原报告 | 世茂房地产“我有一个梦想”

本篇文章3400字，读完约9分钟

继2013年销售意见指数增长46%后，世茂地产2014年继续保持高速增长，年销售额达670.7亿元。它第一次迎来了排名的高潮时刻，位列房地产企业销售排名的前8名，此后再也没有挤进前10名。

在落后两年之后，2017年，世茂首次突破1000亿元大关，实现了1007.7亿元的合同销售额。与此同时，世茂在2017年业绩会议上发出了咄咄逼人的声音:2017年至2019年，世茂将迎来一个快速增长的时期。

然而，在2016年930之后，市场趋势发生了变化。对于拥有大量仓库的一、二线城市的世茂来说，限购迫使其匆忙返回前十名，这让它变得困难。

只是世界不是静止的，2019年已经过去一半了。重回前十一直是世茂的内部目标。为了实现这一目标，世茂在轻装市场的市场周期中开始了大规模的并购。

销售收入加速并行

世茂地产董事长徐荣茂表示:前两年我们的增长速度太快，债务太高，存货太多，利息上涨，工程质量没有得到控制。

世茂地产因此发起了一场革命，在三、四线城市实现了严格的按销量生产，控制了开工建设，并将供应重点转移到毛利率相对较高、库存去库存风险较低的一、二线城市；第二，将90%以上的新投资投向一线和二线城市；还有降低融资成本和调整债务结构。

在2017年结束去库存化调整后，世茂地产过去两年的销售增长越来越快。2016年，合同销售额为681.2亿元，同比增长2%；2017年，合同销售额1007.7亿元，同比增长47.93%；2018年，合同销售额达到1761.5亿元，同比增长74.8%。2019年上半年，这一数字已超过1000亿大关，达到1003.4亿。

就合同销售面积而言，2016年合同销售面积为491.8万平方米，同比下降11%。2017年，世茂明显加快步伐，实现合同销售面积606.2万平方米，同比增长23.26%；2018年，实现合同销售面积1068.7万平方米，同比增长76.29%。

2019年上半年，世茂地产实现营业收入565.6亿元，同比增长32.9%，其中房产销售收入532.4亿元，同比增长30.9%。记录的平均销售价格从2018年上半年的12，740元/平方米增加到2019年上半年的15，713元/平方米，增幅为23.3%。

上述数字的增加是由于世茂的推进计划和产品结转结构。根据2019年中期公告，世茂的物业销售收入占其营业收入的94.13%。2019年上半年，记录的项目分布在44个城市，大部分位于经济发展水平高、需求旺盛的一、二线城市，一、二线城市占其房产销售的81.3%。同时，记录项目的抗风险和较强的溢价能力也使得世茂项目的平均价格持续上涨。

面向未来，世茂的新建和竣工面积也在增加。2019年上半年，新开工面积1049万平方米，在建面积3408万平方米，竣工总建筑面积约543万平方米，同比增长35.75%，同比增长400万平方米。

世茂首席财务官邱俊山表示，预计今年下半年竣工面积将达到3500万平方米。2019年全年可销售资源2229万平方米，按18048元/平方米折算，年销售额将达到4000亿元。

手握万亿美元

经过两年的调整，尽管许世坛在2019年年中的业绩会议上表示，世茂没有重返前十的压力。但事实可能并非如此。

从2016年到2018年的三年间，曾经是一线和二线城市的重型仓库世茂开始进行战略布局调整，以降低土地成本。视点房地产研究所观察到，2016年新增土地储备城市分布情况，除江苏、浙江外，世茂基本上只布局一线城市、直辖市和外省省会，新增地块仍围绕一线和二线城市。新增储土层平均地价为10944元/平方米。

2017年，世茂开始对城市布局进行战略性调整，新增18个布局城市，其中包括8个三、四线城市。截至2018年，世茂规划了43个城市，其中三、四线城市占70%；新增96个包裹，三、四号线约占63%；新增储土面积1615万平方米，三、四线城市占58%。受此影响，2018年，世茂新储土楼的地价从2017年的10861元/平方米下降到5099元/平方米，降幅达53%。

世茂的决心也可以在征地中体现出来。2016年，世茂的新土壤储存面积仅为396万平方米；2017年新增储土面积1060万平方米，同比增长167.7%；2018年，土地储备增加1615万平方米，同比增长52.4%。城市布局从2016年的43个，逐年增加到47个和87个。截至2019年中期报告，世茂的城市布局达到101个。

世茂最初连续几年规划的城市不超过50个，但自2018年以来，它已将城市面积扩大至101个，为自己的销售赶上这一进程奠定了基础。

更引人注目的是，世茂项目的数量从2016年的132个项目增加了128%，2019年年中达到301个。特别是在2018年，项目数量在一年内增加了约100个。

视点研究所之前的研究发现，与同行的合并越来越多也是世茂近年来项目数量增加的原因。

据视点研究院的不完全统计，自3月份以来，世茂集团先后通过世茂股份和世茂地产两个上市平台收购了太和、法明、万通、悦泰等13个项目，其中涉及太和的项目已达9个，总投资约134.11亿元。

2019年，世茂的销售目标是2100亿元。截至今年上半年，世茂的合同销售额达到1003.4亿元，实现了47.8%的年度目标。同时，大量的土壤储存价值为下半年十大销售冲击奠定了基础。2019年，世茂的年可销售资源为2229万平方米，年销售额达到4000亿元。如果去污率保守在53%，世茂基本可以实现2019年2100亿元的销售目标。

根据年报，世茂的总价值在2017年达到8000亿元，2018年达到9000亿元，2019年上半年达到10500亿元。与此同时，世茂开始积极部署大湾区。截至2019年6月，世茂在广东、香港和澳门的存储价值已达2600亿元，占总价值的24.76%。

前十条车道又长又长

拥有300多个项目的世茂渴望重返前十名。从100强房地产企业的销售情况来看，很明显，世茂只有实现自己的销售目标，才能重回前十。

根据《意见指数》中国房地产销售额百强榜单，世茂在2018年和2019年年中分别排名第11位和第12位，距离前十名仅一步之遥。

根据2018年中国房地产销售额100强榜单，2018年前5名开发商的销售额仅增长30.9%，前10名房企的销售额增长31.9%，前20名的销售额增长49.6%。2018年，世茂销售额达到1761.8亿元，同比增长74.8%。2019年前8个月，累计合同销售额约为1419亿元，同比增长41.48%，显示出其重返前十的强烈愿望。

如果世茂能保持70%左右的高年增长率，预计2019年的总销售额将达到2995.06亿元。这些企业在2018年中国房地产销售额百强中排名第十，销售额为206.4亿元。如果根据2019年同比增长31.88%的预测，2019年前10名销售额的门槛值为2637.6亿元，世茂重返前10似乎是肯定的。

但是现实就这么简单吗？

根据视点指数研究所编制的一些房地产龙头企业近三年的销售数据，与其他房地产企业相比，世茂的确加快了步伐。然而，要回到前十名似乎并不容易。

前十名的席位正在相互赶上，连续的融资紧缩信号使长期高杠杆的房地产企业开始资金短缺。许多房地产企业开始表示，他们将在2019年下半年减少在土地市场的行动，更多地专注于推板。例如，一家住房企业推出了7.8%的折扣促销。

此外，年初业绩会议设定的销售目标给房地产企业带来了营销压力。预计在2019年剩下的几个月里，会有更多的房地产企业加入到促销大军中来，相信下个月每个房地产企业的销售额都会见底反弹。

然而，根据2019年半年度报告，世茂地产上半年账面现金约为522.34亿元，银行和金融机构未使用的融资金额约为400亿元。2019年上半年，其净负债率为59.6%，连续第八年保持在60%以下的低水平。出色的流动性为世茂提供了在穿越市场周期时抵御风险的强大能力。

由此可见，时茂经过两年休养生息回来，土地储备充足，商品价值高，负债率控制得当等。，这使得世茂仍有一间杠杆式空房。

但现在市场正在走下坡路，世茂能否顺利完成M&A项目的翻身和突破，使其规模提升到一个更高的水平，仍然不得而知。

原始报告|对数字很敏感，追踪来源，并解释房地产的深层背景。紧扣行业主线，揭示行业整体发展规律。

来源：广州新闻直播