2019年度中国商业地产TOP100 | 凯德首登顶，华润、恒隆位列榜眼探花

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在多站点监管和融资紧缩的市场焦虑下，住宅市场的未来充满了不确定性，而在另一场价值萧条中，商业地产取得了巨大的成就。无论是大宗交易量攀升至峰值，商业资产的格局都在改变；或者说，创新品种和金融化的渗透表明，商业地产正走上多元化和新格局的道路，并将带来无限的市场想象。

在艰苦奋斗的道路上，由于变化和失败，竞争依然激烈。那么，在这一年里，谁能在竞争激烈的市场中抓住商机，成为红海的领导者，谁能通过不断的培育成为大家称赞的行业标杆？

2019年中国商业地产百强企业，百强企业以数据展示实力，继续以业绩书写辉煌。

2019年11月15日，视点指数研究所向全行业发布了2019年中国商业地产百强企业业绩奖。

一年后，2019年中国商业地产百强榜单在紧张和惊喜中同时上演。前100家公司之间的竞争一如既往的激烈。要在全国商业地产开发商中脱颖而出，我们不仅需要漂亮的商业数据，还需要先进的开发理念。

经过300多天的努力，2019年中国商业地产100强名单正式公布，即凯德置地、华润和恒隆。来自三个不同背景的商业地产开发商名列前茅，这在一定程度上也显示了中国商业地产市场的多样性和光明前景。

值得注意的是，凯德置地在过去的几年里取得了显著的进步，继去年获得第二名之后，2019年首次荣登中国商业地产百强。从凯德置地的发展轨迹来看，它在中国的布局正在扩大，资产也在增长。

目前，凯德置地在中国的总开发规模约为2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元。包括今年10月揭开水晶走廊神秘面纱的重庆莱佛士，凯德置地已在中国规划了51个购物中心、26座办公楼、24个商业综合体和超过24000套服务式公寓。

除了首都，华润置地的商业发展也不容小觑。华润置地作为内地的代表，消化了三地的优秀基因，包括香港资本的沉淀和外资的金融思维，兼顾了内地商业地产开发商的积极进步。今年，华润置地在商业领域排名第二，并继续为来年积蓄能量。

前三名的另一个焦点来自恒隆地产。在过去的几年里，它一直是百强商业地产的常胜将军，名列榜首，今年也没有发生意外。这种稳定的发展源于恒隆地产对五大商业基因的位置、容量、规划、设计和建设的近乎严格的追求。

这些要求，加上管理和运营，为恒隆保持其优势提供了坚实的基础。仅今年上半年，恒隆的整体投资组合收入就增长了7%，达到18.94亿元人民币。其中，上海恒隆广场两年前装修后，上半年租金收入达到8.27亿元，同比增长8%。上海以外的大多数购物中心的收入和销售额都实现了两位数的增长。

2019年8月，经过近八年的精心制作，昆明恒隆广场正式开业。除了原来的8个项目外，目前恒隆地产已经开设了9个项目，武汉和杭州的项目正在开发中。

根据2019年中期报告，恒隆地产在内地的投资物业总值为705.88亿港元，超过香港的投资物业总值。开发中的投资物业总值为403.35亿港元，包括昆明(当时尚未开业)、中国内地的武汉和杭州项目，以及沈阳和无锡项目的剩余开发期。这些项目包括购物中心、办公楼、酒店和服务式公寓。

精细化经营，商业百强租金增长16.65%

视点指数以商业百强企业为样本，统计显示过去一年整体租金增长有一定的增长，达到16.65%。尽管房地产行业的困惑不断，商业房地产行业仍在一步一步地衡量自己的价值空房。

据数据显示，在租金排名前50位的企业中，包括上述华润置地在内，有许多优秀的种子企业。其中，2019年1月至9月，租金收入超过50亿元的有4家，租金收入在20亿元至50亿元之间的有19家。

从租金收入的增长率来看，整体稳定性有所提高，但也存在阶梯分化现象。如图所示，租金收入增长100%以上的企业占100强企业的11.11%。这些企业的业务量一般都很小，但在过去的一年里，商业地产的形式和面积都有所增加，所以租金收入将会大幅增加。

一个正面，一个负面，考验的不仅仅是如何保持持续的增长预期，而是面对行业日益集中和多元化的生存环境，如何保持和充分发挥自身的商业优势。无论是积极创新还是坚持现有的经营理念，都是每一个商业地产经营者对未来的判断，与对与错无关，可能需要在未来进一步考察。

三个人都要有自己的老师，内地和香港的首都都很棒

在2019年中国商业地产百强榜单中，内地和香港资本的出色表现值得关注。视点指数选取了8家样本企业，其中香港企业和内地企业各占一半。

从Mainland China样本企业A到D来看，2019年1月至9月的租金收入在所有8家企业中均为优秀，基本在28亿元以上。从增长率来看，中国内地的同比增长率为两位数，在20%至39%之间，其中样本企业b的增幅最高。2019年1月至9月的租金收入预计为35.8亿元，同比增长39%。

相比之下，我们可以看到，港资样本企业的租金收入相对可观，但增速略低于内地商业地产开发商，这在一定程度上与港资企业相对谨慎、稳健的心态有关。

一直以来，无论是发展、经营、管理还是退出，港资房企都是内地企业学习的榜样，它们总能在不同环节找到学习的模式。然而，这可能与住房开发的内在思维有关。内地商业地产行业相对浮躁，仍有少数企业追求全方位、圈地。这也是上述港资样本企业城市布局小，项目少，但资产价值和租金收入相对较高的原因。

在8家样本企业中，内地单位资产价值贡献的租金收入(即1亿元资产价值贡献的租金收入)一般在0.2亿元至0.5亿元之间，而港资样本企业的价值略高。

此外，根据单位面积租金收入(即每平方米建筑面积产生的租金收入)，港资样本企业均在1000元以上，其中最高的为2290.91元/平方米。然而，内地样本企业中最高的仅为632.68元/平方米。

从以上数据中，我们可以看出三人制有其自身的优势和劣势，无论是大陆还是港资，保守还是进取。或许双方需要做的是整合并学习中国市场，共同进步。

16家企业资产价值超过500亿元，单位面积资产价值稳步上升

站在2019年底，回顾2019年中国商业地产100强榜单，我们不能忽视商业地产开发商的投资性房地产资产价值，这是活跃在企业报表中的一个关键指标，它不仅可以提高资产规模和利润表现，也是一个有利的融资工具。

从20家最具投资性资产的企业来看，资产超过500亿元的企业有16家，其中500亿至1000亿元的企业有9家，占45%；1000亿元以上的企业有7家，占20家企业的35%。

对于商业地产而言，产生稳定的现金流是亮点之一，但也应注意资产的保值和增值。通过资产管理、运营、改造和提升，可以提高市场价值，并借助适当的财务手段，在适当的时候实现价值。

在拥有投资性资产的前20家企业中，有许多财务和运营专家。如果是个体企业，通过发起和管理资金，不同投资需求的资金可以服务于商业地产业务，解决资金投入大的问题。

根据视点指数资产价值统计数据，上述20家企业的单位面积资产价值(即每平方米建筑面积对应的资产价值)基本在3500元至53500元之间，单位面积平均资产价值为11100元。

总体而言，2019年中国商业地产百强名单中的投资性房地产资产价值稳步上升，但单位面积资产价值有待提高。换句话说，未来的商业地产行业不仅要追求大容量，还要通过规划、定位、管理和运营来提高资产价值和租金收入，使商业地产的价值更名副其实。

来源：广州新闻直播