个项目，项目布局和数量均居行业首位，总成交额近36.4亿元，同比增长54%；上半年，客流达到1864万人次，同比增长103%。

随着许多出口项目的开展，开创了美好未来的资产证券化可能会一个接一个地进行。

来源：广州新闻直播