观点直击 | 黄仙枝：正荣销售目标一定会实现（实录）

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观点房地产网上的台风让人们感觉秋天即将来临。一如既往，大量上市公司正忙于在香港召开中期业绩会议。

8月26日，郑融房地产2019年中期业绩会议召开。董事长黄显志、首席执行官王、、执行董事、副总裁兼首席财务官陈伟建出席会议。与年初的年度业绩会议相比，没有非执行董事欧国伟。

在绩效会议上，管理层轮流发言，并在短短10分钟内介绍了郑融上半年的表现，然后参加了媒体提问环节。

公告显示，过去6个月，郑融房地产同比增长10.8%，至136亿元；利润同比增长23.2%，达到11.79亿元，毛利同比增长2.2%，达到27.74亿元，毛利率为20.3%，核心净利润同比增长33.4%，达到11.51亿元；归属于母公司所有者的核心净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。

在规模迅速扩大后，当郑融称之为新三年的第一年时，媒体的提问似乎更为全面，包括人事变动、组织变动、规模利润平衡、融资、美元债务、土地收购计划、销售等话题，这些问题如此详细，甚至连房地产以外的长期租赁公寓也引起了关注。

黄显志回应并总结道:2019-2021年是一个高质量发展的时期，规模、利润和安全这三个指标中的每一个都是至关重要的，这样才能取得好的和优秀的结果，从而具有可持续的竞争力。

规模和利润

虽然未来房地产市场可能会有一定的下滑，但我们的销售目标一定会实现。黄仙芝坚定地说道。据了解，郑融房地产去年的销售额同比增长54%，今年的销售目标是1300亿元，同比增长30%。

据视点地产新媒体报道，郑融房地产上半年累计签约销售额为586.07亿元，同比增长0.8%，与上半年持平。累计合同销售面积380.75万平方米，同比增长12.5%；平均合同销售价格15392元/平方米，同比下降10.4%。

实现1000亿元规模后，郑融房地产今年的销售目标和半年的销售增长率明显放缓。

黄显志回应:利润和规模是双刃剑，我们的规模还需要与市场相匹配，所以初步确定年增长率在30%左右。

随后，王也表示，前三年的增长速度在50%左右甚至更高，但未来三年的整体规模将控制在30%左右的年增长率，这样三年左右就可以翻一番，所以整体销售业绩和规模增长都在预期范围内。

王补充说，平均售价的下降是由两个因素造成的。首先，上半年第三和第四条线的货物被清仓，其次，受市场价格限制政策的影响，这也导致毛利率下降。但是，郑融上半年的布局是集中在二线城市，这将集中在下半年到明年，到时候，整体价格应该有所提高。

至于未来走势，王对表现出了乐观态度，称下半年应该是房地产比较好的时期。

王进一步解释:由于土地市场价格一直走低，集中补货后平均售价将有所支撑。虽然目前平均售价略有下降，但净利润一直在上升。

商品总值超过4500亿英镑

上半年，市场形势不明朗，郑融房地产也放缓了征地步伐。

在土地投资方面，上半年郑融地产新增22块土地，总用地面积约110万平方米，总建筑面积约290万平方米，总承包地价约181.69亿元，建筑面积土地储备超过2630万平方米。

谈到今年的土地收购权，首席财务官陈伟建表示，今年土地收购权的总预算约为300亿元，上半年约为160亿元，下半年约为140亿元。

去年，郑融对土地储备的兴趣约为52%，今年上半年新增土地储备的兴趣已接近90%。到6月底，我们的利率已经达到了57%。陈伟建补充道。

随后，管理层列出了一组数据，表明郑融手头的资源足以支持未来三年的开发和使用。

这时，媒体不停地询问郑融在征地中的权益和土壤储存口径的计算方法。陈伟建回应说，今年的土地收购增加了500亿土壤储存，今年下半年的预算是150亿左右。今年的总价值增长也可能达到100亿英镑。

虽然出售和未结转都包括在土壤储存中，但新的土壤将在结转后储存，因此到年底，我们的总价值将超过4500亿。

至于下半年的土地收购考虑，管理层表示不会像以前那样急于出售，否则会相对稳定。

融资难题

融资是郑融上市以来一直无法回避的另一个话题。财务报告显示，郑融房地产的净负债率也从去年年中的171%下降到70.8%。

据陈伟建称，自2019年以来，郑融在海外和在华融资超过130亿元人民币，其中首次包括13.1亿美元的美元债务和2亿美元的海外永久债务。

除美元债务外，郑融房地产在7月份首次发行股票获得12亿港元融资，并完成了第一笔海外银团和双边贷款，总额为1.3亿美元。

在国内，郑融地产也为长期租赁公寓发行了一些资产支持型债券、荷兰银行债券和一些特殊债券。截至目前，郑融境外融资未动用金额约为8.9亿美元，战略授信总额达到2500亿元人民币。

根据年中报告，截至今年6月底，郑融房地产的银行及其他贷款余额为365.75亿元，国内公司债券和高级票据的账面价值约为159.54亿元，而去年年底为83.21亿元。

上半年，郑融房地产发行了4只美元债券、1只美元永久证券和1只人民币债券，其中美元债券占债务总额的24%。由于汇率波动和政策等不确定因素的增加，成为现场媒体提问的焦点。

陈伟建表示，仍有大量美元债务，发行债券时将综合考虑成本、息票、美元和人民币波动等因素。发行美元债券的上限有效期至明年4月底，因此有充足的时间考虑是否继续发行债券，并考虑增加美元资产进行对冲。

今年发行的美元债券全部用于偿还旧债，综合财务成本从7.8%降至7.6%，年底可能降至7%。我认为这个成本可以用来对冲汇率。目前，美元债务的比重仍处于非常可控的范围内，未来不会有特别的增加或翻倍。陈伟建继续说。

在业绩会议结束时，郑融房地产的长期租赁公寓的进度计划在今天的业绩会议上没有表达太多。王只提到，长期租赁公寓已于今年正式推出，并已在建设中。除了房地产开发，郑融房地产将继续发挥其在持有企业、酒店和长期租赁公寓等物业方面的优势。

以下是郑融房地产集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:关于组织变革，郑融地产提出了新三年的规划。现在变化的最新进展是什么？最大的力量和阻力是什么？关于规模和利润，公司未来有明确的目标吗？平衡时，风险防控安全防火墙的底线是什么？

黄仙芝:2019-2021年是我们新的三年计划。年初，我们将这三年定为我们的高质量发展阶段。

所谓高质量发展包括三个方面:一是适度规模发展；第二，持续提高核心盈利能力；第三，不断优化金融结构。

我们的组织变革已经开始，今年上半年组织变革的调整已经基本完成，下半年将继续深化。

因为郑融经历了从700多亿到1000亿，现在已经超过1000亿，我们的组织结构必须适应目前的发展规模。因此，我们现在确定了几个主要的基调，即完善总部和加强区域。我们应该把权力下放给第一线，让在第一线生产经营的人和听到枪声的人来做决定。

我想我们肯定能做到。集团更关心的是制定一些标准化的管理制度，包括我们的机制，以及更多的投资策略、策略和方向，并将在未来将具体的业务授权委托给该地区。

应该说是有动机的，但是阻力不是太大。毕竟我们是民营企业，效率还是很高的。

至于利润和规模，这也是一把双刃剑。当规模扩大时，成本肯定会降低，利润自然会高。然而，我们的规模应该与市场相匹配，并不是说我们应该把它定得太高。房地产最终将面对整个市场，所以最初的增长率约为每年30%。

现场问题:短期债务比例会继续下降吗？下半年融资成本会继续下降吗？未来会更加依赖美元债务吗？

陈伟建:至于我们的短期债务比率，1月30日的短期债务比率大约是47%。我们预测，到今年年底，短期债务将低于40%，明年将保持在30%左右。

刚才我们还在7月份增发了股票，募集了约12亿港元，并组成了第一个海外银团，募集了约1.3亿美元。今年8月，我们发行了约1.1亿美元的三年期美元债券。

7月份我们在海外筹集了4亿多美元，因此我们的短期债务将比今年年底继续下降。

与此同时，我们的现金与短期债务比率将继续提高，到今年年底可能达到1.4至1.5倍。虽然现在只有半年时间，但我们已经在上半年加大了去杠杆化的力度，我们也希望在今年年底前严格控制短期债务的比例。

在融资成本方面，我们从去年开始发行第一批两位数的美元债券，现在可以达到8%左右，期限大约4年，包括银团贷款，也控制在8%以内。

我认为今年有可能把整个财务成本控制在7%到7.5%之间，这比去年的7.8%还是有很大的提高。随着明年我们用新债和旧债取代一些昂贵的海外旧债，我相信整体融资成本将继续下降。

最后，还有美元债务的比例。虽然我们发行的债券更多，交易也更多，但总额并不太大，只占总债务的24%。目前，美元债务仍然比较多，但我们在发行债券时也会考虑整体成本，不仅是票面利率，还有美元和人民币的波动。

我们认为目前还可以，同时，我们考虑增加一些美元资产作为对冲。我认为整个美元债务的比例仍然在一个非常可控的范围内。

现场提问:公司上半年的销售价格与去年年底相比有所下降。这是否代表了整个公司库存结构的变化？今年下半年，一线和二线城市可能会出现个别复苏。这将是公司新一轮的机会吗？

王:今年上半年我们的整体平均价格比原来略有下降。有两个因素。一方面，第三、第四条线的部分商品上半年已经清仓，另一方面，它们仍然受到市场限价政策的影响。然而，事实上，我们在这些地区的价格仍然相对较高，基本上坚持价格上限。

至于后一种趋势，我们上半年收购的大部分土地都集中在二线，这些地区收购的土地将集中在我们下半年到明年的上市中，到时候整体价格应该会再次上调。

总的来说，我认为下半年应该是房地产比较好的时期。我们应该看到土地市场价格一直在下降。集中补货后，支持平均价格。虽然价格略有下降，但我们的净利润一直在上升。

现场提问:汇率波动对公司影响大吗？接下来，你会考虑继续发行一些美元债券吗？长期租赁公寓方面也有项目。这家企业今年或未来有发展目标或计划吗？

陈伟建:为什么这个比例比以前高？因为我们在2018年1月才在香港主板上市，所以你可以看到在2018年之前是0，现在已经达到24%。由于首次公开募股，你觉得这个范围的增长相当巨大。

我们是一家上市才一年多的企业，整个美元债务的比重不会特别大，也不会说会再翻一番。

我们的债务总额约为500亿元，现在海外债务约占20%。在这种情况下，汇率会上下浮动一两个百分点，也就是一亿元。我认为有两种方法可以解决这个问题。首先，我们可以做一点投资和对冲。第二，我们的美元债务有效期到明年4月底，所以我们有足够的时间考虑。

如前所述，我们发行美元债券有两个考虑因素。如果说发行美元债券时也考虑了货币波动，但仍低于国内非标准融资成本，我们还会发行新债和偿还旧债。

我们今年发行的数十亿元是用来偿还旧债的，所以我们可以看到，我们整个财政的综合成本已由7.8%下降至7.6%，年底可能会下降至7%。我认为这一成本可以用汇率对冲，目前仍在可控范围内。

王:我来回答长期租赁公寓的问题。去年，我们向您介绍了这项业务将于今年开始。事实上，正如我们去年承诺的那样，长期租赁公寓已于今年正式启动。

该项目已经在建设中，我们应该在不久的将来与您见面，包括我们长期租赁公寓的名称。我们还举行了一个小型新闻发布会，并向您介绍了它。名字是荣宇。我希望需要长期租赁公寓的人能在我们的长期租赁公寓里愉快地见面。

除了房地产开发之外，我们近年来一直在努力持有商业、酒店和长期租赁公寓等物业，希望利用这些形式来保证我们未来持续稳定的收入。

现场提问:今年下半年征地费用是多少？土地收购成本的权益比率是多少？毛利率略有下降的具体原因是什么，有什么改进措施吗？大部分融资是借新还旧。有增加吗？

陈伟建:就征地而言，今年的股权预算总额约为300亿元人民币。6月30日，我们的股权收购约为160亿元人民币，预算约为140亿元人民币。

事实上，毛利率下降是很正常的。今年，许多同行的毛利率下降了，主要是因为价格限制。

通过严格控制成本，包括融资成本、开发成本和营销管理费，我们会有所回收。尽管我们的毛利率略有下降，但我们的整体核心利润已从7%上升至8.4%。因此，我们可以通过不同的方式提高我们的绩效。

就在刚才，当涉及到增量发行时，所有的美元债务配额都被用来借入新的债务并偿还旧的债务。额外的股份可以做一些土地收购预算，而其他的用来借新的和偿还旧的。我们也希望严格控制整个融资成本。

现场提问:下半年仍有140亿元的预算。大概的利息是多少？

陈伟建:去年，我们对土地银行的兴趣大约是52%。今年上半年，我们对新增土地银行的兴趣达到了近90%。到6月30日，我们的利率已经达到了57%。

现场提问:近几年来，特别是上市前，郑融实际上是一个快速扩张的代表，但今年上半年586亿元的合同销售额与去年同期基本持平。管理层对今年上半年的增长率满意吗？公司对下一步的规模有什么期望？

王。年销售目标是1300亿英镑，比去年的1080亿英镑增长了20%左右。

众所周知，上半年的销量将略低于下半年，我们对实现全年目标充满信心。

过去几年，郑融处于快速发展时期，2016年至2018年的三年是快速发展时期。正如我们刚才在报告中提到的，未来三年的战略是质量增长。除了规模，我们还要整合产品、服务、运营能力和资源整合，包括行业的整体趋势。应该说，整体规模将得到控制。

在前三年，我们的增长率约为50%，甚至更高。在接下来的三年里，我们将把年增长率控制在30%左右，这样我们可以在三年左右的时间里翻一番。因此，我们的整体销售业绩，包括规模增长，应该在预期范围内。

现场提问:未来几年股权销售占总销售额的预期比例是多少？上半年落户的项目有没有纳入2635万平方米的土地储备？你对下半年的土地收购有什么看法，你对公司每月的现金流有什么指导？

王:如前所述，我们的权益销售率基本在50%以上。目前，土地储备权的比例已经从原来的52%提高到现在的57%左右，将来基本上会超过50%。

我们将继续以之前的速度在第三和第四季度获得土地。总的来说，销售不会过快增长，然后投资会在哪个月回落，总体来说是相对稳定的。

例如，我们1300亿元的年销售额基本上是每月100亿元左右，好的时候稍微多一点，不好的时候稍微少一点。上半年销售额为580亿元，基本上是每月100亿元，下半年约为700亿元，约为每月100亿元。

公司经营相对稳定。当市场好的时候，不会太激进，当市场不好的时候，整个市场对我们公司不会有太大的影响。总的来说，它是相对稳定的，我们可以平静地应对市场变化。

现场问题:上半年确定的面积是否包含在土壤储量中？

陈伟建:我们预售的和没有结转的也包括在内。这是一个全口径的土壤仓库。

今年我们的征地增加了500亿元，下半年的预算是150亿元左右。今年，商品总值也可能增加100亿元。虽然出售和未结转都包括在土壤储存中，但新的土壤将在结转后储存，因此到年底，总价值将超过4500亿。

现场提问:净负债率从去年年中的100%大幅下降到今年的70%左右。公司采取了什么措施在短时间内大幅降低净负债率？净利润水平有所提高，但与预期仍有一定差距。未来如何提高净利润？下半年将采取什么措施？

陈伟建:关于净负债率，ipo前的净负债率约为170%。2018年1月，ipo赚了很多钱，今年7月，它还发行了一只股票。同时，之前的销售增长相当高。我们在2018年和2019年慢慢结转了这些利润。

同时，我们在2018年开始与其他大型房地产公司合作，尽量减少投资资本。去年，我们严格控制了现金流，同时大大提高了回报率。

我们今年的整体收款率可以达到80%，所以我们通过增加股权来严格控制整体收款率的提高，并把前期高增长期的销售额进行结转。

至于净利润，正如我刚才提到的，我们不能控制价格，主要取决于政府的决定。我们在征地时会非常谨慎，以确保地价不会太高。

其次，融资成本也在缓慢下降。过去，海外融资成本达到两位数，这也是一种相对较短的美元债务。现在可以支付四年，费用大约是8%，已经大大降低了。

此外，我们还严格控制营销管理费。虽然价格有点被动，但我们可以主动做很多事情，所以我认为整个空.的净利润有了相当大的提高

现场提问:郑融的高层管理变动仍然比较大，这对业绩有什么影响吗？下一步，公司管理层是否有措施引进高级管理人员？根据半年度业绩计算，要实现全年目标，下半年必须实现20%的增长。有什么措施吗？

黄显志:房地产企业频繁更换是正常的。经过郑融这么多年的发展，我们的梯队已经建立起来了，高管的变动不会影响公司目前的经营状况。

特别是中高层，通过前三年的储备，人才梯队已经比较健全，人事变动对我们影响不大。

就市场而言，我们上半年完成了约43%，正常情况下是46%。现在这些项目基本上都在二线城市，而且都是相对好的地点。

虽然未来市场可能会下滑，但我们的销售目标一定会实现。

来源：广州新闻直播