和裕地产：现房焦灼 丨 起底隐贵房企(79)

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[编者按]他们低调、神秘，有一个好家庭；他们顽强而有特色，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦何裕房地产，79系列的开篇。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:曾淑佳

编辑:于戈

“这个开发商很有意思，走走停停……”这是何裕房地产自我媒体评估的一部分。在过去的20年里，何裕房地产只做了18个项目，而且速度之慢真的令人惊讶。

孙，房地产创始人，1979年就读于东北林业大学土木工程系。毕业后，他曾在哈尔滨建一公司做过短暂的技术员；之后，他进入汽车维修领域，在哈尔滨振鑫汽车修理厂担任厂长。

20世纪80年代，孙凭借自己积累的经验、人脉和资本，创立了云通汽车集团，并一头扎进了汽车行业的商业海洋。然而，后来的事实证明，孙对的创业之旅并不满足于“单线作战”。

1999年，在个人贷款、降息、公房上市等一系列政策的刺激下，原本低迷的房地产市场迅速升温。当时，孙的被困在、时代地产、洪荣源、阳光100等房地产企业的创业大潮中，他的心被触动了，于是他另一只脚进入房地产领域，创办了地产。

在孙的设想中，房地产业务反过来将有助于汽车销售业务的发展。目前，美国运通集团在中国拥有70家汽车4s店，均为自身所有，由集团100%控制。这些土地资源一定会受益于何裕房地产的贡献。

长期以来，何裕地产并没有过多地将自己放在聚光灯下，但它似乎可以用“高端住宅”、“二手房”、“北京房东”等许多标签来描述自己的发展轮廓。

北京“地主”的表现抛物线

何裕地产诞生后，就相当神秘。直到2007年，也就是八年后，它才赢得了北京亦庄文化西路的地块，并开始建设它的第一个项目。当时，包括万科、R&F、中海在内的许多房地产企业的销售额都超过了100亿大关。

2008年，林肯公园开业。五年后，一批土地大王出现在亦庄，引爆了楼市，新项目聚集在板块上。同年，林肯公园以58.16亿元的成绩获得了单项工程亚军，使何裕地产在京销售额达到110亿元。

于是，房地产开始引起人们的注意，孙的房地产开发思路也逐渐显露出来。

稍有“佛家色彩”的孙，对“高周转率”不感兴趣。因此，在拍卖销售成为一种趋势，房地产企业利用快速的资金回报四处奔走的背景下，何裕房地产并不为所动，仍然坚持出售旧房，并把“旧房有保障”作为自己的宣传点。

此外，低容积率、精装修和丰富的设计细节也是何裕房地产产品线的主要卖点；在营销过程中，大多数项目都可以提高销售价格。例如，北京庄园“一亿楼”的口号就是源于此。据说经常亲自参与孙的设计过程，可见他“高毛利率”的算盘。

作为该项目的卖点，何裕房地产迎来了2016年的亮点。

今年，有关北京商业和住宅建筑将完全限制购房的传言不胫而走，引起了购房者抢购的骚动。上半年，何裕地产以顺义尚义一号26，000元的均价和65.26亿元的销售额，以及大兴林肯公园31，500元的均价和62.51亿元的销售额成为北京的亚军。2016年全年，何裕房地产以243.1亿元的销售额挤进房地产企业百强。

然而，在接下来的一年里，在限购政策的密切关注下，何裕房地产的表现出现了急剧的转变。年销售额仅为33亿元，同比下降86%，是北京房地产企业销售额降幅最大的一次。当时，北京庄园声称其总价值超过200亿元，并被列为重点开发项目，但未能遏制何裕房地产的销售下滑。

接下来的2018年，何裕房地产的销售情况依然不容乐观。即使在4月至6月期间，该房地产公司也成功销售了数百套房屋，交易额超过10亿元人民币。但是，全年来看，由于受项目销售周期、可销售价值等因素的影响，以及单一的业务结构，何裕房地产的销售量大幅下降。

今年年初以来，或许是由于销售业绩缺乏起色，孙在5月份带着京东地产，与京东地产签订了战略合作协议，并启动了地产网上房地产销售平台，试图利用网上整合营销资源，推广品牌，从而拉动销售增长。

10月，何裕地产在北京顺义增加了“天京”系列高端住宅，但仍强调“现房”和“工艺”。然而，它仍然需要时间来验证后续的销售情况。

沉重的商业和住宅建筑的悲哀

2018年年中，业界突然对“取消预售证书”表示怀疑，与此同时，业主维权事件时有发生。

房地产总裁助理、营销中心总经理彭借此机会致信营销人员，指出大空间拍卖存在的弊端，称“未来价值实际上被开发商挤出去了”，“最根本的矛盾在于承诺无法兑现”。

言下之意是，何裕房地产目前在现有房屋销售中具有独特的优势。但是，彭却不得不面对一个现实，那就是现有的房屋销售对开发商有极高的要求，而且必须具备持续开发和持续投资的能力。从储备扩张的速度来看，何裕房地产尚未达到预期。

2010年至2011年，何裕地产在北京市顺义区板桥创意天成园取得了一系列商业用地和多用途土地，总用地面积为14.84公顷，包括g1-03、g2-01、g2-04、g2-04、g2-05、g2-06和g2-07。

直到2013年，何裕地产才摘得北京区域销售桂冠，虽然已经储备了数十亿资金，但其土壤储备也已耗尽，只能暂时补充。下半年，何裕地产补货不尽如人意，多次参与土地拍卖，但收益甚微。

今年年初，可能是扩大仓储的紧迫性促使何裕地产与国有企业和葛洲坝、首创等中央企业展开竞争，最终以30.71亿元人民币的条件赢得了顺义e1-01至e3-01地块，并建造了2.9万平方米的限价房。后来，经过25轮激烈的竞标，它以25.1亿元的总价格赢得了顺义市赵泉营地块。

此后，何裕地产很少出现在土地市场上，就连今年10月刚刚推出的“天津”系列高端住宅也在2010年至2011年间被拆除。

由于项目投资成本高，现有房屋销售长期资金沉淀，以及近几年销售下滑，何裕房地产未来是否有足够的资金来扩大其存量仍有待商榷。如果仓颉是不真实的，房地产企业的发展业务将是不可持续的。

此外，何裕房地产单一的产品结构也是其潜在的风险。其项目有:林肯公园、莒南国际、施斌国际、星月国际、骏越国际等。，都是商业改革项目；2010年，施斌国际公司因涉嫌非法销售而被叫停，这浪费了几年时间。

施斌国际被暂停的原因是，这是一个商业项目，但它被分成小单位出售。因此，何裕房地产陷入了矛盾之中。如果进行商业开发，其利润将达不到预期。当时，亦庄住宅项目的价格一般在3.5万元/平方米以上。面对空如此巨大的利润，放弃显然是不明智的。

阻碍何裕房地产项目销售进程的不仅是商住之间的徘徊，还有限购限价令的过重。

据业内人士分析，在限购政策出台之前，购房者可以首付50%，贷款50%，通过杠杆化实现投资价值的实现。然而，限购政策出台后，购房者是否有能力全额购房是一个现实问题。因此，许多商业和住宅产品也面临销售业绩下滑。近年来，何裕房地产的销售困境也源于此。

来源：广州新闻直播