赵燕菁：城市更新拒绝传统开发思维

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佛山乐居金融李义河

11月21日，主题为“让城市保留记忆，让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。厦门大学经济学院建筑与土木工程学院和王亚南经济研究所的“双职工教授”赵燕菁接受了乐居财经的专访。

在过去的两年里，房地产企业设立了基金，进入股票和城市更新市场。赵燕菁认为，这表明企业正在从建设转向更新。目前，大多数国有企业的开发商都在更新，只有一小部分是新建的。大多数房地产开发商购买旧房产进行翻新，然后卖给新业主。

这对开发者来说是一个商机。房企通过一些渠道把现有的房子变成现金流来源，房子自然会升值。否则，空的老房子在那里就是毫无价值的资产。

"企业向轻资产发展将是未来的趋势."指出这是国内增量市场经过几十年发展后，房地产业的主要出路。

对于一些缺乏城市更新经验的房企，如何应对存量浪潮，赵燕菁说，没有一刀切的规则，有很多办法，每个城市都不一样，政策环境也不一样。例如，对于一些老工厂，目前的一般做法是通过创建文化和创意产业来改造它们，然后引入相应的产业来振兴它们的资产。但前提是，房地产开发商必须与政府合作。

它指出，因为每个城市，每个项目，甚至每个地块都有不同的问题，这是一个完全不同的商业模式，从房屋企业采取土地建造房屋，并出售他们。在新的股票时代，谁能通过新的商业模式，谁就将成为未来的市场领导者。

面对当前改革面临的一些问题，赵燕菁认为，一方面，在政策层面改变某些房产的用途和性质的机制仍需完善；另一方面，国内产权制度也是城市更新的一大制约因素。它解释了中国的平均产权继承制度和许多财产的分散产权使得难以促进城市更新。

“如果这些问题得到解决，城市更新是一笔巨大的财富，而且有许多增长的机会，这意味着房子根本没有改变。只要它被更新，该值就不知道被更新了多少次。”

近年来，城市更新和旧城改造越来越受到重视，传统文化和历史遗迹的保护成为业界的热门话题。赵燕菁认为传统文化和古代建筑都是有价值的，但是这个行业需要找到一种方法来利用它并将其转化为现金流。它指出，所有的城市更新都是为了把真正有价值的资产转移给能够使用它的人。

“旧城改造的困难就在这里。谁有创意，谁就能给股票最高的估值。”

长期以来，人们对城市中村庄的更新和改造一直存有许多疑问。赵燕菁说，各方都应该理性对待城市中村庄的改造，因为城市中的村庄有许多无形的功能和价值。一方面，城市中的村庄承载着城市中的大部分移民。

“城里有很多人住在村子里。你把它拆了。这些人打算住在哪里？他能住在商品房里吗？他不能住在商品房里，这些人的生活费用会上涨，否则他们就会离开。”

另一方面，城市中的村庄实际上是城市的调节器。“城里的村子是个没有规划的地方。这个城市缺少什么，它是什么，你缺少一个仓库，它是一个仓库，你缺少一个办公室，它是一个办公室。”

赵燕菁说，城市更新是一个非常大的问题，许多特殊的高价值的东西被我们以非常低的价值使用。这种使用价值和它潜在的高价值之间的差异是一个新城市的机会。

“因此，下一轮发财的真正机会在于城市更新。”它认为城市更新不能只谈论技术。中国现在需要做的是开放几个主要的关节，比如产权、体制和审批。如果这些问题得到解决，资本将激增，房价将上涨。

赵燕菁指出，总之，城市更新是一个新的课题，原有的模式无法使用。它过去是增量式的，完工后出售。传统的房地产理念不能考虑城市更新。

来源：广州新闻直播