华创证券：大悦城业绩和销量快增，商住协同后拿地优势凸显

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乐居财经讯李莉10月31日，华创证券发布了2019年欢乐城(000031)第三季度报告。

3q19的业绩同比增长了47%。整合后，业绩辉煌，预付款高，业绩保证稳步增长

3q19公司实现营业收入223.3亿元，同比增长68.3%；归属于母亲的净利润为24.4亿元，同比增长47.1%；扣除后，返母净利润为14.6亿元，同比增长109.0%；基本每股收益为0.62元，同比增长47.6%；归属于母公司的毛利率、净利率和净利率分别为48.4%、16.8%和10.9%，同比分别为+2.0厘、-5.1厘和-1.6厘。净利率下降主要是由于去年处置W酒店导致财务费用增加，投资收益基数高；三费率为13.7%，同比下降-0.2%，其中管理费率和财务费率分别为-2.3%和+3.1%；投资收益为7.5亿元，主要是将Xi安和长风欢乐城项目出售给M&A基金。截至19季度末，预收账款317.0亿元，同比增长40.2%，覆盖18年房地产结算收入的2.5倍，保证了后续业绩的稳定释放。

销售额快速增长，三年销售计划为1000亿元，19h1租赁费为31亿元，预计同比增长25%

就销售额而言，嘉里数据显示，3q19实现销售额510亿元，同比增长31%；销售面积197万平方米，同比增长58%；该公司计划在2021年实现1000亿英镑的销售额。公司19h1投资物业及相关服务收入31亿元，其中欢乐城购物中心和办公楼租金收入分别为16.01亿元和3.34亿元，同比增长+24%；酒店4.34亿元(公寓)。3q19公司持有物业的租金单价同比变化在+0-14%之间，其中成都欢乐城和香港中粮大厦租金较高。我们预计全年控股物业的租赁费收入约为62亿元，同比增长+25%，公司将通过卓越的投资运营能力增加购物中心的销售额，并逐步成熟新项目，贡献租赁面积，实现内生性和外延性的双重增长。

第三季度增幅较大，成本控制得到重新优化，“商业+住宅”的整合优势逐渐显现

3q19征地面积403万平方米，征地金额214亿元；平均征地价格为5315元/套，占同期平均销售价格的21%。其中，第三季度征地面积295万平方米，征地金额151亿元；征地均价为5108元/套，比19h1低13%。土地征用大大增加，成本控制良好。昆明、武汉、济南等城市具有商业协同效应。较高的土地收购隐含毛利率不断验证了欢乐城商业地产+住宅开发的扩张模式。此外，公司还与Xi、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等地达成战略合作，积极推进该项目。19h1年末，未结算住宅面积1082万平方米，产权比例53%；其中，一、二线分别占20%和67%，按平均价格23000元估算，总价值约为2453亿元；销售面积为811万平方米，相应的总价值为1837亿元，是18年销售额的3.8倍。截至19世纪第三季度末，资产负债率和净负债率分别为78.9%和125.1%，而18世纪末为-6.0%和-46.1%。ah整合后，融资优势突出，各种融资渠道的平均融资成本低至4-5%。

投资建议:业绩和销售额快速增长，商住合作后征地优势突出。欢乐城保持国内商业地产基准“强力推”评级，持有一、二线核心资产，投资、运营和品牌实力雄厚，租金多年来稳步上升。在ah整合之后，它从土地方面获得了溢价，核心基金激发了资本授权并加速了标准化复制。我们维持公司2019-2021年每股收益分别为0.76元、0.88元和1.11元的预测。当前价格相当于19-20年内市盈率的9.7/8.3倍，比每股14.09元的资产净值低48%。高质量的资产被严重低估。我们在20年内11次按资产净值和资产价格打30%的折扣，目标价格保持在9.86元

风险警示:社会零增长速度低于预期，公司结算进度低于预期。

来源：广州新闻直播