观点直击 | 万科收敛聚焦这半年 祝九胜寻求第二条增长曲线(实录)

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8月21日上午，万科在深圳召开年度中期业绩推进会。总裁兼首席执行官朱九生、首席运营官张旭、首席财务官王文锦和秘书朱旭主持了整个临时会议。

无论从空还是从人物的角度来看，这家公司都发生了巨大的变化。首先，地点从深国投广场迁至大梅沙万科中心，然后前首席财务官孙嘉被首席财务官王文锦取代。在过去几个月的人事调整中，孙嘉被调任为南方区域商业集团的首席执行官。

如果说变化是社会发展的一个固定特征，那么以上的变化充其量只是万科在这种潮流下变化的一个缩影。自2018年下半年“活、融合、聚焦”的口号被高喊以来，万科采取了多项措施巩固和深化主渠道，涉及业务发展、业务运营和人员组织。

面对复杂的变化，媒体的焦点不可避免地会偏离焦点。有10多个媒体问题，大家关注的范围从经济环境、融资渠道、土地收购与开发、物流冷链、长期租赁公寓到科技业务等。，这反映了外界对这个房地产企业的好奇。

幸运的是，朱九生比一年前更冷静、更健谈，能够回答观众提出的大部分问题。《天问》再次幽默地用“好学生喜欢难题”这句话来概括万科对转型发展的态度，并直言万科正处于创业的第三阶段，以实现打造第二条增长曲线的目的。

继续汇聚和聚焦

万科人总是强调危机意识和自我改变的基因，外在表现是对业务转型的探索和传递给行业的情感。去年9月，在南方地区的月度会议上，万科焦虑地提出，没有现成的学习之路。

在此期间，万科据说主要做了四件事，包括战略审查，业务梳理，组织重建和人员匹配。于亮总结说，今天的汇聚和专注是为了赢得明天的生存。这种经营理念贯穿了万科2019年的全部工作，也给外界一个新的发展观察标准。

据视点房地产新媒体报道，万科在2019年半年报中指出，面对内外部经营环境变化带来的挑战，集团坚持以融合为重点，巩固和提升基础板块，不断提高经营质量，促进各项业务有序发展。

房地产形势出现了新的挑战。根据朱旭在业绩会上披露的数据，万科长期关注的14个重点城市的交易面积增速自5月中旬以来明显放缓，期末待售新房的去库存期约为9.4个月。根据万科2018年的年报，截至去年底，这些城市的去化学周期约为8.4个月。

万科也面临着趋同的紧迫性，包括前7个月的签约销售面积和签约销售额分别仅增长了5.18%和9.26%；新增产能建筑面积1965.7万平方米，同比下降36.17%，低于同期销售面积2463.6万平方米；上半年，新开工面积同比下降15.9%，财务费用同比增长38.38%

对此，朱旭承认，万科在土地层面的投资风格较为谨慎；张旭表示，万科从来没有设定过固定的经营目标，公司是一个动态的计划，以每天都是卖地的好日子为基本策略，快速卖地，积极集资，并根据动态集资制定征地计划。前7个月，万科的土地收购占当前销售额的37%，低于去年同期的49%。

在谈到土地市场和货币市场的变化时，朱九生表示，万科仍能适应市场变化，行业调整对信誉好、经营稳定的企业来说并不困难。他认为，万科应该尊重市场，把握趋势，与时俱进，根据市场变化调整经营节奏，不断控制负债率，保持信用评级。

结合其他数据观察，我们可以更好地理解《天问》提出的时变成分。

截至6月底，万科的计息负债为2253.2亿元，比年初减少358.9亿元；其中，一年内到期的短期贷款和计息负债为666.5亿元，比上年末减少265.3亿元。作为现金流指标之一，本期经营活动净现金流量为88.53亿元，去年同期为-42.55亿元。期末，公司持有货币资金1438.7亿元，净负债率上升约5个百分点，达到35.04%。

在业绩会议上，万科预测下半年整体经济形势仍将面临诸多风险和挑战，这意味着趋同和聚焦的现状仍将保持。

朱旭提到，万科将坚持积极销售，积极回报；加快长期库存去库存化；提高运营业务绩效；提高资产使用效率；实施清产核资。这也是万科近两年常用的策略。去年9月，万科预测，到去年年底，公司的长期库存将达到1000亿元。

朱九生笑着说:有句话说，好学生喜欢难的问题。对于万科，我们努力做好学生，回答难题。

第二条增长曲线

开发业务的梳理和调整体现了万科对基础市场的重视。这项业务可以提供支持所有新业务的主要现金流，保证万科长期有序增长，甚至提升其在500强中的地位。因此，在这个行业的转折点上，于亮和其他高层官员焦急地探索着应对之道。

8月9日早些时候，于亮在北京参加活动时表示，融合的重点是资源配置和管理能源。这种状态不是简单业务的加法和减法，也没有绝对的声明要切断哪个业务。

然而，在业务选择方面，万科仍然表现出一种趋势。

视点房地产新媒体了解到，在8月21日的业绩会上，朱旭透露的信息显示，根据bg(业务集团)和bu(业务线)两个业务单元，bg包括南部地区、上海地区、北京地区、中西部地区和房地产开发；Bu包括商业开发、物流、长期租赁公寓、冰雪、海外和教育。此外，万科将工业园区和其他项目归类为其他业务。

与去年下半年bg和bu业务的分类相比，这次万科增加了教育业务，这似乎预示着原本分散在各区域公司的教育业务将会被集中到一个集中的运营中。此前，张基温已从南部地区负责人调任到负责教育业务的部门。

对于上述bu的设立，朱九生等高层官员在绩效会上普遍提出了一些条件，包括具备独立的条件，依靠市场资源而不是内部资源来成长，具备操作能力成为拼图中的一个。

刚才报告中列出的Bg和bu应该坚定不移地进行，但要以更密集、更合理的方式进行。

在媒体的问答环节中，长期出租公寓和物流成为BUs关注的两大问题。前者已开业82000家，成熟项目(开业半年以上)平均入住率为91%；后者计划进一步加快冷链业务在全国核心城市的覆盖。

朱九生不仅对他们寄予厚望，还表示了前进中的一些障碍，如万村计划的调整。

当被问及万科目前所处的阶段时，朱九生思考了一下，回答说他倾向于把它理解为创业的第三阶段。他将万科35年前的合资企业列为第一家，20多年前专注于住宅开发的合资企业列为第二家，现在是第三家。

第三个项目的目的是继续围绕城市发展和客户需求建立我们的第二个增长曲线，这不是一个静态阶段。

正因为如此，万科也参与了一些其他类型的业务，比如参与了一批旧城改造项目，这也是深圳、广州等一二线城市进入存量时代的主要土地供应模式。根据目前的规划条件，截至报告期末，万科在该类项目中的权益建筑面积约为341.4万平方米。

在业绩方面，媒体试图了解万科新业务的收入情况，以了解万科是否建立了新的增长曲线。数据显示，万科上半年营业收入为1393.2亿元，其中其他业务约占0.75%。

但是，王文锦解释说，其他业务收入是指万科收取的管理费、运营支持费、代收手续费等收入，而不是物业、物流、租赁等业务拓展的收入。他立即强调，上半年租金收入和服务收入大幅增加，但被列为主营业务收入只是因为不符合审批标准。

这些独立业务部门的收入逐年增加。我希望久盛以同样的方式向外界传递信心。

明确披露的是物业服务收入。上半年实现收入52.83亿元，同比增长27.05%；期间，物业服务实现了积极拓展资源和服务内容的目的，这也是除开发业务外对万科收入贡献最大的业务。

以下是万科企业股份有限公司2019年中期业绩发布会(深圳场)现场问答记录:

现场提问:8月18日，中央下发了《关于支持深圳建设中国特色社会主义试验示范区的意见》。朱总对此有何看法？《意见》指出，房地产开发体系的建立和完善，在加快保障性住房和人才住房建设的同时，万科今后在这方面会做些什么？

朱九生:非常感谢你的提问。作为一个在深圳成长起来的企业，我们也非常关注这个意见。我相信深圳会在大湾区的协调中发挥应有的作用。从土地市场的供给到房地产市场的变化，我们将密切关注，尽可能多的合作，为进一步提升深圳的竞争力做出自己应有的贡献。当然，作为一个公民，我会积极参与其中。

现场提问:最近，我们看到中央银行和中国保监会收紧了对房企的融资政策，包括我们通常的信托、海外发债和国内信用债券。万科对当前的金融政策有什么看法？

朱九生:非常感谢你的提问。我个人的感觉是学生必须回答问题，企业必须适应环境的变化。我希望用万科29条工作原则中的一条来回答，恐惧市场，把握趋势，与时俱进。

我们总是敬畏市场。作为房地产市场的参与者，我们心目中的市场有五个组成部分:客户市场、土地市场、房地产市场、资本市场和货币市场。刚才提到的问题涉及到货币市场，但这五个市场是相互传递的，货币市场的变化将传递到最终的客户市场。

我们也在密切关注最近的变化，利用趋势，有相对的变化和事情是相对不变的。随着时间的变化，我将从不变的部分开始。

不投机住房是一项长期政策，不会轻易改变。这是我们行业本身的要求，也是万科应该坚持的方向。货币市场，尤其是信贷市场最近的变化适应了这样一个事实，即住房和房地产在短期内不会被用作刺激经济的工具。

从我们的实践经验来看，如果土地市场和房地产市场受到货币市场波动的影响，就会出现价格大起大落，或者整个行业过度金融化和过度工具化，这对行业的长期健康发展会带来负面影响。

收紧融资肯定会对整个行业产生一些影响。对于信誉良好、经营稳定的企业来说，适应可能并不困难，但对其他企业来说，可能会有一些挑战。

万科始终坚持相对稳定的战略。在此过程中，我们将根据货币市场的变化调整经营节奏，持续控制负债率，保持良好的信用评级，关注货币市场的变化与资本市场、客户市场、土地市场、房地产市场的相互关系，力争综合经营取得较好的效果。

有句话说，学生喜欢难的问题，万科努力做一个好学生，回答好难的问题。

现场提问:在今年的半年度报告中，除房地产和房产外，其他业务的收入只有10.5亿元，同比下降11.3%。其他开发业务指的是什么？同比下降的原因是什么？

王文锦:其他业务收入是指我公司向关联公司收取的管理费、运营支持费、代征费用等收入，但不包括我公司的物业、物流、租赁等业务拓展收入。

管理费、运营支持费等。有一定的波动，这是一个短期波动，我们不会把它作为一个有效的考虑。

现场提问:前7个月，合同销售增速放缓，征地力度也有所下降。然而，土壤储存也会影响我们的开工/竣工。在持续稳定的调控政策背景下，公司将从销售、征地、支付、建设、竣工等方面介绍2019年的经营计划。

张旭:这么多年来，万科从未定义过非常固定的业务数字和计划。我们都是动态计划，每季度调整一次。

我们视每一天为出售物业的好日子，以此作为经营策略，并坚持积极销售、积极付款、长期清仓和整理库存资源。我们不知道今年会卖出多少。

当我们得到土地时，我们可以根据我们收到的钱的多少得到同样多的土地，所以我们没有固定的土地收购计划。我们的土地收购战略集中在核心大都市地区，如长江三角洲、珠江三角洲、大湾区等。，重点是人口流入地、基础设施和工业基地。

上半年建筑面积略小，但全年建筑面积以去年征地量为基础，征地后将尽快开工建设，今年将继续保持稳定发展。

现场提问:去年7月，万科收购了太古集团旗下的7家冷链仓库，开始了全国冷链板块的布局。张旭将军还提到，万科将继续加强这一块的布局。万科跨国进入冷链有什么优势？万科去年收购太古冷链后经营情况如何，下一步计划是什么？

张旭:前一段时间，我在上海区域媒体交流大会上专门介绍了冷链业务。我们做冷链的初衷是为了更好的生活中的食品安全。

今年7月30日，中央政治局将城乡冷链基础设施列为短期工作之一，国家政策也予以支持。

收购太古之后，我们的业绩发展良好。当时，入住率只有20%左右。现在我们通过客户服务不断扩大我们的客户，特别是服务我们的主要客户。例如，百盛包括肯德基和必胜客，以及全球跨国食品公司如沃尔玛。

通过服务主要客户，我们可以建立自己的能力和信誉。我们现在经营着九家冷链商店，他们的业绩增长很好，这也给了我们信心，我们可以把这项业务做大。

中国的冷链业务刚刚开始发展，美国的龙头企业占了24%的市场，前两大企业占了45%以上，但中国的前100强企业只占了整个市场的10%。

这个行业刚刚起步，我们有先发优势，太古有优秀的管理体系和团队，有了这种实力，我们可以更快地完成这项业务。我希望它能在一线和二线城市展开，为这些城市提供冷链基础设施服务，确保食品安全。

现场提问:今年上半年，万科的财务支出为32亿元，与去年的23亿元相比，同比增长38%。财务报告解释说利息支出增加了。你能解释一下具体的原因吗？是否有任何措施或计划来减少财务开支？

王文锦:财政支出增加有两个主要原因。原因之一是今年上半年，我们将一些短期债务转换为长期债务，融资成本略有增加；其次，今年上半年的债务总额略高于去年上半年，这是两个相对较大的因素。

此外，今年我们开始实施租赁会计准则，对资产使用权进行贴现，然后发生一些财务费用，增加了约5亿元。

事实上，今年上半年，生息负债从2600亿减少到2250亿，减少了350亿。虽然净负债比率在业内保持较低水平，但我们也减少了计息负债总额。

发行债券的整体资本成本水平在业内非常低，我们将继续提高资本管理效率，最大限度地降低财务支出。

现场提问:朱先生，刚才我看到万村规划中的24000个房间已经进行了装修，租金情况比较好，但是你提到的难度比预计的要高。比预期高的难度是什么？投资回报是否不理想，运营将如何调整？万村规划中的房价与同一区域和不同区域的停车价格有什么区别？它如何吸引城中村的年轻人，更好地为城中村的年轻人服务？

朱九生:谢谢你关注万村问题。我们启动万村计划的初衷是改善城中村居民和租户的生活条件。进入后，他们中的一些人确实有效地工作，而其他人遇到了一些困难。

这个行业涉及到很多学科，历史上也有很多问题。例如，我在整理房屋时，在报批和施工时会遇到困难，因为这些房屋在历史上没有报批和施工过，所以我们现在正在报批和施工，主管部门不知道怎么审批。

例如，在握手大楼里很难解决火灾问题。如果我们搞建设，能否按正常速度搞好建设，是基于实事求是，尊重原业主和村民的利益，反复协商。

从我们运营的24，000间客房来看，年轻租户的反应不错。我们将牢记做这件事的初衷，克服过程中的困难，尊重各利益集团的要求，做好平衡，并长期坚持。

现场提问:今年万科与平安的合作还在继续。近年来，保险公司和房地产公司合作的消息不断传出。请问管理层，房地产公司和保险公司的合作在哪里？万科和平安在征地项目上进行了合作。具体分工是什么？在今年融资紧缩的背景下，我们是否会继续与保险基金开展进一步合作？

朱九生:我们和平安都是本土企业。平安多年来一直非常支持万科，我们对此充满感激。平安是一个比较大的系统，你刚才问的是保险资金。

我们做生意这么多年的感觉是，首先，你应该把自己的事情做好。许多人在开始做事时喜欢考虑财务因素。我们应该按照自己的要求把事情做好，我们必须把自己选择的事情做好。做好的标准是成为最好的之一。

在深圳做生意是一件非常开心的事情。如果你把自己的事情做好，不同类型的金融企业会主动与你讨论合作，并为你提供支持。我们也非常感谢深圳各监管机构的分支机构或主管部门。他们非常务实，支持实体经济和经济发展。各种监管措施既有效又务实，它们还确保尊重当地的特殊性。

展望保险基金和房地产之间的合作，它们之间有一种天然的联系，一个属于货币市场，另一个属于土地市场和房地产市场，它们可以通过适当的机制联系起来。

我们应该警惕的是，房地产将过度金融化、过度工具化和过度杠杆化，最终将回归住房市场和租赁市场。顾客的感受是什么？如果买房子的人认为房子太贵，买房子的人认为价格/性能比不高，那么土地市场、房地产市场和货币市场的参与者会觉得不管房子有多好，最终的结果都可能是不好的。目前，中短期资金来源正在趋紧。保险资金作为中长期资金来源，将发挥越来越大的作用。

张旭:我们与平安有着广泛的合作，包括在银行、证券、房地产和保险方面的合作。

不同的基金会有不同的分配方向。一些将与我们发展业务，一些将与我们举行房地产业务，一些将与债券业务合作。今后我们将进一步加强和扩大合作。

现场提问:万科目前的业务发展处于什么阶段？

朱九生:对于一个行业，很多人会有自己不同的看法和判断。企业的发展阶段由传统的生命周期曲线来衡量。我个人更愿意把我们理解为第三次冒险的阶段。35年前，万科首次创业。20多年前，我们把住宅开发行业作为第二个项目。现在城乡建设和生活服务提供商的转型是第三次创业。第三个项目的目的是继续关注城市发展和周边地区

现场提问:公司权益面积现已超过300万平方米。相应的值是多少？与恒大和凯撒相比，公司在旧制方面的布局略逊一筹。

朱九生:谢谢你对我们老区的敏锐观察。当面积转化为价值时，计算其价值并不容易，因为不同阶段的估价方法和原则是不同的。

当一个城市发展到一定阶段，城市更新是新土地供应的主要来源。在深圳和相关城市，我们也在进行能力建设和布局。

许多其他企业成立了大规模的城市更新和改造公司，这在早期阶段涉及很多。我们的方法是在各方面联系我们的盟友，一起做这件事。我们应该在能力上向优秀企业学习，在模式上有自己的想法。请等着瞧。

王文锦:再加上，包括资源面积和在建面积，我们都公开面积，没有等值，因为价值是为未来计算的，不方便计算旧的价值。

现场提问:前两年，万科的新闻发布会经常提到行业2.0，提到我们正在测试创新技术在一些业务场景中的应用。然而，今年的新闻发布会上提到最多的是去库存化、积极收钱和回归基本磁盘。考虑到今年新业务收入下降的比例比较大，现在是不是很难检验创新业务，未来的思路会不会比较保守？

王文锦:让我先谈谈收入。在半年度报告中，其他业务收入同比下降11%，但这是品牌管理费、运营支持费等。我们从附属公司收集的，不是新业务。

至于新业务，我们刚才已经透露，入住率随着管理面积的增加而显著增加，比如公寓增加了2万多套，生产面积增加了100多万平方米，物流面积增加了50多万平方米。

管理总量增加，上半年租金收入和服务收入也明显增加。但是，这些收入都计入主营业务收入，没有逐项披露，因为不符合信息披露标准，披露标准是占公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上。

朱九生:非常感谢您对我们科技投资的关注。当我们的房地产行业开始从事科学和技术，它喜欢提到“科学和技术授权”这个词。科技赋权意味着科技被维度化，我们想对房地产做点什么。

我曾多次与同事讨论过将技术融入商业的问题。现在技术已经融入到商业中，所以我不需要在整合后大放异彩。我只简单地透露了一个大概的数字。我们的科技人员数以千计，物业内的科技人员数百人。

让我们来谈谈效果。在我们管理的场景中，每辆车都可以在背景中看到。当你有一天再次来开会时，你应该联系工作人员在电梯入口附近预订一个停车位。我们可以明年做。这就是技术和商业之间的关系。

我们不能自称是房地产技术公司。虽然我们偶尔会有这个小小的梦想，但这个方向是我们所追求的。

刚才列出的bg和bu是由我们决定的，但是他们是以一种更密集、更合理的方式完成的，能够更好地满足这个时代、市场和客户的需求。我们独立的业务部门业务逐年增长。之所以不能在报告中看到，是因为上市公司的信息披露是有原则和要求的。

现场提问:万科房地产开发系统的数量在半年内减少了近600个。哪些职能部门是裁员的主要对象，为什么要裁员？在接下来的几年里它会继续下降吗？

朱九生:一年前，我们提出了四个重点任务，即战略回顾、业务梳理、组织重构和人员匹配。你刚才的问题与我们的第四个关键任务有关。

我们想成为一个最能匹配人的企业。在我们解决了问题之后，我们必须找到合适的、合格的、通情达理的人来处理这件事。大多数人把数量标准放在质量标准之前，简单地看一下增减。我们从本质上匹配人的程度来看问题。

如果一定要看数量的标准，我们做这项工作已经一年了，发展系统的总人数在一年内只改变了600人，这说明数量的改变绝对不是这件事最基本的要求。

未来，以住宅业务为例，将不会有纯粹住宅功能的房地产，但它必须是一个综合性的社区，必须得到各方面的支持。例如，年轻人买房时打电话给外面的卖家是不方便的。市场发生了深刻的变化，人员的素质、要求和能力也发生了深刻的变化。

实际上，依靠内部培训和转型使他能够迅速跟上市场和客户的变化，这似乎有点勉强。如果我们真的害怕市场，并对客户负责，我们将通过能力拼图、人才地图和伟大的河流和海洋为正确的事情分配正确的人。

请询问这里的每一个人，当遇到这些事情时，请给我们更多的宽容和关心。毕竟，当大企业发展到一定阶段，就会出现需要分阶段解决的问题。我们公司做任何事情都会问我们最初的意图，我们最初的意图不会太偏向。目标数量不是我们公司的工作风格。

来源：广州新闻直播