西安万达新天地：因何萧条如空城？

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乐居金融杨来自安

万达集团最初的转型相当成功，从住宅开始，生意兴隆。在总结2018年工作时，王健林并没有掩饰自己对企业管理发展的信心和期望:“万达企业管理是万达的核心产业和核心现金流。”

21年前，万达从住宅开发转向商业地产，并逐步探索“现金流滚动资产”模式。与此同时，万达拥有自己的商业品牌，从那以后，万达一直在中国的商业地产领域扬名立万。

在业内，如果一个商业项目被冠以“万达”一词，似乎已经成功了一半，这也是万达近年来决心轻转型的基础。然而，像万达金街和万达新天地这样“只为出售，不为打理”的轻资产运营，在最初的转型过程中已成为“遗留问题”。本期乐居金融走访了Xi传统商业区万达新天地。

空店经营不善率超过一半

万达新天地是万达在Xi的第四个商业项目。它位于Xi古城最繁华的传统商业街东街与解放路、和平路的交叉口。虽然没有地铁覆盖，但也位于地铁出口，交通便利。

从地铁4号线的大城市站出来，“万达？新天地步行街就在眼前，“步行街+高层公寓”的组合非常醒目。当我早上11点钟来到这里的时候，步行街上几乎没有人流，甚至比以前的媒体报道还要冷清，尤其是当我在冬天漫步的时候，更像是在无人的土地上进进出出。只有“令人沮丧”这个词可以恰当地描述。

一楼只有大约一半的商店开门营业，还有许多空商店和商店没有开门营业。从业务类型的角度来看，它也是多种多样和杂乱无章的。即使对开门营业的企业来说，由于顾客稀少，商店里的员工也是懒惰和无精打采的。

从自动扶梯到二楼，开门的商人越来越少，还有more/きだよ/shops和写着“换乘”字样的商店。三楼几乎没有商户，只有儿童、餐饮和培训商户也关门了。透过从地板到天花板的玻璃门窗，封闭的餐饮商户里没有桌子、椅子和装饰的痕迹。

东街被誉为Xi的“第一黄金街”。Xi安百年来的商业发展使其成为Xi最繁华、最受欢迎的商业街。据不完全统计，东街日均客流量超过50万人，节假日客流量超过80万人。位于其中的万达新天地可谓是一个历史积淀了浓厚商业氛围的万达，拥有东街和解放路两条“商业金轴”，有能力打造“城市中心”。

然而，第一黄金街和万达的组合是1+1 < 2。东街商业区既没有繁荣，也没有活跃。被遗弃的步行街，超过一半的空购物率，和“优秀学生”与优秀的条件交出如此低的分数形成对比。

缺少主要商店，聚集顾客，对空商人的期望很高

俗话说，“希望越大，失望越大”，希望越高，希望破灭时内心的冲击就越大。今天的叹息是冷清的，事实上，很大一部分来自行业最初的高期望。

万达新天地于2012年开业，不仅符合当地新东街改造规划，还承载着“复兴千年商业街”的期待。据公开信息，万达新天地总面积为67，700平方米，由3万平方米的公寓楼和2.67万平方米的商业裙楼组成。它有多种商业形式和形式，如品牌旗舰店、步行街和精装公寓。它具有商业、居住、办公、购物、休闲和商务旅行的功能，并试图使其成为当地的商业地标。

根据当时的规划，三层步行街的业态为:1层时尚休闲服、2层商务休闲服、生活精品、3层餐饮，可吸引160多个品牌落户。从当时的媒体报道中，我们可以看到这个项目的期待:发挥集聚效应，引领高端商业创造财富，重塑古街商业格局等等。然而，开业两年后，万达新天地有了一种不同的“兴奋”。这种“兴奋”不是来自客流量的增加，而是来自商家的抱怨。

品牌投资并不理想。万达新天地陷入了“品牌少、人少、人少、品牌少”的恶性循环。商店不能租出去，而且开店率更高。因此，随着时间的推移，万达新天地的声誉和吸引力正在下降。

数据显示，在销售阶段，万达新天地凭借万达品牌和东街的黄金地段，一度达到10万/㎡以上，成为Xi最贵的商铺之一。很难从高价中脱身，高价已经成为商家集体抱怨的一个重要诱因。

这些深陷其中的店铺的投资者和所有者，不是在等待生意兴隆、租金滚滚如流水，而是在等待那些麻烦不断、租售两难的店铺。虽然地铁4号线已通车近一年，但施工围墙已经拆除，项目位于地铁入口处，项目运营和租赁状况仍无改善。

据业内人士分析，“这与东街和解放路商业街的改造和衰败、商铺的分散销售和缺乏统一管理有关，但更多的是与缺乏聚集顾客的主要商铺有关。出售后，没有主要商店来吸引人，品牌只能听天由命。”

不管万达的运营如何，租金都大幅缩水

2014年，一则关于“万达新天地部分商户悬挂白色横幅集体上访”的新闻引起了当地媒体和业界的关注。结果，万达新天地惨淡的商业局面被打开了。

当时有各种媒体透露，万达新天地的租金一直在下降，从开业之初的每月500元和600元/㎡的租金，三年内缩水了近80%，商铺里仍然没有询价。原因是万达只负责开发建设，不负责后期的投资运营管理。

“万达只负责开发和建设。在依靠万达响亮的名字和项目的位置后，它不再负责招商和运营，而是由物业公司进行物业管理。这是万达新天地依然惨淡的关键原因。”据业内分析人士称，万达的专业业务运营管理能力在业内是显而易见的。如果万达负责招商和运营管理，今天的万达新天地可能会是另一番景象。

现实的残酷在于万达新天地有万达的名字，但与万达无关。从法律角度来看，以销售为导向的商业地产在出售后很大程度上结束了与开发商的关系，但品牌的声誉是不可估量的。披着“万达”外衣的万达新天地经营惨淡，空被严重铺砌，这或多或少对万达集团有害，万达集团决心改造和忽视其资产。

自2014年以来，万达新天地一直无人问津。然而，在乐居金融考察期间，发现或许是在店主和商家的长期压力下，物业管理公司试图统一振兴传统黄金商业区的万达新天地。这可以从贴在紧闭的“中国老字号”玻璃门上的告示牌上看出。

通知书由Xi首尔商业管理运营公司签字盖章，内容为:“公司需要整体收购万达新天地商业街一、二、三层，打造统一业务。在大众地产和首尔商业运营管理公司的通力合作下，公司进行统一运营和物业管理。”

来源：广州新闻直播