袁一泓：调整的楼市与下滑的车市靠什么支撑？

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正文/袁

一年中的这个时候谁比较容易？据说汽车人的生活有点困难。

11月20日，在中国汽车工业年会上，我听到了专家和汽车公司对今年和明年汽车市场的分析，总体来说并不乐观。从目前的情况来看，今年汽车销量的负增长是很有可能发生的事情。许多人没有想到的是，新能源汽车的衰落几乎像悬崖一样。

走在前列的威来汽车创始人李斌认为，目前新能源汽车的困境是暂时的，“电动汽车的春天不远了”。按照他的逻辑，汽车市场很可能正处于一个转折点，这不仅是传统燃料汽车向新能源汽车的过渡点，也是补贴向市场驱动的新能源汽车的过渡点。

汽车行业的人们交换了意见和做法。例如，汽车金融创新、营销方式创新、渠道和平台创新等等。没用吗？有用的是，一些汽车公司也在逆潮流而动。但很难从根本上扭转市场形势。传统汽车公司和制造汽车的新力量每年都有数十亿的损失。

房地产行业的生活也不太好。

显而易见的表现是销售受阻。除了深圳等新屋供应极其稀缺的城市外，大多数一线和二线热点城市都在控制售价的前提下，延长了销售周期，减缓了付款时间。致命的是，包括内债发行和信托在内的许多融资渠道一再收紧。中小住宅企业融资成本上升。

但是，今年前三季度，百强房地产企业的销售情况并不像想象的那么糟糕，年度目标完成率还不错。为什么？这可能是因为从3月底到4月份有一波销售浪潮；从9月到10月，一批房企采取了打折促销行动。今年的销售任务是在去年底和今年年初制定的，当时业界对今年的趋势甚至不如现在乐观。这也阻止了一些房地产企业设定激进的目标。

值得强调的是，所有采取打折促销行动的房地产企业都取得了良好的效果。为什么10月份全国商品房销售面积由负转正？就我个人而言，我认为是因为同行推广的效果，更多的房地产企业加入了推广行列。毕竟，现金流比利润更重要。

虽然每次楼市转淡，我们都会听到地产界怨声载道，而房屋企业，特别是中小型房屋企业的破产、倒闭、转业和裁员的消息时有所闻。然而，根据我与其他行业的人交流的个人经验，房地产仍然是最好的行业之一。它肯定比汽车好得多。

人们的失落和不满往往源于比较。横向比例，纵向比例，与过去相比，与他人相比。房地产业主和汽车业主有一个共同点。近年来，他们觉得生活不是很好，主要是通过与他们的过去进行比较。

汽车是最早的市场化产业，也是最早开始消费的大产业之一。起初，我工作的媒体人手不足，要跑一段时间来报道汽车。人们曾经把房地产称为最“暴利”的行业，但与早期的汽车行业相比，这是非常错误的。当时一家汽车公司的领导告诉我，卖车赚这么多钱，他有点不好意思。在早期进行营销推广的从业者是一个隐藏财富的群体。

房地产是一个起步比汽车晚几年的行业，两者都在十多年的时间里快速发展，为拉动中国经济增长做出了巨大贡献。不同的是，住房是必需品，而且它的价值很高。汽车不是必需品，它的价值相对较低。多年来，必要的、通常是急需的商品房价格一直在大幅上涨。荣耀必然伴随着怨恨，这并不奇怪。因此，每当房地产企业降价时，都会出现前业主砸售楼处的非理性事件，但很少听到哪个4s店因为降价而被业主围攻。

我曾经创造了一个词叫做交通红利，基于交通的商业模式叫做交通经济。房地产和汽车都依靠中国市场巨大的内生需求来实现持续快速增长。在早期，这些汽车非常昂贵，而且已经卖完了；在房地产市场的黄金时代，房子像白菜一样被抢，甚至最差的房子也能被卖掉——这都是因为人们对汽车、房子的需求、支持和拉动。

毫无疑问，这项政策对房地产和汽车有很大的影响。在过去十年左右的时间里，刺激政策在某个阶段促进了这两个行业的发展。因此，每当他们走下坡路时，行业组织和企业都呼吁出台鼓励政策。例如，汽车行业一直呼吁取消汽车购买限制，并提议增加新能源汽车的补贴；20日，当房地产行业听说中央银行降低了mlf利率时，喜形于色。

对于房地产来说，投机投资者往往是任何刺激政策中最快、最有利的，在可预见的未来，国家不可能刺激房地产；对于汽车来说，市场饱和接近临界点，刺激的边际效应非常有限。房地产和汽车行业低迷的最根本因素是，支撑这两个行业的流动红利已经减少，这不足以促进它们的持续快速增长。

我们没有理由怀疑这两个行业。他们仍然有很大的需求。然而，房地产企业和汽车公司都必须寻求改变。

汽车市场应该满足改进的需求。传统汽车公司必须两条腿走路。一条是创造一款质量更好、性价比更高的燃油汽车，还有大约5年的时间窗；一条腿是新能源汽车的研发或合作研发。5-10年后，新能源汽车将迎来全面替代传统燃料汽车的跨越式增长。

房地产市场既要满足刚性需求，又要满足不断提高的需求。由于增长放缓，一些中小型住房企业退出了市场。为了保持稳定增长，主流房企，尤其是大型上市房企，不仅要坚持以房地产销售为主业，还要开辟新的跑道。这就是碧桂园想进入现代农业和机器人，恒大想造汽车，融创想做文化旅游和健康产业的原因。

这两个行业的共同特征是，它们已经从依赖交通红利的商业模式转变为真正制造优质产品。在这个层面上，它们与人们追求更好的生活和追求高质量增长的经济追求产生了共鸣。

这是一条新的道路。在变革的过程中，住宅企业和汽车企业的新品种可能会诞生。

来源：广州新闻直播