国盛证券：5年期 LPR 下降，房贷利率走向还需关注加点数

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乐居财经讯李莉11月20日，郭盛证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

据全国银行间同业拆借中心11月20日发布的数据，一年期贷款利率为4.15%，五年期以上贷款利率为4.80%，均比上个月下降5个基点。我们对此的看法如下:

lpr的下降对行业来说是边际性的，但我们应该注意一些变化，因为点数不仅代表了房地产调控的态度，也决定了实际贷款利率能否下降。lpr的5年期利率正在下降，这对于新政后使用lpr利率贷款的现有贷款客户是有利的，因为点数已经确定，在合同期内不会改变。LPR的下降意味着贷款利率将会下降，但未来新增住房贷款利率是否会下降仍需关注点数的变化。根据中央银行的规定，中国人民银行省级分行应根据“根据城市制定政策”的原则和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。其中，第一套不少于5年的lpr，第二套不少于5年的lpr+60bp(有些地区增加更多)。加分下限由央行省级分行制定。由于房价的快速上涨，增加点数的下限为零的地区和增加点数较多的城市并不少见。例如，北京和苏州相对严格，北京第一套房55个基点，105个基点；第二套房；苏州第一套房加120英镑，第二套房加150英镑。成都也有更高的分数。

此次lpr调整幅度不大，对住宅销售的影响主要是稳定的。目前，商品房新房销售处于下行通道，部分城市拆建率大幅下降。由于5年期贷款利率下降了5个基点，居民可以享受的贷款优惠有限，目前的房地产调控政策仍处于严格时期。如果不配合其他房地产调控政策的放松，可能不会对住宅销售产生很大刺激。

现有的抵押贷款不实行Lpr，所有新的贷款将在明年前转为lpr加减定价，因此lpr对抵押贷款利率的影响将逐渐加大。目前，lpr的贷款利率机制仍处于过渡阶段，尚未完全实施。大多数城市实行的实际利率高于低利率。根据央行之前的问答，现有抵押贷款将不会实施lpr，而新贷款需要根据一定的进度发放。明年，所有的贷款都需要转换为低利率加和减定价。lpr着陆的监管要求是“358”。具体来说:截至2019年9月底，新发放贷款中，以lpr为定价基准的比例≥30%；截至12月底，上述比例≥50%；截至2020年3月底，上述比例≥80%。低利率对抵押贷款利率的影响将逐渐增加。

投资建议:建议将“相对良好”的销售业绩和“绝对良好”的业绩发布作为中短期房地产选股的基本因素，推荐金地、保利地产和蓝光的发展，建议关注阳光城和中南地区的建设。

风险警告:政策收紧超出预期，销售下降速度超出预期。

来源：广州新闻直播