最大单物管并购案 雅生活吞下中民物业六成股权里的规模追逐

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从月初视点房地产网宣布可能收购到停牌一周，亚人寿终于向外界详细披露了收购地产的细节。

9月26日上午，亚人寿宣布以15.6亿元的固定对价收购未来物业服务有限公司60%的股权，以不超过5亿元的可变对价收购新中民物业60%的股权，全部以12.5倍的市盈率收购，本次交易的总对价不超过20.6亿元。

这笔交易对优雅的生活意义重大。收购完成后，亚寿的管理面积(包括其控股公司的管理面积)将超过5亿平方米，这意味着亚寿将挤进物业管理行业的前列。

我希望将来第三方的比例能达到80%以上。雅人寿管理层在中期业绩会议上发言完毕后，黄凤超补充称，应该说今年将实现这一目标。据推测，收购钟敏地产已经讨论了很长时间，这也是一个很有可能通过落锤来定调子的事件。

经过一波上市浪潮后，房地产公司的收购战仍在无休无止。在招商局收购AVIC盛大被称为新巨无霸形成后，黄凤超表示，他将重点关注收购对象和具有深度和广度的物业管理，从而在行业整合的窗口时期进一步确立领先优势。

在钟敏地产重组期间，

据视点房地产新媒体报道，钟敏地产是钟敏未来控股集团有限公司的一个地产平台，成立于2018年11月30日，注册资本14亿元。中国民生未来的最大股东是中国民生投资，实际持有前者74.8%的股权。

经过前几年的疯狂扩张，中国民生投资有限公司肩上的债务负担越来越重。在陷入债务违约、股权质押和等待冻结的两难境地后，中国民生投资有限公司选择继续出售资产。

钟敏地产作为未来钟敏三大板块中最有价值的一个板块，难逃被遗弃的命运，其资产也让房地产企业虎视眈眈。然而，在中国-民生地产协议签订后，根据协议条款，中国-民生地产集团需要进行内部重组和整合。

据田玉娥信息，目前钟敏地产的法定代表人兼董事长已由王晖变更为张哲，张哲也是总经理。股东结构由钟敏期货94.91%变更为广东丰鑫英龙股权投资合伙(有限合伙)(本次交易的卖方)持有60%的股份，其余股东合计持有40%的股份。

据了解，中国人未来的三大支柱是房地产、普惠金融和居家养老。除了失去居家养老之外，财产和金融仍处于正常发展阶段。

钟敏物业的控股子公司包括10家公司:钟敏未来一创科技、上海博盈物业、重庆豪基物业、常州钟芳物业、上海瑞祥方上物业、上海柯睿物业、钟敏未来一创科技、山东宏泰物业、大连伊美企业、重庆嘉德物业和陕西程悦物业。

钟敏地产的资产重组不过是澄清了各自利益相关者的界限。重组完成后，除上述10家子公司外，钟敏地产还将从其余股东处获得钟敏友嘉置业投资有限公司持有的N单位51%的股权和M单位9.3%的股权，并获得重庆新东100%的股权和深圳龙城63%的股权。

重组后，M实体将纳入钟敏地产的金融资产，而重庆新东和钟敏投资设立的新实体将成为钟敏地产的直接全资子公司，深圳龙城将成为钟敏地产的直接非全资子公司。

新实体还将注入钟敏优佳持有N实体51%的股权，据报道，N实体可能是Xi市金田物业管理服务有限公司，其100%的控股子公司是Xi市智伯饮食服务公司、Xi市金田浦宇物业公司和宝鸡市金田物业公司。

同时，本次交易的卖方和剩余股东必须成立新中民置业，分别持有60%和40%的股权，新中民置业还将持有上海柯睿置业51%的股权。

在公告日，假设重组完成，钟敏房地产集团由4家主要全资子公司、8家主要非全资子公司和4家主要联营公司组成。因此，亚人寿将收购不少于16家附属公司的股份以收购钟敏物业资产。

此外，根据协议，本次交易的对价要求卖方保证钟敏房产和新中民房产的利润。其中，出卖人不可撤销地向买受人保证并保证2019年经审计的净利润不低于人民币2.08亿元，出卖人保证新中国地产经审计的净利润不低于可变对价确定的数字。

你的生活

从地产过去的表现来看，此次交易显然不是亚人寿的亏本交易，更像是天上的馅饼，不仅实现了规模扩张，还获得了更高质量的资产，提高了公司当前的利润水平。

在上述丰富的资产背后，显示出钟敏地产管理的面积很大。截至2018年底，其控股物业公司的总管理面积约为1.9亿平方米，参与物业公司的总管理面积约为1亿平方米，项目总数约为2000个，项目更新率高达95%。

钟敏地产34%的管理区域位于长江三角洲，24%位于山东半岛，20%位于川渝，4%位于深圳。此次收购将改善雅居乐的全国布局，增加其在长江三角洲、山东半岛、四川和重庆的市场份额。

作为综合性物业公司的代表，钟敏物业不仅管理着大量的项目和区域，而且涵盖了多种业态，包括公共建筑、居住建筑、商业建筑和写字楼。在管理的项目中，有著名的项目，如中国十大高层建筑之一的南京紫峰大厦和上海世博会中国馆。

收购完成后，预计亚人寿的管理面积(包括其控股公司的管理面积)将超过5亿平方米，管理项目数将超过3000个。

根据雅生人寿的公告，收购完成后，预计雅生人寿在长江三角洲、粤港澳大湾区、山东半岛及川渝的管理面积将全部超过4000万平方米。

据了解，截至2019年6月底，雅的居住面积为2.11亿平方米，合同面积为3.25亿平方米。根据这一计算，如果加上收购钟敏地产获得的1.9亿平方米，雅生的合同面积将不少于5.15亿平方米。

与彩生活、碧桂园和万科地产的数据相比，收购完成后，雅生活即将踏上5亿托管区域的梯度，超越保利地产，成为第四家拥有托管区域的物业公司。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年底，地产和新中民地产的税后净利润合计约为3.51亿元，总收入约为39.6亿元，比雅人寿2018年实现的总收入33.8亿元增加5.8亿元。

回顾以往的经营，2016年至2018年，钟敏地产集团(不含新中民地产资产，即上海柯睿地产)实现收入分别为23.16亿元、25.37亿元和30.02亿元，复合增长率为13.85%。扣除后的净利润分别为2.07亿元、2.43亿元和2.67亿元。

此外，在新中国地产方面，2016年至2018年，上海柯睿地产实现收入分别为6.15亿元、8.27亿元和9.57亿元，复合增长率为24.47%，扣除非税后净利润实现正增长，复合增长率为13.57%。

截至2018年12月31日，钟敏房地产集团的净资产值为人民币10.09亿元。新中民置业集团的净资产值约为人民币2.22亿元，总资产净值为人民币12.31亿元。

通过收购标的资产来获得规模布局，亚盛在这方面不乏经验。今年上半年，雅士林先后收购了兰州城关地产、青岛华仁地产、哈尔滨景阳地产和广州月华地产，新增面积6330万平方米，占新增总面积的87%。

雅人寿收购地产是今年以来上市地产公司规模最大的收购案。

收购信息披露后，雅人寿股份于当日上午9: 00恢复交易，股价也有所上涨，最高涨幅达11.03%，达到上市以来每股18.4港元的最高报价。截至同一天下午4点，亚人寿保险每股收益为17.88港元，增长8.36%，总市值为238.4亿港元。

来源：广州新闻直播