英伦游学记之五 | 在剑桥：美国教授与中国房企的青春对话

本篇文章1755字，读完约4分钟

剑桥大学一直是英国重要的学术城市之一。它培养了许多领域的学者和教授，包括科学、工程、生命科学、社会科学等。，并形成了在国际学术界享有良好声誉的剑桥学派。一位来访的中国学者曾将求真创新的科学探索精神描述为剑桥大学学术创新的动力。

11月21日，视点学徒计划2019学习季从牛津大学转到剑桥大学，一年后再次感受到这所大学追求逻辑与理性的学术氛围。

从剑桥到金庸的石碑，中国人总是与剑桥有着情感上的联系，这能引起游客的兴趣。但是这次旅行的学生有一个更重要的目的。剑桥大学的教授、英国的高级投资顾问和中国开发商的代表将参加今天在这里举行的对话。

对话是为了寻求理解。

无法相互理解是大多数误解、争端甚至灾难的真正原因。无论在什么情况下，相互理解都将是解决矛盾的桥梁。特别是经过三、四十年的市场发展，中国住宅企业已经形成了一股不可忽视的力量。他们还需要理解世界是如何看待中国的，是走出去还是邀请进来。

首先，康涅狄格大学房地产和城市研究中心的全职教授兼主任约翰·格拉斯科是剑桥大学的首席教授。这位田纳西人仍然是中国通。他说，在过去的30年里，他已经去过中国50多次，从北到南覆盖了大连、长春、Xi、西安、北京、深圳和广州。他对改革开放后中国城市和企业的崛起感到惊讶。

格拉斯科思维活跃，说话很快。当谈到国际视野中的经济发展形势时，他不断地在美国、英国、德国、法国、印度、中国和其他国家之间切换。他从学术角度分析了经济发展与国家和文化的密切关系，并详细解释了资本流动的特点。丰富的内容，独特的见解和尖刻的评论将不再重复。

作为一名长期活跃于房地产专业学术团体的教授，格拉斯科还从地段、物业类型和资本流动等方面分析了不同国家的房地产投资状况。他多次强调高回报、高风险的观点。当他肯定房地产是最好的投资领域时，他没有忘记解释，它指的是长期投资，而不是五年内的短期投机。

第二次分享交流由阳光控股执行董事、阳光城市集团执行副总裁兼全球合作伙伴吴建斌带来，他一直在台下听课。为此，他提前半个多月对国内30强房地产企业的财务特征进行了专题研究，向中外学者、教授和企业代表展示了高周转率特征、杠杆模式、利润空空间等丰富信息。与此同时，他坚信，房地产空的空间是巨大的，中国的住房企业也将从债务杠杆和粗放式管理向精细化管理转变。

排名前30位的房地产企业最早成立于1979年，最晚也要到2003年。从零资本到原始积累再到1000亿元，只用了二三十年。他形容这些房地产企业正处于青春期，所以他们在这个阶段都有大规模的幻想。

这可能是中国房地产企业用户的写照，他们可能是中国最神奇的商业集团之一。它们在城市化红利和房地产调控之间无中生有，并利用高毛利、高周转率和高杠杆的模式追求高净资产收益率。现在分红还没有结束，房地产企业只能在资本和同行的围攻下继续埋头苦干。2016年，万科的股东信表达了一种矛盾的情绪，即购买高价土地将承担商业风险，如果不购买，可能会被挤出市场。其他房地产企业也表示，没有大规模的人才吸收是不可能形成的。

一些学生简单地描述说，中国的房地产企业正在用他们的青春赌明天。所有人都笑了。

分享结束后，格拉斯科和与著名金融机构高管乔纳森·贝恩斯、英国格林兰集团首席执行官宋·、世界银行首席技术官进行了近一个小时的问答。这座桥为中西文化代表提供了理解的可能性。

其中，格拉斯科在纸上写下了一系列数据和要点，可以看出准备工作非常充分。果然，他首先肯定了中国的房地产业做得非常好，但我正在思考，马上抛出了几个问题:中国城市化末期企业的应对措施，房地产净利率超过10%背后的杠杆成本，毛利率与净利率的效率比，以及企业国有化和区域化的选择和风险。

学员解释说，根据房地产企业会计准则，毛利是税前利润，净利润应从土地增值税和所得税中扣除。中国和西方的房地产开发在土地使用权、产权类型和融资渠道上存在差异。对于城市化对住宅企业的积极影响，大家已经达成共识，认为中国的房地产模式是在中国独特的城市化前提下的一种特殊的经济行为。

问答交流还涉及中英两国的房地产规划过程和营销特点等话题。虽然没有结论，但这两种观点的代表分别表达了自己的观点。格拉斯科高兴地对学生们说:“谢谢你们的介绍。”每个人都还想要更多，他们在晚宴上热情地交换了许多意见。

来源：广州新闻直播