同创集团罗霆：城市更新要从“三板斧”变成“绣花针”

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乐居金融曾淑佳来自佛山

11月21日，主题为“让城市保留记忆，让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。同创集团副总经理罗婷接受了乐居金融的采访。

目前，市区重建已成为一个“窗口”。罗婷认为，中国的城市化已经进入了一个相对成熟的阶段，尤其是在一线城市，那里的土地越来越少，越来越贵，但旧建筑却越来越多。对于城市更新，未来如何继续发展是一个大家应该共同研究的问题。

在过去的几十年里，中国的旧建筑被拆除，新建筑被建造。目前，政府大力提倡的综合整治、有机棚整治或微整治等城市更新方式，提倡以旧换新，能够更好地促进未来城市的可持续发展。整个社会的经济发展已经从过去的粗放型发展转变为现在的精细型发展。大拆大建的城市更新已不适应当前的经济发展趋势，今后应大力提倡。城市更新将从“三轴”转变为“绣花针”，这将使城市的旧建筑焕发出新的生机和活力。

研究建筑的罗婷对建筑有自己独特的看法。他说建筑生命有两个概念，一个是结构生命周期，另一个是功能生命周期。一般来说，住宅建筑的结构生命周期为70年，公共建筑甚至为100年，但功能性生命结构往往只有20或30年。

例如，在酒店、办公楼或购物中心，20或30年后，其空客房、布局、装饰甚至定位都落后了，其价值也在下降。但是，由于该结构可以继续使用，如果将其拆除，将是对资源的巨大浪费。在未来的城市更新中，拆旧建新和以旧换新将是两个相辅相成的方向，但这种以旧换新的模式在未来将会越来越多。

当大家都在谈论下半年的住宅开发时，会有两个明显的趋势。首先，住宅开发银行的垄断将开始出现，而且强者将继续强大；另一个是新业务的多样化。房地产市场将出现许多新的细分市场，包括假日房地产、老年房地产和长期租赁公寓，以及股票激活。

去年，国内住房的增量销售约为15万亿元，过去30年的累计发展存量，包括工厂建筑、办公楼、商业和住宅建筑，已达到500万亿元。即使每年发布1/50，它也将用于激活和转换，这也是一个很大的细分市场。

同创资产专注于粤港澳大湾地区的广州、深圳和香港，并专注于将旧建筑改造成创新的空客房、工业资源和新商业地产。目前，它在广州、深圳和香港有大约20个项目，面积约50万平方米的活化商业地产。

罗婷将激活后的商业模式分为三种类型，即重资产、中资产和轻资产。重资产在收购后被转换，再次持有和出售，或者reits、abs和CMB在条件成熟后打包发行。中国资产是租赁资产，核心地段被低估的资产以相对较低的租金出租，然后进行升级、改造和运营，以创造新价值、带来租金溢价并赚取租金差价。轻资产是品牌出口和运营管理服务，通过专业能力和服务创造价值。

他认为，中国资产目前有很多机会，有利于迅速扩大规模，树立品牌，但抵御市场风险的能力相对较弱。如果租金因市场影响而下降，将对中国资产项目全周期收益的回报产生很大影响。同创自去年开始涉足重型资产领域，并分别在广州和香港收购了两处重型资产。未来，它将与规模和效益相结合。

来源：广州新闻直播