解局 l 如何看宝龙首单配股融资

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视点房地产网徐家印、徐荣茂、徐健康一起登上天安门广场观看70周年纪念大会和阅兵仪式。

一方面，拥有2100亿身家的前首富徐家印和拥有950亿身家的老富翁徐荣茂无疑要低调得多。国庆地产的名字让他的宝龙地产再次成为焦点。

像徐荣茂和他的儿子许世坛一样，67岁的徐建康逐渐从幕后退休，把舞台中心交给了他的儿子、公司总裁徐方化。

10月15日，宝龙房地产控股有限公司宣布，昨日(10月14日)收盘后，卖方(大股东徐建康)与配售代理(瑞银、中信CLSA、美银美林、瑞士信贷)达成配售及认购协议。

宝龙地产计划配售1.466亿股股份，相当于已发行股份总额的3.67%，并在完成认购后将已发行股份总额扩大约3.54%。每股价格为5.4港元，较昨日(十月十四日)5.91港元的收盘价低约8.63%。

值得注意的是，昨日的股价是宝龙地产上市以来10年来的最高股价。据报道，最高价格为5.95港元，随后小幅下滑至5.91港元的收盘价，仍为新高。

十年初始分配融资

先老后新的方式是闪电配售，这在港股中很有代表性，是公司快速融资的一种方式。首先，大股东(徐建康)将其股份出售给第三方受让方，然后从上市公司(宝龙地产)以相同股份认购新发行的股份。在此过程中，大股东持有的股份数量保持不变，但总股本增加。

与常规发行新股相比，没有太大区别。股票和价格是一样的，但与市场价格相比会有一定的折扣。最大的区别在于，旧的配股方式可以加快上市公司的融资速度，而上市公司(宝龙地产)可以更快地获得大股东的资金认购新股，然后向大股东发行新股。

联昌证券分析师郑在接受视点房地产新媒体采访时表示，宝龙地产的股价近年来已升至新高。这时，股价可以筹集更多的资金。另一方面，也是为了增加上市公司的流通股。

如前所述，与匹配价格相比，起始价格会有一定的折扣，因此公司的股价将在短时间内承受压力。在交易中，受让人以低于市场价格的价格购买股票，与市场的差价使得其股价有可能迅速下跌。

今天，宝龙地产也迎来了大幅下跌，收盘价为5.36港元，下跌9.31%，成交额为9.72亿港元。有趣的是，为了稳定股价，宝龙地产在上午9点17分以每股5.4港元的价格赢得了7330万股的交叉交易，比昨日5.91元的收盘价(涉及3.96亿港元)低了8.63%。

然而，交叉交易似乎没有效果。股价仍低于昨日贴现的配售价格。除了新旧配股带来的后遗症外，一方面，它似乎受到了更广阔市场的影响。恒生指数改变了前两天的强劲反弹。它记录了高开低走，下跌了近18点；另一方面，在该公司股价升至10年高点后，市场估值被回调。

事实上，这是宝龙在过去10年中的首次配股融资。无论是公司之前财务状况良好，不需要通过配股来筹集资金，还是对被低估的股价不满，宝龙在过去10年里并没有在股市上有太多动作。

宝龙地产总裁许表示，公司上市仅10年就首次发行股票，这表明大股东对持股的珍惜。

配股后，徐建康及其一致行动仍持有公司约18.37亿股股份，占总股本的44.33%。

据视点房地产新媒体报道，此次认购的总收益预计为7.9164亿港元，净收益预计约为7.81亿港元。宝龙地产拟于未来机会出现时，将认购所得款项用作本集团的业务发展或投资及一般营运资金。

宝龙地产透露，它利用此次配股进一步扩大投资者基础，并获得了知名长期基金的参与。同时，配股增加了公司权益，进一步优化了报告结构，有助于降低净负债率。此外，现金的增加可以用来在适当的时候配置高质量的资产，从而进一步为未来的长期发展奠定坚实的基础。

在年初的业绩会议开始时，总裁许表示，他将把控制债务、优化结构和降低成本作为今年的主要战略。副总裁兼首席财务官廖明顺也表示，今年总资产负债率和净资产负债率将下降。

股票市场的股权分置融资是一种不计入负债，而是计入权益的融资方式。报告结构的优化是近年来公司资产负债率逐步上升的必然趋势。

根据半年度报告披露，在贷款总额中，宝龙地产一年内到期贷款约为125.41亿元，同期现金、现金等价物和限制现金总额约为185.26亿元。

此外，集团的净负债率约为91.4%，较去年底的101.6%下降了10个百分点以上，并在年初实施了该战略。遗憾的是，宝龙地产的实际利率从2018年同期的约5.95%小幅上升至2019年的约6.24%。

多渠道融资路径

宝龙地产于2023年7月7日发行1.7亿美元6.95%优先票据；7月8日，它与该机构达成了为期42个月的常规双币贷款融资协议，最高额度为2亿美元。

8月，宝龙在2019年第三阶段发行了4亿元超短期融资，并接受了50亿元公司债券，反映了公司对现金流的依赖。许也在年中业绩会上承认，回报率并不太高，都在80%左右。

据视点地产新媒体报道，去年年底宝龙地产的现金负债率为1.01，这是不安全的，在众多房地产企业中表现不佳。

更大的债务偿还压力也迫使公司借新债来偿还旧债。今年上半年，共发行2亿美元和19亿元人民币的票据或公司债券。根据公告，债务收益一般用于为本集团现有债务进行再融资，以及为一般营运资金融资。

除了传统的美元债券和公司债券之外，号称mainland China首家专注于商业管理的宝龙地产也尝试了一种新的商业支付融资方式。该公司于9月26日在上海证券交易所上市，总转让金额为9亿元人民币。

资产负债表的改善也反映在公司的良好表现上。截至2019年9月30日，宝龙地产1-9月份的合同销售总额为451.3亿元，同比增长56.6%，完成年销售目标550亿元的82%。

宝龙地产最初的目标是500亿元，经过前几个月的强劲表现，目标提高到550亿元。目前，在过去九个月的完成度也在房地产企业的前列。

虽然住宅合同销售额有了较好的增长，但许仍表示，宝龙在规模上没有冲劲和眼光，未来的定位肯定是商业化。

截至6月底，宝龙管理运营了36个商业广场，管理了3个轻资产项目，投资性房地产价值达到479.02亿元；投资物业的租金收入和物业管理服务费收入约13.91亿元，同比增长31.2%，其中物业管理服务收入7.56亿元，同比增长27.1%。

8月20日，宝龙地产拆分商业板块并上市的消息终于浮出水面。宣布拟分拆宝龙企业管理控股有限公司，并在香港联合交易所有限公司主板独立上市。HKEx已经证实，该公司可以进行拟议中的拆分。

据公司管理层透露，2019年下半年，宝龙将新开6家商场，年底将超过45家；2020年开10家，会有55家以上；2021年计划开业9家，共64家以上，商业规模将进一步扩大。

与此前的市场消息不同，此次分拆仅针对商业管理部门，而非整个商业地产，属于轻资产出口上市计划。许表示:此次分拆的内容主要是轻资产板块，而资产仍在房地产板块持有。

融资的紧缩让国内房地产企业展示了他们的神奇力量。上市公司打包资产重新上市是大势所趋，其中最具代表性的是物业管理公司。高市盈率和趋势超出了地产股的承受能力。徐汇、敏捷等房地产企业尝到了很多甜头。

世界上所有的喧嚣都是有益的。廖明顺乐观地表示:宝龙地产剥离后，财务指标应该有所改善。上市后，更多的股本流入，这是第一次改善。

来源：广州新闻直播