蓝光嘉宝服务香港上市 资本与收并购浪潮中的发展猜想

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观点早上8点的香港中央地铁站是工作的高峰期。西装革履的白领们正拿着公文包快速行走，以便尽快赶上港岛线的火车。

从中央车站的A出口，穿过人行桥到交易广场，金融市政厅就藏在那里。像等待地铁的白领一样，准备上市的企业聚集在这里，争相登上HKEx的火车。

随着房地产行业逐渐从增量时代走向股票时代，物业管理公司已经成为寄宿的主要成员，而蓝光嘉宝服务也是其中之一。

10月18日上午9时30分，蓝光控股集团董事长、蓝光发展董事长杨铿和蓝光嘉宝服务董事长姚敏分别手持锤子，敲响了HKEx上市的钟声。

根据蓝光嘉宝服务股份的配售结果，其股份的发行价定为每股37港元，接近原发行价30.6港元至39港元的上限。在香港，首次公开募股的股票被超额认购了约52.89倍。根据这一计算，蓝光嘉宝服务共获得约14.8亿港元的净融资。

开盘后，蓝光嘉宝服务的股价立即上涨，盘中最高价升至每股46.5港元，收报每股42.55港元，较发行价上涨15%。这种增长也可以与许多房地产公司在开盘第一天的股价增长相提并论。

事实上，蓝光嘉宝服务的股票发行价在香港上市的物业管理公司中名列前茅，融资金额也处于行业前列，高于目前已完成ipo的物业管理公司平均融资金额8.86亿港元。

然而，蓝光嘉宝服务在销售或上市的第一天就有出色的表现，这与其自身的商业模式有着密不可分的关系。

利用房地产上市热潮，积极寻求外部扩张

蓝光嘉宝服务在招股说明书中指出，约77%的净收益将用于拓展物业管理服务业务，以扩大业务规模；约5%将用于加强社区增值服务；约8%将用于为升级it系统提供资金；大约10%将用于营运资金和一般公司用途。

据了解，在上市物业公司中，用于物业管理业务扩张的金额为34%至65%。显然，蓝光嘉宝服务首次公开发行的净收益中用于拓展物业管理服务业务的比例也是众多上市物业公司中最高的。第三方区域的大力扩张也符合当前物业管理行业的发展趋势。

据房地产新媒体的不完全统计，仅今年上半年，至少有14家物业管理公司进行了并购，包括雅人寿、中奥家园、碧桂园、绿城、凯撒丽人、新城悦、永胜人寿和浦江中国。

华创证券的报告指出，目前物业管理公司主要有四种扩张方式，包括:获取母公司交付区域的扩张规模；依靠服务获取中小开发商的交付面积；收购和收购管理领域增加；争夺股票市场的管理领域。前两个是针对新的住房市场，而后两个是针对股票市场。

报告还指出，第一种方法可以获得大量的交付区域，实现管理区域规模的高增长，并具有很强的确定性，但需要依靠母公司；第二种方法对成本管理和控制要求高，重现性不强；目前，模式4没有大规模释放的基础。管理领域可以通过并购的方式直接快速增加。

显然，对于大多数物业管理公司来说，目前管理该领域扩张最有效的方式是通过并购。

另一方面，经过了以扩张为核心的现阶段后，增值服务将成为物业管理后期的利润重点，因为增值服务远高于基础服务的毛利率和多元化的发展方向。然而，增值服务的规模在很大程度上取决于提供其入口的管理领域。

此外，积极寻求外部扩张，也在很大程度上降低了企业对关联方的依赖，从而促使其增强市场扩张能力，提升服务和市场声誉。

M&A带来了什么？

蓝光嘉宝服务也是如此。成立后，主要依靠长期承接蓝光开发业务。然而，在过去的三年中，蓝光嘉宝服务发起了许多并购，这使得其管理领域迅速增长，并减少了对母公司的依赖。

数据显示，2016年，蓝光嘉宝服务以1.04亿元收购了国嘉地产；2017年，以6000万元和2400万元的价格收购了杭州鲁豫和上海先轸的部分股份，并首次进入长三角地区；2018年，以5200万元人民币、3500万元人民币和230万元人民币的价格收购了成都东京、泸州田丽的部分股份和成都的全部股份。

并购，加上母公司管理区域的自然增长，使得蓝光嘉宝服务的管理区域快速增长。截至2019年6月30日，蓝光嘉宝的服务业务已扩展至中国69个城市，管理的项目有436个，已签约管理但尚未交付的项目有48个。管理建筑面积从2016年的2420万平方米增加到2019年6月30日的6330万平方米。

值得注意的是，2016年至2018年期间，蓝光嘉宝服务管理的建筑面积复合年增长率达到58.2%，而这三年间，百强物业服务企业管理的建筑面积平均复合年增长率仅为16.7%。

外部扩张进一步降低了蓝光集团蓝光嘉宝服务的收入比例。在2016年至2018年的半年期间，截至2019年，蓝光集团的销售收入分别占蓝光嘉宝服务总收入的32 .5%、28 .8%、21 .7%和21 .3%，呈逐年下降趋势。

与此同时，通过收购和收购蓝光嘉宝服务，对单一地区的依赖正在逐步减少。四川省物业管理服务收入由2016年的82.4%下降至2019年上半年的59.8%。在上述时间的四个报告期内，蓝光嘉宝服务在四川省的建筑面积分别占所管理公司总建筑面积的76.0%、54.8%、55.1%和54.0%。

随着面积的增加，蓝光嘉宝服务在增值业务中的增长表现十分抢眼。

据了解，自2015年起，蓝光嘉宝服务已开发并应用嘉宝生活之家，通过整合在线和离线资源来提高服务质量和服务体验。截至2019年6月30日，嘉宝人寿已经吸引了超过714，000名注册用户，涵盖了超过400个由蓝光嘉宝服务管理的项目。仅2019年上半年，交易金额就达到约3.36亿元。

2016-2018年上半年和2019年上半年，蓝光嘉宝服务通过社区增值服务分别实现收入1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元和1.93亿元。与2018年物业管理服务、咨询服务和社区增值服务的同比增长率相比，社区增值服务的同比增长率为83.1%，远远领先于其他行业。

值得注意的是，这一部分也是物业管理行业高毛利率和多元化发展的方向，并将成为以后盈利的重点。蓝光嘉宝服务在该领域持续保持超过33%的毛利率，2019年上半年的毛利率为34.9%。

该行业的高毛利率也使得蓝光嘉宝服务的整体毛利率在2019年上半年保持在33.9%的高水平。同期，其他上市物业管理公司的毛利率在17%至43.5%之间，蓝光嘉宝服务无疑处于行业中上水平。

在资本的帮助下，已经成功登陆资本市场的蓝光嘉宝服务在未来的并购领域将更加强大。一方面，它将进一步扩大业务规模，另一方面，它将为未来的多元化增长提供充足的现金投入。

来源：广州新闻直播