观点指数 | 十月物业市场报告：资本热度下的“独立”命题

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与此同时，市场上物业公司的估值频繁，使得从事物业服务的大型房地产企业跃跃欲试，物业管理行业独立资本化的热潮也在持续。在传统的销售旺季，金九和银十，物业管理行业也很繁忙。鑫源地产、蓝光嘉宝和殷诚人寿在香港挂牌上市。

根据视点指数研究所的统计，目前有17家房地产公司在h股上市，1家在a股上市。与此同时，保利地产在香港的上市正逐步推进，华润置地表示将在今年内启动上市安排。

房地产估价回归理性

10月份，当香港恒生指数下跌时，许多地产股逆风上涨，成为资本市场的新热点。与房地产业的周期性波动不同，在轻资产模式下，与房地产血液相连的房地产业因其稳定、持续的现金产出而受到资本的青睐。

10月11日，鑫源服务在香港上市，当天公司股价开盘走高，一度涨至100.96%，最终股价回落至2.95港元。然而，在上市的第二天，该公司的股价升至3.14港元，然后上下波动。截至11月18日，该股收于1.93港元，较上市首日下跌34.57%。

另一方面，同样在10月份上市的蓝光嘉宝(Blu-ray Garbo)自上市日以来一直保持强劲势头，首日收于每股42.55港元，每股上涨5.55港元，为2014年以来涨幅最高的地产股，显示出资本市场对地区龙头企业投资价值的认可。

新源服务的尴尬揭示了资本市场对物业管理行业的态度，即在乐观的同时回归理性的空空间。资本关注行业的增长，即行业背后的盈利能力和盈利模式。有业内人士表示，如果未来没有持续增长，即使上市，对物管公司的长期发展来说也只是昙花一现。

国内许多地方的调控仍在继续，未来的趋势将继续保持稳定。住房和没有投机的住房仍然是主要基调。根据国家统计局的数据，从1月到10月，中国已建成住房面积为5.4211亿平方米，同比下降5.5%。其中，住宅竣工面积38474万平方米，同比下降5.5%。

根据视点指数研究所的数据，房地产行业的增长率正在放缓，仅靠母公司带来的项目优势无法满足物业管理行业的规模争议。对于物业管理公司来说，减少对母公司的依赖，扩大第三方管理的比重尤为重要。

数据显示，截至2019年3月31日，新源服务管理的总建筑面积约为1580万平方米，其中新源房地产集团开发的物业建筑面积为1173.8万平方米，占管理总建筑面积的74.29%。2016-2018年前期，新源的服务管理区域分别占母公司项目的85.49%、82.23%和74.63%。第三方管理的比重逐年上升，反映出企业正在逐步改变产权轨道，扩大服务规模。

根据蓝光嘉宝服务的数据，截至2019年6月30日，第三方物业管理的建筑面积约为3610万平方米，占同期蓝光嘉宝服务管理的总建筑面积约6330万平方米的57.1%，占一半以上。在这方面，相对于衡量物业管理服务公司独立性的关键指标，蓝光嘉宝服务已逐渐具备独立于母公司的独立生存能力。

此外，根据中国物业研究协会发布的数据，2018年全国物业管理面积约为246.65亿平方米，复合年增长率为12.01%。其中，百强企业约78.9亿平方米，占32.08%，平均3020万平方米。行业集中度仍处于较低水平，这表明与房地产开发相比，物业公司市场更加分散，标准化水平有待提高，仍处于观望状态。

大鱼吃小鱼，地产规模扩张之路

物业管理服务公司需要增加新增加的管理区域来拓展业务领域，最稳定的来源是母公司，也就是他们所属的房地产开发优势公司。然而，与以往不同的是，增加第三方管理面积已成为今年物业公司最常见的说法，通过收购快速扩张以增加项目量、管理面积和城市布局已成为物业公司快速获取优质资产的便捷方式。

9月底，亚盛宣布将以20.6亿元人民币收购钟敏地产和新中民地产60%的股权，目前业内仍在讨论中。10月8日，嘉凯诚宣布已完成嘉凯诚集团物业服务有限公司100%股权向碧桂园服务的转让。与此同时，碧桂园服务已根据合同向嘉凯诚支付了1.33亿元人民币的首期股权转让款。此次转让后，嘉凯诚将不再持有嘉凯诚物业公司的股权。

尽管通过并购接管项目是最方便快捷的扩张方式，但市场上的大多数物业管理企业仍然是劳动密集型企业，成本高，效果差。大多数较小的物业管理公司没有足够的资金来竞争规模。此外，项目优秀、符合自身发展战略的目标公司无法满足需求，签订战略合作是物管公司发展的另一条重要途径。

物业公司通过战略合同进入区域市场，优势互补，提升服务水平和品牌价值。根据视点研究所的观察，以房企为依托的物管企业在战略扩张中更为活跃。在大部分住宅业务承接母公司项目的基础上，积极拓展非住宅业务，增加服务的多样性。

根据视点研究所的不完全统计，10月份有15个承包项目，其中只有3个住宅物业、2个商业物业和5个公共建筑。视点研究所认为，公共建筑将在很大程度上代表城市的公共形象，并引起社会的极大关注。然而，由于公共建筑一般由公共财政或公益组织运营和维护，资金使用的程序和监管限制非常严格，与商业和住宅物业相比，公共建筑产生的物业管理费用相对较小。因此，一类以扩大收入面积为主要发展路线的大型地产公司自然对签署公共建筑不感兴趣。

随着物业行业的多元化扩张，物业公司开始注重自身的市场化发展，以及整个物业服务行业的创新，一些物业公司也迎来了发展节点，并适时提出了大物业战略。

简而言之，大型财产包括全球财产、全面财产、国家财产、全技术财产和全价值财产。中央深化改革委员会第七次会议审议通过了《关于推进人工智能与实体经济深度融合的指导意见》，提出构建数据驱动、人机协作、跨境融合、创造共享的智能经济形式。这个消息无疑是传统物业管理企业又一个时代的到来。

作为传统服务业的一部分，房地产业与其他行业一样，需要人工智能等现代技术的帮助，以促进管理的升级，加快行业的创新。在这一波智能浪潮中，资金、资源、人才、服务和技术将汇集起来，为更多的物业提供智能支持，促进物业行业的发展。

来源：广州新闻直播