中银国际证券：开竣工加速回升，销售韧性超预期

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乐居财经新闻11月16日，中银国际证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

2019年1月至10月，中国房地产新开工面积和投资分别增长10%和10.3%，销售面积和金额分别增长0.1%和7.3%。投资增速略有下降，其他指标全面回升。10月份竣工面积同比增长19.2%，达到三年来的新高，这与我们之前关于恢复竣工的判断是一致的:随着2016-17年开工的大量项目进入竣工期，2019年主流房企的竣工计划增速将会加快，新建与竣工的偏差将会逐渐缩小；加快竣工将有利于下游物业管理和装饰产业链。10月份月销售面积增长1.9%，前10月份累计销售面积增长0.1%，为年内首次。年初销售强于市场预期，主要原因是:1)三、四线城市销售弹性强于预期，棚改暂停没有造成类似悬崖的下滑；2)在融资紧缩的背景下，住房企业加大了推货力度，淘汰率提高；3)在“按市决策”的政策指导下，部分城市的销售人气有所回升。我们重申该行业比市场评级更强，并推荐组合:1)领先的房企:万科甲、保利地产；2)区域性住宅企业:华夏幸福、招商局蛇口、荣盛发展；建议关注高增长的住宅企业:阳光城、中南建筑、欢乐城；房地产交易服务商:我爱我家。

支持评级的要点

2019年1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，同比下降0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，同比增长14.6%，同比下降0.2个百分点，占房地产开发投资的73.6%。10月份，单月投资、新增建筑面积和建筑面积分别增长8.8%、23.2%和20.2%，同比分别下降1.7%、16.5%和12.6个百分点。投资增速仍保持在较高水平，但下降趋势有望继续；10月份竣工面积同比增长19.2%，达到三年来的新高，这与我们之前关于恢复竣工的判断是一致的:随着2016-17年开工的大量项目进入竣工期，2019年主流房企的竣工计划增速将会加快，新建与竣工的偏差将会逐渐缩小；加快竣工将有利于下游物业管理和装饰产业链。10月份，征地面积同比增长12.8%，比上个月提高1.6个百分点，土地投资意愿以较低的溢价上升。

1-10月，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%；销售额为124417亿元，同比增长7.3%；比上个月增长0.3个百分点；平均售价为9337元/平方米，同比增长7.2%，比上个月高出0个百分点。10月份月销售面积增长1.9%，前10月份累计销售面积增长0.1%，为年内首次。年初销售强于市场预期，主要原因是:1)三、四线城市销售弹性强于预期，棚改暂停没有造成类似悬崖的下滑；2)在融资紧缩的背景下，住房企业加大了推货力度，淘汰率提高；3)在“按市决策”的政策指导下，部分城市的销售人气有所回升。

1-10月，房地产开发企业资金来源总量145151亿元，同比增长7%，1-9月下降0.1个百分点。从各种资金来源的同比来看，1-10月累计数据显示，国内贷款同比增长7.9%，比1-9月下降1.2个百分点；利用外资同比增长63.8%，同比下降78.1个百分点；自筹资金同比增长3.3%，同比下降0.3个百分点；包括存款、预收账款和个人抵押贷款在内的其他资金同比增长9.1%，比1-9月份增长0.3个百分点。其中，一月至十月期间，存款、垫款及个人按揭贷款分别较去年同期上升9.4%及14.1%。

评级面临的主要风险

房地产业的融资比预期收紧得多，三线和四线的繁荣比预期下降得多。

来源：广州新闻直播