张刚与观点对话：蓝光文商旅之变

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编者按:11月14-15日，2019年度商务会议将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结和展望未来的契机。

有鉴于此，观点地产诚邀一批商业地产开发商和专业人士讲述他们的商业地产故事，记录和解读中国商业地产的发展。

视点房地产网蓝广文商务旅游集团总裁张刚日前接受了视点房地产新媒体的专访。他是新加坡资本和商业公司最年轻的总经理，他已经在购物中心工作了很多年。

经过深入的采访，我不仅感受到了张刚先生作为一名年轻总裁的冲动和激情，也感受到了他越是资深和专业，对商业地产行业就越是敬畏。

这是对专业精神的敬畏。张刚说:商业地产是一个非常系统和复杂的科学项目，它的成功绝非偶然。它是由许多有利因素组成的，而不是简单地依靠某种力量或某种理论支持。刚刚起飞，不顾空洞理论的降落，凭感觉做项目，依靠勇气和好运只会成为实践中的消极教材。

在张刚看来，商业地产是与众不同的，任何成功的模式都不可能简单地模仿和复制:城市、区域、地段、客户群体、消费结构、商业模式等等。都是不同的，不可能吃各种各样的把戏并产生相同的化学反应。

我们如何在商业红海中脱颖而出？

张刚认为，除了要有健全科学严谨的全周期管理体系外，一方面要坚持创新不突破，以变应变。消费环境在不断变化，影响商业运作的因素也在不断变化。只有坚持不懈的创新才能与时俱进。

另一方面，服务质量是核心，所以如何通过服务真正做到质量，让质量在消费者心中，让质量成为服务的核心竞争力是非常重要的。

赢在未来，只有新而不碎，去改变而迎接改变

质量创新基于对未来市场的科学和系统研究。

商业地产应该首先着眼于目标客户。张刚表示:在研究趋势、形式和产品时，我们将大致考察过去、现在和未来消费者的消费结构和特征的变化。研究法律，根据现状和面对未来做出判断。

在谈到未来顾客的特征时，他提到目前的变化具有显著的特征，分为两类:老年人和年轻人。第一类是以老龄化人口比例上升为代表的银发客户。另一个是以千禧一代为代表的新兴年轻客户。

现在，业务格式变得越来越详细，运营服务变得越来越具体。与特定消费者的成功匹配是成功的一半以上。

对于银发经济的业务匹配，我们更加关注这类客户的身心健康。张刚说:健康不仅是身体健康，也是精神健康。需要获得足够强烈的尊重、存在感、认同感和归属感。

千禧一代的格式匹配更注重主题个性。跨界混搭、网络红色经济和体验经济已经成为主流。千禧一代在网上消费中占了很高的比例。此外，网络红色经济具有鲜明的偶像性、话题感和足够强的传播效果，已经成为一种现象。

张纲的思想严谨而辩证。业务发展的变化是持续的，而持续的特征是变化，这让人们记忆深刻。我们还可以认识到，商业发展的规律总是随着消费者的变化而变化。

我们一再提到新的内容、新的模式和新的商业形式。本来我们应该多注意它，但是现在我们应该多注意它，不仅要快而且要新。

根据特定消费者的变化，从物质到精神层面。如今，业务更加基于新情景、新技术、新经济和新形式的跨境整合。

不可忽视的是，新技术对商业有很大的影响。5g物联网+数字经济将在推动新ar技术在商业地产中的应用方面发挥革命性的作用，从3D 空到数字空.

张刚说，商业是社会交往最活跃的形式，也是经济发展的代名词，群体生活的社会属性要求交流。此外，经济和商业密切相关，只要有经济发展，就会有商业。

商业地产的从业者应该首先针对客户群体的结构变化和技术创新做出改变，以适应时代的发展，然后通过服务打造品质，以吸引客户和留住客户。

我们应该边走边关心。必须满足消费者的物质消费，使他在精神层面上快乐。体验经济的兴起是物质文明和精神文明融合的代表。体育、娱乐、艺术、教育和休闲等体验形式在未来都会有很大的发展。张刚说道。

机会属于有准备的人

业务发展的新变化，一方面来自于与客户群体结构变化相对应的产品和服务方向，另一方面，也是房地产行业从增量市场向股票市场逐步转型对资产管理提出的更高要求。

我们生活在一个最好也是最坏的时代。张刚说，随着城市化的深入，房地产业将逐步从增量向存量过渡是不可避免的。商业地产也经历了不同的发展阶段，随之而来的是资产管理时代。

蓝广文商旅集团经过近30年的积累和实践，其资产管理范围涵盖了商住、办公、商务、文化旅游的全部业务形式，跨越了投资、融资、建设、管理和退出的整个周期。

张刚认为，在全球经济增长放缓的市场背景下，商业地产大规模疯狂增长是不现实的，对精细化管理的期待也从未如此迫切。对于具有整个产业链综合能力的优秀企业来说，从开始进入到发展、建设、管理和退出的整个生命周期，现在是实现轻资产业务快速发展的契机时期。

自2018年以来，兰广文商旅在推动轻资产快速出口的同时，服务蓝光发展其主要房地产业务，取得了突出成绩。

未来三年，我们计划每年实现业务规模100%的增长。张刚说道。

数据显示，成立于1990年的兰广文商旅，在传统商业地产经营困难等新形势的压力下，业务运营能力不断增强，业务涵盖了街区商业、集中商业、文化旅游商业、酒店和写字楼等丰富业态。

据视点房地产新媒体报道，2018年，兰广文商旅集团在中国规划了17个主要区域和70多个重点城市，服务了100多个商业项目，管理面积约800万平方米。仅在2019年前三个季度，兰广文商旅就有30多个轻资产出口项目。据张刚介绍，目前，兰广文商旅的市场化业务收入已经占到50%以上。

除了承担合作伙伴项目的整个周期和整个产品线的委托管理外，轻资产模型还以多种方式实现管理系统、品牌和管理工具的输出。张刚指出，蓝光成熟的商业产品线、成熟的资源引进能力和专业运营能力不仅为客户提供了更好的服务，也大大提高了项目收益，为客户节省了大量时间，降低了成本。

此外，张刚还谈到了兰广文商旅集团在商业地产行业的顶级项目策划能力:兰广文商旅集团的策划管理中心汇聚了国内不同商业地产产品线的顶尖人才，经过多年的实践，形成了一套完整的高质量的策划和定位运作机制，使得兰广文商旅在项目前期的策划、判断和定位的视野和模式上始终处于行业的领先地位。

张刚继续说道:一个优秀的资产管理公司的业绩是一个全面的预算控制系统在整个周期的准确实现。运营期预计划与预算的偏差不超过10%。

兰广文商旅在这方面的能力也使其有潜力成为业内一流的资产管理公司。

以下是视点房地产新媒体对兰广文商务旅游集团张刚先生的采访:

观点地产新媒体:你认为未来商业地产的哪些产品和形式更符合发展趋势，更有发展潜力？

张刚:在研究商业地产的趋势、形式和产品时，首先要看过去、现在和未来目标客户的消费结构和特征的变化。如今，业务格式越来越详细，运营服务越来越具体。成功匹配特定的消费者群体是成功的一半。

随着老龄化的加剧，老龄化人口的比例也在增加，代表着银发客户群体。对于这类顾客群体，我们更加关注他们的健康；另一种新型客户群是以千禧一代为代表的新兴年轻客户群。对于这类客户群体，形式匹配更加注重主题和个性，跨界混搭、网络红色经济和体验经济成为主流。就新的消费特征而言，变化是不变的，而不变的特征就是变化，因为商业总是在变化，随着消费者的特征而变化。

如今，业务更加基于新情景、新技术、新经济和新形式的跨境整合。不可忽视的是，新技术对商业有很大的影响。5g物联网+数字经济将在推动新ar技术在商业地产中的应用方面发挥革命性的作用，从3D 空到数字空.体验经济的兴起是物质文明和精神文明融合的代表。体育、娱乐、艺术、教育和休闲等体验形式在未来都会有很大的发展。

观点房地产新媒体:目前，体验消费正在融合。企业应该如何脱颖而出？

张刚:要想在体验式消费中脱颖而出，企业不仅要有健全科学严谨的全周期管理体系，还要坚持创新不突破。消费环境在不断变化，影响商业运作的因素也在不断变化。只有坚持不懈的创新才能与时俱进。另一方面，服务质量是核心。从服务的角度看，消费就是服务，服务就是质量。如何通过服务真正做到质量，让质量在消费者心中，让质量成为服务的核心竞争力，这一点非常重要。

体验式消费不仅要远离，还要远离内心。它不仅要满足他的物质消费，还要让他在精神层面上快乐。最近，一个朋友带我去看了一部黑匣子小话剧，深深地打动了我。许多人认为看戏剧不如看电影好。然而，进入戏剧之后，在那里的感觉与电影完全不同，因为他们会更清楚地感受到他的肢体语言、他的生活渗透、他的情感变化和感染，以及在这个过程中与观众的互动，而这是电影所不能做到的。

当有互动和交流时，意味着被尊重。人是群居动物和群居动物。

有一种沟通的意愿，这是一个人所需要的。只有注重情感交流，提供优质服务，我们才能真正做好体验消费。

观点房地产新媒体:你认为现在是商业的窗口期吗？在不同的城市有哪些机会？哪些机会符合公司的蓝光战略？

张刚:这个窗口期可以理解为一个机遇期，我们生活的这个时代是最好的也是最坏的。但是不管是最好的时候还是最坏的时候，所有的机会都是为有准备的企业和有准备的人准备的。

商业地产与众不同，任何成功的模式都不可能简单地通过模仿和复制而成功:城市、地区、地段、客户群体、消费结构、商业模式等等。都是不同的，不可能吃下每一个窍门，产生相同的化学反应。

随着城市化的深入，房地产业由增量向存量转变是不可避免的。商业地产将进入资产管理时代，垂直管理整合将成为重要的业务运营能力。兰广文商旅从开始到开发、建设、管理和退出，具有全生命周期和全产业链的综合能力。

观点房地产新媒体:公司的具体方向是什么？

张刚:在全球经济增长放缓的市场背景下，商业地产大规模疯狂增长是不现实的，对精细化管理的期待也从未如此迫切。对于具有整个产业链综合能力的优秀企业来说，从开始进入到发展、建设、管理和退出的整个生命周期，现在是实现轻资产业务快速发展的契机时期。

从资产管理的角度来看，我们更注重一线城市、新一线城市和强势二线城市的持续关注，并在这些区域性城市获得高质量的项目，这是我们目前的重点。未来三年，我们计划每年实现业务规模100%的增长。

观点房地产新媒体:内部要求的投资回报底线是什么？

张刚:我们对一线城市的内部收益率要求一般不低于20%，投资并购项目和资产管理项目也是如此。

观点房地产新媒体:公司计划达到什么样的规模？除了拥有许多轻资产的公司的扩张，公司还有什么优势？

张刚:蓝光是从商业开始的。经过30年的积累和实践，它已经在横向产业链上布局了商业和住宅、酒店、服务式公寓、办公室、商业和专业市场，覆盖了横向几乎所有的金融资产。在垂直方向上，有投资、金融、建筑和管理的务虚会，我们还涉及一个全方位的产业链。

同时，我们也拥有商业地产行业顶尖的项目策划能力。兰广文商旅规划管理中心汇集了国内商业地产不同产品线的顶尖人才，经过多年的实践，形成了一套完整的高质量的规划和定位运作机制，使得兰广文商旅在项目前期的规划、判断和定位的视野和模式上始终处于领先地位。

至于未来的扩张规模，我们肯定会在资产管理的跑道上引领行业，我们希望跻身行业前五名。至于未来三年的资产管理规模计划，我们初步计划实现100%的年增长率。事实上，我们一直在按照既定的计划前进。

观点房地产新媒体:在业务拓展过程中，如何平衡资本压力和规模发展？

张刚:作为兰广文的商务旅行者，在服务于主要房地产业务的同时，我们也实现了轻资产的快速出口。到目前为止，市场导向业务的收入占总收入的50%以上。

优秀资产管理公司的绩效表现是全面预算管理和控制系统在整个周期内的准确实现。运营期预计划与预算的偏差不超过10%。我们在这一领域的能力使蓝光成为业内一流的资产管理公司。

除了对合作伙伴项目进行全周期、全产品线的委托管理外，我们还有管理系统、品牌和管理工具的输出。蓝光成熟的商业产品线、成熟的资源引进能力和专业的运营能力不仅为客户提供了更好的服务，也大大提高了项目收益，为客户节省了大量时间，降低了成本。对我们来说，轻资产产出的核心竞争力也已经实现。

观点房地产新媒体:现在业务范围越来越大，未来哪个会有更多的机会？

张刚:我想可以用两个词来概括。第一个词是新的，新的内容，新的模式和新的格式。起初，更多的是提到速度，但现在它是新的，没有打破，不仅快，但也是新的。我们如何在红海中脱颖而出？只有不断创新。

第二个字，光。传统上，商业的定义是以零售为核心，但目前的商业更多的是基于新的情景、新的消费、新的跨境整合以及新的线上线下整合。这些特征包括数字经济、更多地使用新技术、互联网技术、基于场景的消费等。，以及持续的整合和变化。这种重叠的变化是，当它融合到某一个阶段时，必然会从量变到质变。

商业是最活跃的社会形式，但只要有人类活动，就会有商业。人类活动在不断变化，商业也是如此。

来源：广州新闻直播