平安证券：推盘节奏持续加快，南京放宽人才购房

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乐居财经讯11月11日，平安证券发布了一份关于房地产行业的周报。

本周观点:本周，南京出台了《2020年人才购买商品房办法(试行)》，规定全市所有可售商品房均可作为供应用房，同时扩大了人才认定范围，规定人才优先选择住房，并结合柳河、高淳以往购房政策的放松，在短期或一定程度上刺激了刚性购房需求。考虑到《办法》规定每个有才华的家庭只能购买一套并出售五年，这一调整仍继续住房的方向，而不是投机。在“一城一策”的理念下，不能排除其他城市微调政策的可能性。就行业投资而言，房地产行业具有一定的业绩增长、低估值、低头寸和高股息收益率，其配置价值仍然突出。对个股的担忧:1)在融资紧缩的情况下，估值较低的领军企业拥有良好的资本状况、较强的业绩确定性、较高的一、二级价值比例和高股息率的股票保利、万科和金地；2)核心城市圈销售业绩高、布局灵活的二线是中南和阳光城。

行业趋势:1)南京市人才购房新规:所有在市内可售的商品房均可作为供应房；2)港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房完全放开。

房地产市场趋势:1)新房成交量将下降，市场趋于稳定。本周，新房成交量下降了7%，二手房成交量上升了9%。随着过去两年逐步放开、稳定的地价和稳定的房价，预期的调控基调将继续，核心城市整体将趋于稳定。从短期来看，由于增加推力的影响，交易可能会超出预期的表现。2)库存将逐月下降，中期仍将上升。16个城市的法医库存为8321万平方米，比上个月下降0.1%。在资金紧张的情况下，增加预售和推售申请，加快资金回笼，是房地产企业的最佳选择。预计中期库存将继续缓慢上升。3)推板节奏不断加快，去除率略有下降。上周，22000套新房在重点城市推出，比上个月增长22.7%；开盘价下降了60%，比上个月下降了1个百分点。考虑到政策主要是稳定和整体紧缩，潜在供应规模较大，未来去污率仍将面临压力。4)整体上市上升，市场情绪谨慎。19个城市列出了123万套二手房，比上个月增长0.7%。随着楼市降温，上市量持续上升，市场对市场前景仍持谨慎态度。5)土地交易面积略有增加，地价下降，整体价格稳定。上周，白城的土地交易量为2063万平方米，比上个月增长1.4%；保险费率为3.3%，比上个月下降了3.6个百分点；其中，乌鲁木齐的营业额最高。考虑到严格的土地拍卖政策和行业融资的严格监管，核心城市的土地市场将保持稳定。

投融资趋势:据风能统计，本周(11.4-11.8)，国内房企发债79.2亿元，海外发债8.2亿美元，分别比上个月下降1.2%和62.7%。境内外发行利率在3.6%-12.88%之间，其中安徽高速地产上涨，世茂和大发地产与前期持平，珠江实业和徐汇控股与前期下降。2019年，当房企债台高筑，楼市逐渐恢复稳定时，预计房企的融资态度将保持积极。

风险警告:1)当前市场整体降温，三、四线市场供应充足，需求萎缩。另外，之前没有明显的调整，后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三、四级房地产市场可能会出现意想不到的调整。带来住房企业的大规模减值和中小住房企业的资金链断裂风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令，行业未来将面临毛利率下降的风险；3)目前业内资金紧张，但楼市销售难度明显加大。如果房地产市场在随后的稳定过程中降温超过预期，一些债务偿还压力较大的房企可能面临资金链断裂的风险。

来源：广州新闻直播