等了14年，内房股REITs再破冰

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时隔14年，招商地产将很快登陆香港市场，仅次于越秀房托。这标志着招商局蛇口(001979.sz)将成为香港第二家拥有reits平台的内资股企业。

11月21日，招商局蛇口宣布，将推动招商局商业房地产信托基金(招商局住房信托基金)在证券交易所发行和上市房地产投资信托基金。最近，住房信托上市申请已经正式提交，有关住房信托上市的协议即将签署。11月13日早些时候，根据HKEx披露的信息，招商局住房信托基金已通过上市听证会，该基金由招商局蛇口发起，由招商局土地(00978.hk)担任住房信托经理。企业调查显示，招商局土地是招商局蛇口控股公司的子公司。

第二内部住宅股票房地产投资信托基金

据了解，目前在香港股市上市的房地产信托基金有12只，包括凌展房地产基金(00823)、管峻实业信托(02778)、辉县实业信托(87001)等。其中，只有越秀房地产信托基金(00405)是内资股reits。招商局住房信托基金的上市将成为第十三个和第二个reits

在香港，房地产投资信托基金只能以信托形式设立，必须在香港证券交易所上市。reits的所有资产只能投资于房地产项目，禁止投资于房地产开发活动，至少90%的净收入必须分配给投资者。那么，招商局住房公积金的资产构成和收入分配是什么？

根据招商局住房基金的招股说明书，其资产包括位于深圳蛇口的五处房产，即:新时代广场、数字大厦、科技大厦、科技大厦二期和花园城市。其中一栋是甲级办公楼，三栋是综合办公楼，一栋是购物中心。截至2019年上半年，该物业总可出租面积约为25万平方米，预计价值为65.17亿元人民币，平均租赁率约为81.0%。

招商地产的子公司荣腾将作为住房经理向基金提供管理服务，主要管理招商住房基金的资产，并为基金单位持有人带来收益，包括以提升资产组合为目的的收购和出售。将收取管理费，基本费用将按每六个月可分配年收入的10%收取。

后续资产管理面临挑战

尽管打破了房地产投资信托基金14年的沉寂，但招商地产信托基金的利润并不乐观。根据招商局住房信托基金的招股说明书，该基金2016年至2018年的利润分别为3.48亿元、7.25亿元和10.99亿元。2019年上半年，该期间利润为3.92亿元，同比下降50%以上，降幅也不小。

此外，招商地产信托基金的净利润越来越多地来自投资物业公允价值的变动，这意味着房价上涨带来的利润占了大部分。

2016年至2018年，基金投资性房地产公允价值变动利润分别为2.16亿元、7.07亿元和12.01亿元，有些年份甚至超过净利润。利润贡献过度依赖房价上涨，这显然不利于招商局住房公积金的利润可持续性。

从2019年上半年净利润大幅下降可以看出，2019年上半年投资性房地产公允价值变动利润为3.82亿元，2018年上半年为9.23亿元。这也是该基金今年上半年净利润大幅下降的主要原因。众所周知，今年以来，国内房地产市场的调控一直严格控制在无房无炒的导向之下。房价增长受到抑制，今年上半年招商住房公积金投资性房地产公允价值变动的利润自然会大幅下降。

在楼市调控趋于正常的趋势下，招商住房公积金仍需不断提高资产运营和管理质量，为投资者赢得稳定的利润增长。这也对其后续资产运营提出了更高的要求。

然而，由于招商局信托基金的五处房产都位于钱海蛇口自由贸易区，这种优越的地理位置给基金的盈利前景带来了很多想象的空空间。随着粤港澳大湾区一体化的发展，这些地块将继续受益。此外，在物业管理范围内，基金业务成熟，租金高，租金涨幅突出，这也是基金收入增长的有利因素。

据业内人士透露，招商局住房信托基金的上市计划可能筹资高达4亿美元(31.2亿港元)。如果成功，无疑将进一步推动招商局集团陆基轻资产的转型进程，这也符合其定位为“资产管理平台”的发展战略。此外，招商局住房基金的上市也可能促进国内房地产投资信托基金政策的自由化。

来源：广州新闻直播