25亿沪上补仓“捡漏”记 保利发展与保利置业进退之间

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观点房地产网谈论保利的发展，人们的第一反应是它的前三个追求。在2012年跌出销售排行榜前三名后，保利发展计划在2017年重返前三名，到目前为止，保利发展已经在重返前三名的道路上运行了两年多。

8月14日，保利发展成功拿下上海市闵行区浦江中心区34-1、34-6地块(浦金街周浦塘南9号)，总价款25.03亿元，底价24800元/平方米。

据了解，8月份上海土地市场仅售出6块，其中松江区2块，闵行区2块，宝山区1块，青浦区1块，总销售面积15.5万平方米，起拍价37.9亿元。在6个地块中，有1个商业和住宅用地，4个商业用地和1个租赁住宅用地。

保利发展在闵行区赢得的地块是8月份最大的一块，土地面积6.5万平方米，也是本月关注的焦点。由于一线和二线城市土地资源稀缺，保利今年在上海相继赢得了土地，这为其前三名的追求赢得了重要筹码。

从上海近年来的土地拍卖市场来看，保利地产，保利发展和保利地产的另一个成员，似乎已经消失在上海土地市场。

根据保利地产2017年和2018年的财务报表，2017年上海没有新增土地储备；2018年，嘉定只有一个经济适用房项目，建筑面积约为15.9万平方米。

25亿元提价

据视点地产新媒体查询，保利发展的土地号为201909601，由34-1和34-6组成，销售面积6.5万平方米，规划建筑面积10.07万平方米，起拍价23.61亿元，底价2.27万元/平方米。

其中，34-1地块为商住用地，容积率为1.6，其四个边界为:地块34-6用于其他商业服务，容积率为0.77。这两块地的四个方向是:东面是普深路，南面是北江洲路，西面是浦池路，北面是李越路。

据了解，上述地块于2018年7月27日终止，此前起拍价为26.99亿元，底价为26794元/平方米。上市后再次出售，除了总价格下降了3.38亿元，其他转让要求没有改变。

根据转让文件的要求，项目中的中小套型住宅建筑面积不得低于地块总建筑面积的80%，即面积在74200平方米以上；自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，经济适用住房建筑面积应占规划住宅总建筑面积的7%以上；禁止建造类似的三面(两个单元并联)或四面空.的别墅建筑

同时，34-6地块还必须配备200平方米的老年人活动室、100平方米的生活服务点、300平方米的健身点，以及居委会、物业管理、治安联防、图书馆、青少年活动室等公共服务设施；竣工后，除居委会和物业管理外，所有公共服务设施将全部移交。

尽管对该地块的转让条件有很多限制，保利发展还是以6.01%的溢价中标了位于上海主城区的该地块，这实际上是一笔交易。

据了解，该地块周边二手房价格在每平方米4万元以上，周边设施较为齐全，靠近地铁8号线江月路站、仁济医院南校区、浦江城市生活广场等。

此外，4月29日，保利发展还以41.79亿元的总价赢得了上海杨浦区江浦社区b2-03地块，土地面积31100平方米，地价为1.46%。在两个拍卖市场中标为保利发展带来了近10万平方米的土地储备。

保利地产的特许权

一线和二线城市作为保利发展的前三大核心区域，在过去的一年中贡献了超过50%的销售额，尤其是以上海为代表的长三角城市群和以广州为代表的珠三角城市群。因此，上海的储备扩张和市场开发对保利的发展起着至关重要的作用。

2018年财务报表显示，在此期间，保利发展在一、二线城市和六个核心城市群的销售贡献达到77%；同时，一、二线城市的扩张量和面积分别为74%和61%，三、四线城市新增建筑面积的53%位于珠江三角洲和长江三角洲城市群。

过去，在上海市场的发展中，保利发展并不顺利。除了面对像碧桂园、绿地和万科这样的强敌，它还必须与自己的兄弟保利地产竞争。以前，有这样一种情况，两家公司在同一个舞台上争夺同一块土地，这让人们心不在焉。

观点地产新媒体了解到，为了避免横向竞争和内部资源分割，保利发展和保利地产内部达成了一致，即理论上他们不能同时进入同一个城市。随后，双方开始走上一体化的道路。

2017年底，保利发展计划重返前三名。这时，两家公司也重新拉开了整合的序幕，并在2018年取得了实质性进展，使保利发展未来的城市扩张不再受到限制。

观点房地产新媒体观察上海土地市场的变化，不难发现整合效应使双方的发展更加清晰。

一方面，这是保利发展在上海储备扩张中积极主动的表现。据不完全统计，从2015年9月到现在，在上海的土地拍卖市场上，所有中标者都是保利发展。在此期间，它获得了8块土地，面积为441，500平方米，总价格为247.94亿元。

另一方面，是保利地产的逐步退出。前两次在上海登陆已经有三年了，现在还在以财团的方式参与。

2016年9月，保利地产与建发、金茂共同开发上海嘉定新城e27-01地块，占项目合资公司29.734%的股权；2015年6月，保利房地产有限公司和山东黄金财团以34.54亿元的总价款获得杨浦区平凉社区01e2-01和02地块。

此外，视点地产新媒体查询保利地产官方网站，发现其上海项目的开放时间基本在2017年之前。根据官方网站，到目前为止，保利地产在上海有19个项目，其中13个是住宅项目，6个是商业项目。在这些项目中，只有金善保利广场在规划中，它是一个位于杨浦区杨树浦路的办公楼/商业建筑。

从2015年初开始，上海被指定为全年的重中之重，到2017年的空·怀特，再到现在唯一的经济适用房项目，保利地产在上海的扩张似乎定在2015年左右，将上海市场的发展完全交给老大哥。

保利地产的让步也使保利向前三个目标又迈进了一步。据视点指数研究所统计，在2018年中国房地产企业销售额排名中，保利发展以4050亿元排名第五，与恒大相差6002.1亿元，差距接近一半。

2019年1-7月，碧桂园、万科和恒大分别以4524.9亿元、3832.3亿元和3263亿元位列前三，保利发展以2930亿元位列第四。

此时，保利发展与排名第三的恒大的销售额相差只有333亿元。

来源：广州新闻直播