华创证券：金科股份业绩、销售靓丽，创新型持股计划护航

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乐居财经讯李莉10月31日，华创证券在2019年第三季度报告中发布了金科(000656)的评论。

3q19同比增长+82%，双升利润率和预付款覆盖率进一步提高

第三季度营业收入423亿元，同比增长60.7%；归属于母亲的净利润为39.8亿元，同比增长81.7%，接近之前业绩预测的上限；基本每股收益为0.74元，同比增长85.0%；房屋销售毛利率和净利润分别为30.1%和9.2%，分别增长4.1%和1.1%；分别；三费率为9.9%，同比下降1.5%，其中销售率和财务率分别下降0.6%和0.7%。公司业绩的高速增长是由于交付规模和总销售毛利的增加。报告期末，资产负债率和净负债率分别为83.8%和144.3%，持平和-4.7%。截至19季度末，预付款总额为1043.2亿元，同比增长49.5%，同比增长11.0%。它可以覆盖18年的房地产收入的2.7倍，与19h1年末相比增加0.2倍。预付款的高覆盖率将使业绩持续增长。

第三季度的销售额为1255亿英镑，同比增长45%。预计年销售额将超过预期，土地收购/销售量为49%

第三季度销售额为1255亿元，同比增长45%；销售面积1248万平方米，同比增长29%。公司19年的年销售目标是1500亿元，同比增长+26%，全年很有可能超额完成。在土地收购方面，2019年3季度新增土地储备项目140个，土地投资614亿元，占当年销售的49%。土地收购活跃，权益地价400亿元，总容量2446万立方米，同比增长+38.1%。在19h1年末，可销售面积约为5600万立方米。考虑到19年规划新建约3000万立方米，同比增长+11%，考虑到年底在建面积预计约5500万立方米，19年新增可销售价值为3200亿元，足以保证19年销售完成，超额完成的概率很高。

物业管理合同管理面积为2.4亿平方米，估价相当可观。创新的员工持股确保高绩效

19h1公司物业管理收入12亿元，同比增长84%；净利润1.59亿元，同比增长260%；19h1年末，累计合同管理面积达到2.39亿平方米，服务形式涵盖住宅、政府公共建筑、商业写字楼、城市综合体等多种形式。19年后，计划增加合同管理面积5000万平方米，金科综合实力18年排名第11位，后续物业管理估价将逐步体现出来。6月6日，公司股东大会通过了卓越共赢计划和员工持股计划，持股计划不超过10%，个人参与者不超过1%。其中，持股计划一期总资本不超过32亿元，其中员工自筹资金不超过16亿元；第二阶段至第五阶段的资金来自特别基金。如果2019-2022年业绩分别达到51亿元、62亿元、74亿元和82亿元，复合增长率为20%，专项资金将按下一年度净利润的3.5%提取。

投资建议:卓越的业绩和销售，创新的持股计划护航，保持“强力推动”评级

作为重庆派房地产企业的代表，金科股份立足重庆，走向全国。公司以“三环一带、八大城市群、25个核心城市”为重点，不断巩固成渝地区的市场优势，逐步加大对其他地区的投资，实现全国布局均衡。预计公司将充分受益于成渝城市群和重庆自由贸易区的发展。3q19公司业绩增长82%，业绩进入丰收期。高额预付款和创新的持股计划确保了业绩发布的连续性。此外，金科地产的综合实力目前排名第11位，后续的估值可能会逐渐体现出来。我们将2019年至2021年的每股收益预测分别维持在0.98元、1.31元和1.65元，相当于19年至20年的市盈率分别为7.0倍和5.2倍，18年的股息收益率高达5.3%，维持10元的目标价，维持“强力推动”评级。

风险警示:房地产调控政策收紧超出预期，行业基金收紧超出预期

来源：广州新闻直播