莱坊下调西九高铁站商业地皮估价为457.8亿至592.45亿港元

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香港西九龙高铁站的商业用地将于十一月二十二日封闭。莱坊执行董事、评估咨询总监林浩文11月14日指出，由于土地“不可避免”且具有“战略”地位，该土地在土地出让方面具有很高的开发灵活性和可塑性，但同时该土地属于cda，需要遵循一定的开发标准。每呎土地的地价约为17，000至22，000港元，即约

他预计，该网站将受到大型开发商的欢迎，并得到中国大型投资者的支持。据估计，该项目将拥有办公楼、五星级酒店、零售和其他商业设施，长期租金回报率约为3%至3.5%，预计回收期约为20至30年。此外，由于土地投资数额庞大，估计约为650亿至750亿港元，估计只有3至5个财团中标，主要是以联合财团的形式，独资的机会不大。根据目前的市场条件和社会条件，开发商对商业用地的估价和投标与对住宅用地的估价和投标有很大的不同，投标必须不同于对住宅用地的投标，并且必须考虑其他因素。该场地的开发商必须承担有盖天桥和人行通道的建设，但对于这个大型项目来说，这些额外的费用只占很小的比例，而且不能拆除和出售，大投资的影响更为重要。

他继续指出，对于这些投资大、回收期长的土地，政府的计算与开发商的计算之间存在一定的差距。由于开发商会考虑更多项目的未来现金流和入住率等因素，希望政府的计算会根据近期的市场情况进行调整，以降低连续投标的风险。土地展示规模大，投资回收期长，预计长期投资和租金收取将是主体，中标的财团也将聚焦于实力雄厚的开发商。

来源：广州新闻直播