FUNWORK黄涛与观点对话：联合办公已回归冷静

本篇文章4676字，读完约12分钟

观点房地产网不同于许多企业家的第二代，黄涛没有急于继承父母的衣钵，而是选择了独立创业。

在2014年的硅谷之旅中，黄涛被这种创新的合作方式所吸引。回到中国后，他立即开始研究和探索这个领域。为此，他辞去了钟君集团营销管理部总经理的职务，投身于创业。

我认为这是我梦想的工作方式。当被问及为什么选择建立一个联合办公室时，黄涛告诉视点房地产新媒体。

经过一年的筹备，2015年9月，联合办公品牌funwork在上海正式成立，并同时在上海和厦门开业。

黄涛介绍说，funwork致力于颠覆过去传统的、封闭的、紧张的工作方式，创造一个以服务为中心、资源共享的社会平台。

虽然联合办公在中国的发展时间不长，但空市场广阔，对这种办公模式的认同度很高，经过四年的磨砺，黄桃带领funwork走出了一条基于细分市场的差异化之路，以满足高品质办公的需求。

与此同时，随着越来越多的联合办公的独角兽企业进入中国，在这个有众多专家参与的市场中，funwork所面临的挑战和竞争也越来越激烈。

与以互联网和创业背景为主体的联合办公品牌不同，娱乐源于住宅企业，这是住宅企业从增量到存量探索的方向之一。

2015年初，funwork完全归黄涛所有。经过四年的发展，趣味工作的良好势头也得到了钟君集团的肯定，这与钟君倡导的趣味+快乐生活的理念不谋而合。因此，钟君集团在2018年收购了funwork 25%的股份，使其成为fun+happy生态系统的重要组成部分，使FUNWORK不仅具有办公功能，还能连接客户的生活。

例如，目前，funwork总部所在的funwork钟君广场项目依赖于商业综合体钟君广场的布局。有长期租赁的娱乐公寓、娱乐世界商业地产等。，通过ifun智能互联平台连接，通过互联网授权，将线下服务延伸到线上，为用户提供一站式的极致服务体验。黄涛介绍我们认识的。

为了创造出终极的工作环境，funwork在设计风格上独树一帜，主要基于原木和森林部门，带有大量的绿色植物元素和开放式的空.公共房间同时，它还拥有冥想室、母婴室、谈判室、书吧、智能密码柜等多功能区域。，以便客户可以在最舒适的环境中工作和会面。

事实上，目前联合办公主要是依靠两个房东的租金收取方式，即低价写字楼是从房地产开发商那里获得，然后经过装修后租给落户企业，而管理费或租金的租金差额仍然是其基本收入。

据视点房地产新媒体报道，除了租金差异，娱乐正在探索新的收入来源，包括管理增值费和物业增值收入。

据黄涛介绍，自2017年起，funwork开始通过出口管理为客户提供设计、改造、招商和运营服务，不仅可以增加收入，还可以低价收购业主和出资人的财产，达到快速扩张的目的。

至于增值收入的比例，黄涛告诉我们，除了人事、会计、法律等传统的增值服务外，游乐更注重定制设计和装修的增值收入、物业增值和管理产出。但是，由于每个项目的运行条件不同，目前这一类别占5-10%，但整体理想是30%左右。

基于租金差异和增值收益，作为一种重要的股票资产，通过财产增值收益获得稳定收益更符合未来股票型房地产的逻辑。

未来，funwork计划介入资产管理模式，与一些基金公司联合投资收购商业地产，这将在未来进行尝试。黄涛透露。

同时，依托钟君集团的成本管理体系，funwork还具有行业领先的成本控制能力，在同质和数量的基础上，可以大大节约设计和装修成本。

虽然它不同于房地产开发，但商业逻辑总是相似的，即成本和收益。对一个企业家来说，处理好这两个部分是最重要的一课。

联合办公室已经恢复平静

作为一个新兴的行业，在市场结构形成之前，它始终是唯一的竞争和扩大规模的途径。

截至2019年上半年，funwork已在全国近10个城市部署，在空设有20多个办公室，管理面积达20万平方米。

其中，北、广、深四个一线城市的运营面积占总布局面积的75%，其余25%相对平均分布在杭州、郑州、重庆、Xi、厦门五个准一线城市。

对于未来的规模，funwork也有明确的规划，2019年管理面积超过25万平方米，2020年达到35万平方米，2021年和2022年继续扩大到50万平方米和100万平方米。

我们的布局规划还是很清晰的，以一线城市为重点，合理布局新的一线和二线城市。接下来，香港、成都、武汉、南京、苏州和天津将成为重点发展和计划落户的城市。黄涛介绍道。

除了钟君的自持房产，funwork还积极与其他开发商合作。例如，2018年，与绿地集团企业服务平台合作的郑州郑东绿色中心北塔项目，获得了很好的市场反馈。因此，它最近增持了南楼的同一房产，并开设了一个新的空联合办公室。

另一方面，在2018年的融资形势下，许多联合办事处得到了资本市场的支持，进一步扩大了规模。然而，黄涛显然并不太着急。当他的同行们忙于向资本市场讲述故事时，他明白了运用内在力量的重要性。

他认为，在现阶段，我们重视自身能力的提高和各种项目运作的展示:目前，我们已经实现了新开工项目在6个月内攀升60%的目标，并在8个月内进入稳定期，这是业内很少有公司能够做到的。我认为，当我们将来想通过资本杠杆解决规模问题时，融资是一个自然的问题。

事实上，经过过去几年的快速发展，黄涛认为，国内联合办公市场已经经历了从野蛮增长到并购的多轮洗牌，并恢复了平静。

不过，他也指出，作为最大的办公市场，目前中国联合办公的普及率只有2%，与欧美国家5-7%的普及率相比，还是相当大的。funwork仍然对联合办公室的未来充满信心。

我通常决定未来5-10年我今天做什么。黄涛说。

观点房地产新媒体:开心网上个月进入广州市场。公司如何考虑城市布局？公司未来的规模有什么计划？

黄涛:截至2019年上半年，北广深四个一线城市的游乐设施运营面积占总布局面积的75%，其余25%相对平均分布在杭州、郑州、重庆、Xi、厦门五个准一线城市。接下来，要开发和计划落户的重点城市包括:香港、成都、武汉、南京、苏州和天津。

由此可见，我们的布局规划还是很明确的:以一线城市为重点，合理布局新的一线和二线城市。

观点房地产新媒体:钟君也有自己的商业办公楼。在布局中，钟君自己的资产会被首先考虑吗？钟君正在构建趣味+生态系统的概念。联合办事处如何与钟君的其他企业协同工作？

黄涛:当然，钟君的自我维持的财产将被考虑，因为娱乐作品本身是娱乐+生态系统的一个重要部分。例如，funwork总部所在的funwork钟君广场项目依赖于商业综合体钟君广场的布局。还有长期租赁的娱乐公寓、娱乐健身房等。与商业设施合作。所有格式均通过ifun智能互联平台连接，并通过互联网实现线下服务向线上服务的延伸。

当然，除了自有物业外，funwork还将积极与其他开发商合作，共同拓展项目，如funwork郑东绿色中心北塔楼项目，该项目是与绿地集团的企业服务平台共同打造的，针对客户在不同发展阶段遇到的问题，提供多元化的协助服务。

观点房地产新媒体:在过去的两年里，联合办公已经开始得到资本的认可。你认为共享办公行业未来的融资环境和发展前景如何？未来娱乐公司在首都会有新的行动和计划吗？

黄涛:2018年是融资的窗口期，事实上许多联合办事处都获得了融资支持。随着规模的不断扩大，未来funwork将向资本市场敞开怀抱。

与融资相比，我们更注重自身能力的提高和各种项目运作的展示。目前，我们已经实现了6个月内新开工项目增长60%，8个月内进入稳定期的目标，这是行业内很少有公司能够做到的。我认为，当我们想在未来通过资本杠杆来解决规模问题时，融资只是理所当然的事情。

观点房地产新媒体:娱乐自成立以来一直处于高端。当时它为什么选择这个方向？你有没有统计过哪些类型的企业占了更多的当前签约客户？它们各自的比例是多少？

黄桃:自funwork成立以来，我们希望通过极致的空房、极致的细节和极致的服务，打造精品联合办公的概念，打造极致的办公体验，满足市场细分和消费升级的多元化需求。制造高质量的产品代表了对质量的追求，这也是铭刻在funwork dna中的精神。

无论是灵活的小型团队，还是快速扩张的中型企业或大型企业/0/房间定制，funwork都能提供相应的办公解决方案。

目前，我们的客户涵盖了金融、投资咨询、互联网、媒体、软件技术和游戏开发等20多个行业，其中最大的是互联网企业，占全国的30%，其次是咨询等企业服务公司，约占22%，文化教育媒体位居第三，约占10%。

观点房地产新媒体:越来越多的联合办公选择进入甲级写字楼。你认为这种趋势如何？如何平衡成本和利润？

黄涛:联合办公室的整体规模在扩大，客户基础也越来越多样化，所以落户甲级写字楼是必然趋势。

按照传统的写字楼租赁方式，企业要想落户甲级写字楼，将面临门槛高、成本高的问题。

联合办公可以弥补物业和企业在租赁期限、租金、灵活性等方面的差异。它不仅能提高自身质量，还能带来良好的效益，从而实现三方共赢。

当然，成本的增加确实会增加一定的风险，这也是对联合办公室品牌影响力和运营能力的一个考验。

观点房地产新媒体:除了租金收入，娱乐设施还能提供什么增值服务，这部分收入的比例是多少，理想状态是什么？

黄涛:除了人事、会计、法律等传统的增值服务外，我们更注重设计装修定制费的增值收入、物业增值和管理产出。

但是，由于每个项目的运营条件不同，目前这一类占5-10%，但我们的理想是整体达到30%左右。

观点房地产新媒体:你认为娱乐的核心竞争力是什么？

黄涛:我们拥有业界领先的成本控制能力。funwork依靠钟君集团完善的成本管理体系，在同质性和数量的基础上大大节约了设计和装修成本，尤其在大客户定制方面具有突出的优势。

此外，funwork拥有自主开发的智能系统ifun平台，集员工管理、客户管理、销售管理和设备管理于一体。

最后，还有刚才提到的乐趣+生态系统。各种商业形式都以追求质量的85后为共同目标客户，相互引导、相互转化，创造一站式服务生态系统，让幸福触手可及。

观点房地产新媒体:联合办公的发展势头强劲。据预测，到2030年左右，整个联合办公室将占到商业办公市场的30%左右。你认为这种趋势如何？

黄涛:到2019年，中国将拥有4亿办公人口，这无疑是世界上最大的办公市场。然而，目前，联合办事处的比例仅达到2%。与欧美国家7%的渗透率相比，实际上有相当大的市场。

在过去短短的几年里，这家国内合资公司经历了从野蛮增长到并购的多轮洗牌，并恢复了平静。这种优胜劣汰也是发展的必然，也是促进联合办公产业良性发展的必然。

与传统的办公模式相比，我仍然对联合办公的未来持坚定的乐观态度。我通常决定未来5-10年我今天做什么。

因此，funwork将始终从客户的角度思考未来，不断探索新的理念、新的内容和新的模式，以满足未来客户的需求。

观点房地产新媒体:你个人认为创业四年后最大的挑战和收获是什么？当时，你有什么机会选择联合办公的领域？

黄涛:也许最大的收获是认识到创业并不容易，所以我会永远站在用户的角度，思考企业的成长需要什么，从而为客户提供更有价值的服务。

事实上，我一直有自己创业的想法。2014年，在我访问美国硅谷期间，我被联合办公室的创新工作方式深深打动，觉得这就是我梦想中的办公室。

此外，我本人在伦敦大学学习建筑，并在钟君集团担任营销总监。前期的积累和沉淀与联合办公室高度匹配，所以我决定以此为方向，帮助更多的中国新生代企业家在创业的同时实现自己的梦想。

来源：广州新闻直播