观点直击 | 李思廉：谁说今年市场差？（实录）

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R&F 7月份发布的文件是真实的。也许公开比保密更好。李思廉毫无顾忌地对观众说:实际上，是我起草的。

他口中的这份文件是7月26日在市场上传阅的内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。通知明确强调，2019年下半年，R&F的工作重点是促进销售和回款，原则上2019年下半年将暂停征地。市场想知道R&F的意图？

目前，该行业的趋势是不积极征地。会后，被媒体包围并被问及问题的李思廉想用一句话堵住所有人的嘴。他希望每个人都明白这是一个行业的普遍情况，而不是说R&F打算独一无二。

除了土地市场，李思廉并不认为二级市场正在恶化:谁说今年市场不景气？还不错。你认为哪家公司不好？一个都没有。

它可以在下半年销售1000亿英镑

根据年初公布的目标，R&F将在2019年启动多达200个项目，预计价值3000亿元，将减少53%，以实现1600亿元的年度目标。

半年后，目标已经完成了三分之一。数据显示，截至6月30日，R&F产权协议销售额为602.2亿元，同比增长6%；销售面积552万平方米，同比增长25%。

很多人会问这个问题，但是李思廉有一个计划:分开来说，上半年卖600亿，下半年卖1000亿，尤其是第四季度。

根据以往的经验，R&F一般会在第四季度开展大规模的促销活动。去年10月，该公司推出了R&F的全国营销应用，这对管家来说是件好事。一旦注册，经纪人将在交易被推荐后获得1%的税后高额佣金，而买家在购买房子时将获得97%的额外折扣。

事实证明，在接下来的11月份，R&F的合同销售额同比增长109%，达到181.9亿元，月销售面积约159.82万平方米，同比增长1.2倍。尽管12月份的月度数据略有下降，但总量和面积仍分别达到172.1亿元和125.12万平方米，两者均同比增长一倍。

回顾R&F的最新销售情况，今年前7个月销售额为707.2亿元，同比增长5%，完成1600亿元的44.2%。如果我们想取得进展，从8月到12月，R&F每个月的销售额至少要达到178亿元。

下半年销售900-1000亿元，全年销售1500-1600亿元。没有大问题。因此，李思廉对他能否达到目标留下了肯定的回答。

加强销售的最终目标是促进资金的回报。R&F 2018年的回报率接近90%。李思廉在年初表示，他希望今年能保持这一水平。

移交是重中之重

根据年初宣布的目标，R&F计划在2019年交付920万平方米的实用面积，以继续加快结转。这是增加收入和利润的重要法宝，所以董事长助理陈志豪不断强调，大楼交接是最重要的事情。

公告显示，R&F上半年营业额为350.5亿元，其中房地产开发业务营业额为299.75亿元，同比增长2%，相当于287.3万平方米的可销售面积，整体平均销售价格为每平方米10400元。

李思廉说，公司的传统是上半年支付三分之一，下半年支付三分之二。

这种情况已经持续了10多年。李思廉说，R&F肯定会在今年下半年交付超过600万平方米。从2018年的实际运营结果来看，40%在上半年交付，60%在下半年结转。

陈志豪补充说:今年上半年，该公司实际交付了327.8万平方米的计划。此外，R&F在建面积近3000万平方米，其中实用面积2300万平方米。一切都按部就班地进行，年度收入和利润绝对有保证。

也就是说，我们今年将交付920万平方米，其中670万平方米此时(即8月22日)已经售出。李思廉继续列出数据，显示公司预计全年至少结转670万平方米，比去年全年交付建筑面积多611万平方米。

换句话说，即使920万平方米不能全部交付，R&F今年的年利润理论上也比去年高。

公告还显示，R&F上半年整体平均销售价格为10，400元/平方米(2018年同期平均销售价格为12，300元/平方米)，这是由于新项目贡献的营业额占同期总营业额的23%，新项目通常以较低的价格推出以吸引客户。

因此，与2018年同期的43.2%相比，R&F房地产开发业务同期的整体毛利率略降至41%。另一方面，R&F销售成本中每平方米土地和建筑成本从去年同期的6180元下降到5830元，这是一个积极的趋势。

李思廉预测:今年上半年，我们的毛利率将保持在41%，全年略低，约为35%至40%。

根据年中报告，R&F已售出超过1200亿元人民币，其毛利率预计将在半年内达到35%至40%。

不夺取土地是不可能的

尽管内部文件中宣布，原则上将在今年下半年暂停土地收购，但李思廉认为，作为一家房地产开发商，R&F不能拒绝收购土地。

在他看来，一些记者的朋友，尤其是媒体的朋友，有点断章取义，因为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》明确留下了一些特殊情况，如高质量的土地项目，可以单独上报集团董事长审批。

在短时间内，各种融资条件都比较紧张，银行也收紧了信贷环境，企业为了自身的保护而保守是正常的。李思廉解释道。

因此，R&F在今年上半年一直在减少其土地收购努力。在此期间，新增23块土地，权益面积652.9万平方米，涉及金额约180亿元，平均地价为2700元/平方米。

我们可以看到，我们对买地很谨慎，对地价也很严格。陈志豪接着说，到目前为止，R&F有6100万平方米的土地储备，保持着每套2500元的地价优势。未来，R&F希望通过旧的改革获得具有成本优势的土地，这表明R&F正大力致力于城市更新。

我们有60多个城市更新项目，规划面积约6000万平方米。他透露，在不久的将来，它将能够改造1000万平方米，形成价值2000亿元。

以下是广州R&F置业有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:公司下半年有交货压力吗？关于土地收购，R&F今年收购了大量土地，数据中列出了23块新土地。为什么今年要花这么多时间而不是收紧政策？

李思廉:至于征地，事实上，我们只获得了很少的土地和20多块地。上半年，我们拿了653万平方米，花了180亿元，平均地价是2700元/平方米。这与我们的商业模式是一致的，因为我们的平均价格是11000元左右，所以我们的销售地价占30%左右，这仍然是一个安全因素。

就建筑交付而言，该公司在上半年支付近三分之一，在下半年支付三分之二，这种情况已经持续了10多年。因此，今年上半年支付了约300万元，下半年支付了600多万元。现在是八月，一切都计划好了。

不管怎么说，大楼移交的计划不会有大的波动，因为这都是关于项目成本的，它只占我们整个资本结构的一小部分，不会有任何错误。

现场问题:考虑到去年下半年三分之二的建筑交付目标，过去是因为市场不同，这个目标是可以实现的。我们怎么能保证今年的市场如此低迷？另外，销售目标能实现吗？

李思廉:谁说今年市场不景气？还不错。你认为哪家公司不好？一个都没有。

纵观全年数据，估计全国房产销售仍在16万亿元左右，没有差别。在像中国这样的大国，它是可控的、合理的。

在销售方面，实际上是根据新落成楼宇的数目来计算，今年下半年应该是900亿至1，000亿，全年大约是1，500亿至1，600亿。没有大问题。

现场提问:R&F在7月底发布了一份文件，称公司将暂停土地收购。公司是如何考虑做出这样的决定的？前段时间我投资了华泰汽车。你认为投资汽车行业有什么风险？在酒店业务方面，收入与去年同期相比没有增加，亏损从去年同期的1.8亿增加到4.2亿。原因是什么？

李思廉:实际上我起草了R&F在7月份发布的文件。

然而，记者的朋友们，尤其是那些来自媒体的朋友们，尤其把这句话引了出来。请看下面两个句子。我说如果有特别的地方，我应该先问问公司老板。事实上，各种融资条件在短时间内都比较紧张，银行也收紧了信贷环境，企业出于自身保护而采取保守态度是正常的。

与华泰汽车的合作在当时是一个有意的协议。事实上，它是完全停止了，我们没有进入这个行业。

整个酒店账户每年都要折旧，所以很容易看到损失，但是酒店行业依赖于现金流。我们全年有90家酒店，利润约为14.5亿，上半年约为40%，这还是正常的。每年贬值是正常的，贬值容易导致损失。

现场提问:上半年的实际拆迁率是多少？已经退了多少钱？公司在下半年的具体推进计划和去化学品预期是什么？在融资方面，我们可以看到今年下半年有116亿短期债务到期，2020年上半年有135亿。该公司今年上半年有更多的融资项目。公司的融资时间会在下半年增加吗？

李思廉:公司希望去污率在50%到60%之间，所以刚才陈志豪提到我们的商品价值约3000亿元，我们希望销售约1500亿元和1600亿元，约50%。下半年，尤其是第四季度，推动了更多的商品。另外，它将在上半年销售600亿元人民币，在下半年销售约1000亿元人民币。

事实上，在我们这个行业，数十亿美元并不算太多，这几乎可以通过出售一个月的建筑来解决。许多行业看不到钱，但房地产总是一个看得到钱的行业。如果有些债务到期，出售房产会更积极。

下半年的融资次数一定不要太多，因为现在你不能得到你想要的那么多。

现场提问:就利润而言，今年的增长率似乎低于去年。原因是什么？最近，人民币贬值很多，会影响债券吗？最近，深圳被定为第一个示范区，这对深圳的房价或地价有什么影响？

李思廉:深圳试点示范区建成后，有关部门立即表示，这并不意味着房价会放松，事实上，大家都是这样做的。在深圳购买任何项目都非常困难，不仅困难，而且非常困难。事实上，深圳没有住宅用地，每次推出，大家都很努力，这不太适合我们公司。我们将参与一些旧城和村庄改造项目，但不会这么快。

对于大多数国内股票来说，美元是一种账户损失。由于每个人都发行过美元债券，在计算时，2018年12月31日美元对人民币的汇率和2019年12月31日美元对人民币的汇率(如果人民币下跌)，所有公司都反映发行美元债券的汇率损失。

但这是一个会计数字，事实上，每个人都没有感觉，因为他们都借美元来偿还美元。借美元还美元是国家政策，所以不会有新的。你可以借新的来还旧的。这是当前的国家政策。

至于刚才记者朋友的问题，我们的利润率很低，所以不应该。你在哪里看到的？增加是由于计算了半年。如果是全年，此时此刻，我们已经交付了670万平方米，超过了去年全年。

你能理解这个句子吗？也就是说，我们今年将支付约920万平方米，其中670万平方米在8月22日之前已经售出，我们目前的结转金额大于去年。换句话说，从理论上讲已经持续了八个多月的全年利润比去年有所增加。

现场提问:融资渠道越来越少。从2019年到2020年，海外人民币债务与美元债务的比率是多少？与去年下半年相比，目前的融资环境如何？

李思廉:很难预测这些金融政策。我只能全面地看它们。

作为一个重要的行业，如果房地产要受到许多数据的保护，它基本上是不可或缺的。当然，这已经是一项逐步减少对房地产依赖的政策，所以今年的经济报告也提到要尽量减少对房地产的依赖。

现在该公司的美元债务约占20%。我认为这个比例会在这个范围之内，增加这个比例并不容易。因为国家发展和改革委员会(NDRC)已经说得很清楚了，大约两个月前它说不允许发放新贷款，新贷款只能偿还旧债。

对这句话的理解是，没有办法发送更多，因为它控制着总量。

来源：广州新闻直播