华泰证券：金融街销售弹性稳步释放，商业资管效能提升

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乐居财经讯10月31日，华泰证券发布了金融街(000402)调研报告。

核心观点

前三季度，收入为133.5亿英镑，同比增长54%；实现净利润13.8亿元，同比增长32%；扣除后的返母净利润为14.1亿元，同比增长66%。整体业绩符合预期，业绩增长主要是由于开发业务的高质量结转和资产管理业务的稳步增长。维持2019-2021年每股收益1.22元、1.35元和1.49元的盈利预测，维持“买入”评级。

核心主业保持了高质量发展，表中的突出销售回到了高点

前三季度，母公司净利润增速在上半年21.7%的基础上进一步提高到32.1%，这是由于开发业务结转增加，商业资产管理稳步增长(业务收入同比增长+9%，达到20.1亿元，税前利润同比增长+15%，达到12.1亿元)。综合毛利率同比增长0.6%至47.9%，继续保持行业高水平。期间，费用率全面提升，由-3.6%同比提升至16.1%，其中财务费用率提升2.6%，主要是由于2018年经营物业的股权M&A贷款、抵押贷款等不可资本化利息的提前确认。报告期内，投资性房地产公允价值变动收入为-3.6亿元，主要来源于部分自持性房地产的转卖，进一步凸显核心主营业务的高质量增长。表中销售的未完成资源达到193.4亿，同比增长+38.6%，回到近三年来的高点，绩效储备日益丰富。

高增长预期稳步实现，经营现金流显著改善

前三季度，开发业务签约销售额达到250.5亿元，同比增长46%(住宅205.5亿元，同比增长32%；营业额为45亿英镑，同比增长184%。销售收入201.7亿元，同比增长80%，净经营现金流大幅改善，从去年同期的-102.9亿元增加到70亿元。前三季度，土地投资仍集中在五大城市群的中心城市，新增土地储备93.4万平方米(北京、上海、重庆、佛山、苏州、无锡等)。)和新增股权投资100.8亿元，同比下降-21.9%。虽然投资强度(110%的面积)已经收敛，但仍处于行业高水平，丰富的土地储备支撑着新一轮的高增长预期。我们预计年销售增长率将达到20%。

通过低成本直接融资，杠杆率通常是可控的

报告期内，公司新增民间债务60亿元，2+2年和3+2年平均成本分别为4.19%和4.37%；完成了两笔私人债务和第一笔公共债务的转售和再出售，生存规模为12.3亿英镑，平均利率为3.81%；此外，公司继续增加低成本直接融资，并提前推出“金融街中心资产支持专项计划”和“非金融企业债务融资工具”。报告期内，募集活动产生的净现金流量由去年同期的141.6亿元增加至-78.2亿元，期末净负债率为183.8%，与2018年末基本持平。货币资金短期负债覆盖率降至77.0%，杠杆率总体可控。

开发可自我维持的两轮驱动，并保持“购买”评级

公司的价值具有规模、质量和营业额的优势，一、二线的基本面升温，提高了/0/房的销售弹性，商业自持的规模和系统优化叠加在一起，这大大有利于reits的加速发展。我们维持2019-2021年每股收益1.22元、1.35元和1.49元的盈利预测，参照2019年可比公司的平均市盈率为6.3倍，考虑公司的销售增长预期和reits推广带来的潜在价值重估，2019年公司的市盈率为7.5-8.5倍。目标价为9.15-10.37元(原价为8.54-9，

风险预警:一、二线热点城市调控政策日趋严格；新自持物业的入住率和租金水平可能不如现有物业；投资性房地产公允价值变动的收入可能低于预期。

来源：广州新闻直播