观点直击 | 融创孙宏斌：下半年基本没有拿地指标（实录）

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观点房地产网的太平洋广场最近非常繁忙，大多数港股上市公司将选择向外界公布其半年业绩。

8月22日上午，融创中国在香港召开了2019年中期业绩会议。董事长兼执行董事孙宏斌、执行董事兼首席执行官王梦德、副总裁兼公司秘书高希在香港酒店会议厅就座。

在冗长的中期报告中，一定是利润数据让肾上腺素迅速上升。2019年上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。这也是融创历史上第一次半年度利润超过100亿元。

虽然上半年负债率有所上升，但从安全性角度看，短期流动性风险是可控的。数据显示，融创今年下半年有442亿英镑的有息负债到期，只需支付146亿英镑的土地基金。手头现金涵盖1.1倍以上一年内到期的计息负债和3.1倍以上下半年到期的计息负债。

主要现金流量是经营产生的净现金流量，而不是融资。面对融资的全面收紧，管理层保持冷静和谨慎。他们发布的消息是，今年下半年超过5，700亿可销售资源带来的巨额现金流，以及今年下半年严格控制投资的策略，将使他们更加安全。

第五个也很好

第四个相当好。我们赶不上前面的，也赶不上后面的。在2018年度业绩会议上，老孙表示，融创多年来都不想成为第一家。

截至上半年，融创实现销售额2141.6亿元，同比增长11.8%。按照5500亿元的年度目标，上半年的目标完成率约为39%。到目前为止，融创排名第五。

第五个也很好。我们努力保持第五名。面对媒体关于销售排名的提问，孙宏斌笑着回应。

高希现场介绍，下半年融创向市场投放了4000多亿元的新品，总可销售价值超过5700亿元，80%以上的可销售资源位于一、二线城市，按限价销售会很舒服。

在土地储备方面，融创抓住上半年的窗口期，适当补充符合投资标准的核心城市的土地储备。视点房地产新媒体获悉，截至目前，融创的确认土地储备价值为2.82万亿元，确认土地储备面积为2.13亿平方米，平均土地成本为4307元/平方米。超过83%的土地储备位于一线和二线城市。

由于投资节奏，从2019年1月到4月，融创拍卖市场的土地收购平均溢价仅为21%。王梦德表示，融创已于4月底和5月初开始严格控制投资节奏，并停止参与所有公开市场竞价和拍卖，下半年仍将严格控制投资节奏。

孙宏斌甚至表示，融创在下半年基本没有征地指标。

然而，在上半年土地储备通过招标和拍卖得到补充后，通过创收并购获得的土地储备比例有所下降，最新披露数字为60%。

我们的收购标准和土地收购标准一样严格。无论是利润率还是现金流，标准都是一样的。老孙告诉我们，融创的优势是有很多机会，所以我们选择空的空间要大一些。

对减债的信心

高希和王梦德在业绩会上不断向市场传递信心:融创的负债率下降是必然事件。

从2015年到2017年，我们的土地储备增长率接近130%，这两年的增长率下降了20%左右。高希表示，融创已从土壤储量增长率超过净利润增长率转变为净利润增长率超过土壤储量增长率。

这意味着高质量的土地储备不断转化为财务现金流和利润。王梦德重申了高希的声明，并补充说，这一阶段肯定会是一个负债率下降的过程。

控制投资和下放钻杆。王梦德表示，控制债务和降低杠杆一直是管理层最重要的任务之一。

现金流的主要贡献和来源是现金，而不是融资。王梦德表示，保持销售优势是最重要的安排，下半年5700亿元的可销售价值可以带来充裕稳定的现金流。同时，合作的优势将得到保持。

面对从需求方到融资方的调控，孙宏斌觉得信号很明显:严格控制资金流向房地产，不要把房地产作为宏观调控的工具。

下半年，融资方仍受到严格控制，甚至可能出现正常化过程。

因此，下半年，商品房市场和土地市场都存在一定的压力。在他看来，目前一线和二线城市的亏损并不多，对345线的影响更大。

说到这，他的眉毛不像以前那么放松了。

看看那些长长的东西

生活肯定不如以前，这就是为什么房地产企业正忙着寻找第二条增长曲线。

就融创而言，每个人都习惯于专注于文化旅游领域。

今年是文化旅游行业的一个良好开端。2019年之所以特别，是因为收购万达资产包后，广州吕雯和无锡吕雯相继开业。

在最初的业绩介绍中，高希展示了一组引人注目的数据:广州吕雯第一天的客流量为30万人次，7周内收入超过4900万，保守估计营业利润为3000万，每月营业利润超过2000万。无锡吕雯首日客流量达25万人次，开业后五周累计客流量超过200万人次。

然而，这仍然是一项长期业务。2019年上半年，融创的大部分收入仍来自房地产销售，吕雯建设和运营收入为10.8亿元，占收入的1.4%。

文化旅游项目刚刚开始，需要一个过程。我们仍然坚持以房地产开发业务为核心业务，而文化旅游仍然是一项长期业务。王梦德向在场媒体表示，未来三年，文化旅游占收入的比重仍将相对较低。但在接下来的三至五年里，演出将会慢慢上映。

他回应说，2019年底昆明文化旅游城开放后，开放的文化旅游城市将增加到8个。2020年，重庆成都、桂林三个文化旅游城市将相继开放，济南文化旅游城市将于2021年开放。

王梦德在股东大会上也提到，公司对文化旅游资产的持有量有明确要求，将严格控制在15%以下。

值得一提的是，近日，融创文化集团正式登陆国内知名动漫知识产权孵化器和商业运营公司梦幻城市文化的独家投资，实现了对梦幻城市文化的战略控股。

视点房地产新媒体获悉，梦之城及其下属控股公司推出了许多著名卡通人物，如《活着》、《鹿杏仁》、《罗小黑》、《皮转子》等。

希望文化团体和文化旅游能有更好的结合，包括内容、平台、ip、实景等。今年，我们推出了由Sunac创造的第一款ip浣熊，它将逐渐丰富并与文化旅游紧密联系在一起。我认为这也是其他人没有的优势。

以下是融创中国控股有限公司2019年中期业绩发布会的现场问答记录:

现场提问:今年上半年，公司应该收购大量土地。这种高增长率会在今年下半年保持吗？上半年的业绩增长迅速。它有助于实现今年的销售目标还是超出预期？从年中报告可以看出，上半年绝大部分收入仍然来自房地产，未来文化旅游领域是否会有所调整？在行业杠杆率降低的背景下，公司有没有降低负债率的计划？

王梦德:刚才报告也很清楚地提到了征地问题。从2017年到2018年，该公司获得了整个行业中最少的土地。今年上半年，它抓住了一些获得更好土地的机会。

自4月底至5月初，公司严格控制投资步伐，停止所有公开市场的招标和拍卖活动。下半年，整个投资的节奏将得到严格控制。

就业绩而言，近年来总体业绩保持了较好的增长。从2017年开始，建议充分发挥我们的优势，将我们的战略优势转化为财务业绩，整体财务业绩仍然很好。我相信，从今年到明年，整个销售和财务业绩仍将处于相对良好和稳定的增长状态。

文化旅游业务刚刚起步，文化旅游的管理始于去年下半年的第四季度。半年来，我们出乎意料地成功开设了广州和无锡两个旗舰文化旅游城市。

与此同时，运营和服务得到了极大的改善，并不断发生变化。今年是文化旅游行业的一个良好开端。然而，文化旅游也是一个在未来几年不断改进和努力的过程，它在这两年的总业绩贡献中仍然占相对较小的比例。我相信在接下来的三至五年里，这个表演会慢慢上映。我们已经看到文化旅游部门很长一段时间，我们已经看到三年和五年，甚至未来十年。我相信未来的长期表现会非常好。

至于负债率的控制，我们的报告也很明确，负债率的长期下降在现阶段是必然的。

公司已经达到了两个阶段:一是自2017年以来，我们的业绩、利润和收入迅速释放，新项目投资速度下降。这一阶段必须是一个债务比率下降的过程。

第二，从今年、明年到未来，整个债务管理和控制以及杠杆下降也是最重要的管理任务之一。因此，杠杆率的下降是非常确定的事情。

现场提问:未来文化旅游城市将增加演出比例。你能告诉我们每年有多少新项目进入市场吗？未来销售收入的比例可能会上升到什么水平？上半年的利息资本化比去年同期增加了60亿英镑。原因是什么？这是一个合理的类别吗？央行和中国银监会都收紧了融资政策。公司对未来的预测是什么？下一步有什么融资安排吗？

王梦德:文化旅游城市方面，无锡和广州在今年6月都开得很好，昆明文化旅游城市将在下半年的第四季度开放。明年还会有三个，明年会有一个，也就是说，明年总共会有12个文化旅游城市成为最后一个。

就收入和比例而言，我认为未来三年的比例仍然会很低，主要有两个原因:文化旅游项目确实刚刚起步，需要一个过程；今后，我们必须坚持以房地产开发业务为核心业务，文化旅游仍然是一项具有长远眼光的业务。

今年，中央政府调整了房地产行业的融资政策。这种调整是持续的、长期的，被认为对房地产行业是一件好事。我们仍然有强大的优势。本期账面现金包括从下半年到明年的大量现金流量的贡献。另外，我们的布局是在一、二线城市，土地储备还是很好的。

对于公司:首先，我们必须继续做好我们的产品和服务，保持我们的销售和运营优势。现金流的主要贡献和来源是现金，而不是融资，这是最重要的安排。

其次，我们还将保持股权投资优势。合作对我们来说是一个非常强大的优势。目前，我们在项目各方面的股权合作和合作伙伴投资方面有很强的优势，这种优势明年还会继续发挥。

现场提问:关于开放公园盈利模式的探索，未来开放的12个文化旅游城市是否都会采用这种模式？公司为什么采用这种策略？不收票我们怎么能保持利润？我接手了东方电影之都的项目，与好莱坞有很多合作。现在进展如何？那里会有什么新电影上映吗？

王梦德:开放式公园的开放式管理模式也是我们正在尝试的。今年4月，我们首先在南昌开展了一个开放式试点项目。现在，从一个季度的业务情况来看，在人流、收入和客户单价方面都有了很大的改善。

八月份，我们刚刚在合肥和哈尔滨开业。将来，凭借我们积累的经验、数据和结果，其他人也会考虑尝试。我相信，这种大规模的天堂，尤其是目前的文化旅游城市，是一个更合适的方式。

当然，形式会根据游客的喜好程度不断调整和优化。此外，服务和游客满意度将进一步提高。这就是吕雯市的情况。

至于东方电影之都，其实我们只是把电影产业园放在文化产业群中，而目前影视城的运营特别好。但我认为更重要的是电影资本能够充分发挥文化群体作为一个整体的优势。我最初的想法是推动文化集团的产业方向，创造一个长期可持续的方向。

此外，希望文化团体和文化旅游能有更好的结合，包括内容、平台、ip、实景等。今年，我们推出了融创的第一个ip，阿里是第一个试点。接下来，我们将逐步丰富它，并与文化旅游建立良好的联系，这是其他人所没有的优势。

现场提问:我刚才说下半年将严格控制征地节奏。控制方法是什么？具体数字有什么计划吗？融创的收购逻辑和评估标准是什么？上半年已经过去，我们可以看到保利排名第四，略有优势。我想问一下融创在下半年的突破节奏。有希望在年底回到第四名吗？

孙宏斌:第五名很好。事实上，我们在上半年没有得到太多的土地，因为我们去年没有得到太多的土地，而且我们在2019年上半年得到了更多的土地，但是根据我们的立场，这在行业中并不算太多。因为上半年有机会，所以从下半年到四月底基本停止了。

我们见面的时候，已经是三月底了，我们在四月初拿到了这块土地，这本来是沟通得很好的。因此，在下半年，我们基本上没有指标，除了会有一点点机会，但基本上土地收购目前停止。

关于收购，收购的标准与土地收购相同，要求相对严格。我们的优势是有很多机会和很多人找到我们，所以我们也会选择一些符合我们战略和标准的项目。

如果这些机会是无用的，那一定是因为它们不符合我们的标准。就并购而言，事实上，土地收购的标准是一样的，无论是利润率还是现金流。

现场问题:如何评价当前国内复杂的房地产宏观调控政策？你能预测一下市场趋势吗？

孙宏斌:其实并不复杂。过去，宏观调控仍多从需求方面入手，如限购、限价等。但这次主要是从融资方面，这绝对是正确的。

因为房地产肯定与货币政策有很大的关系，而且这个政策并不复杂，主要是要严格控制资金流向房地产，这一点很清楚。

与此同时，房地产没有被用作宏观经济调控的工具。过去，当经济好的时候，它被用来刺激经济。这项规定最重要的是严格控制资金流向房地产。一系列行为，无论是发行债券、信托、抵押贷款等。，都是在这个逻辑下控制的。

在这种逻辑下，下半年对整个市场的影响将会特别大，土地市场也将处于下行方向，商品房销售也将受到很大影响。

首先，人们的预期会相对稳定，买房也不那么迫切。因为中央政府这次态度很坚决，房价一定不能涨。其次，在抵押贷款得到控制后，对市场的影响仍然相当大。事实上，目前一、二线城市的损失并不大，二手房价格基本上是上下颠倒的，对市场的影响较小。

然而，对三、四线城市和四、五线城市的影响仍然相对较大。在过去的两年里，三、四线城市和四、五线城市的价格上涨幅度很大，供给相对较大，需求不如一、二线城市强劲，因此对三、四线城市的市场影响更大。

根据目前的政策，下半年融资方肯定会受到严格控制，融资方的严格控制可能是一个正常的过程，销售方也会有很大的影响。因此，下半年，无论是商品房市场还是土地市场，压力仍然比较大。

来源：广州新闻直播