博鳌特写 | 融资冬天的礼物与课堂

本篇文章2031字，读完约5分钟

2019博鳌房地产论坛的特点是房地产仍在发展，2018年创造了15万亿元的销售规模。

15万亿元，整个决策层都很担心。巴曙松说，一些不太严肃的销售排名够客观可靠吗？

康佳和其他人对此高度赞同。学者们认为，需要更多地关注利润和税收等能够反映企业真实发展的数据。他们提出了建议:规模、盈利能力指标、金融稳定指标和创新指标

房地产企业代表刘伟听后迅速补充道:作为一个房地产企业，适度的规模仍然是必要的。他为人非常坦率，对于学习成绩优异的学生来说，从蛇口吸引投资将是一件光荣的事情。

的确，房地产企业的销售量仍在上升到一个新的高度，所以决策层不能放手。它只能降低温度，这使得房地产企业的发展更加困难。融资是一把利剑，每一刀都是严重的伤害。

这也为今年博鳌房地产论坛的话题提供了一个背景，或者说，人们总是谈论融资，但谈得不够。在为期两天的会议中，隐藏的融资渠道被隐藏了起来。

礼物

目前，房地产公司必须克服一个困难，那就是融资的大门不断关闭。

演讲者是来自阳光城市的吴建斌。他从来不认真阅读他的演讲，他的演讲总是充满干货。如果他不熟悉自己的职业经历，他看起来更像一个善良的大学教授。

从第一线来看，他对市场有一种非常直观的感觉。他告诉我们，在去年的融资环境中，他无法下定决心称之为冬天，但今年，冬天真的来了。

前几天真的好多了。高峰始于2015年下半年。所有的融资门都打开了，有30多种工具可供使用，为房地产公司创造了一个非常好的融资环境。吴建斌的讲话速度很慢，他的语调不高，而且他似乎从来没有对任何人脸红过。

言语温和但一针见血。企业管理的核心是财务管理。财务管理的核心实际上是现金流量管理，而现金流量管理的核心是经营现金流量管理。经营现金流的管理实质上是对可用现金流的管理。吴建斌认为现金流非常重要，他把演讲的主题定为:把现金流管理作为当前最重要的事情！

我想知道客人们是否担心他们的现金流。

然而，当这些角色出现在他们身后巨大的弧形led屏幕上时，所有的客人都抬起头来，精神抖擞，大家一致认为融资很困难。

下半年，中国保监会和国家发展和改革委员会(NDRC)出台了各项政策，全面收紧银行贷款、信托和债券发行。最近，中国银行业监督管理委员会发布了第64号通知，以加强房地产信托的合规管理和风险控制。

魔咒越来越紧，所以吴建斌会给你一个教训:从财务的角度来看，在这个阶段如何与公司合作度过难关。

过去，所有的门都是开着的，但现在它们慢慢地关上了，有些门已经完全关上了，有些门处于半关状态。

那么，现在有什么融资工具呢？短暂的停顿之后，吴建斌的ppt给了我们答案，这是一个清晰的清单，包括股权、债权和项目级别。

空的选择不多，但企业仍然需要生存，优秀的企业仍然需要保持一定的发展速度。吴建斌提出了几项建议。

首先，最大限度地利用现有的融资工具；第二，抓住短暂的窗口期。他表示，在观望期间，我们应该尽可能少花钱，多提取资金来解决流动性问题。

第三是控制预期。年初，每个人对自己的期望是5%-10%。3月初春，许多公司再次提高了预期。吴建斌似乎很担心。他说，投资很大，资金还没有回来，融资也不像以前那么顺利；第四点是控制增长。

吴建斌的演讲一直是一大堆干货。在他的演讲中，他送的棉袄是今年冬天最好的礼物。

一堂课

与吴建斌的实战经验不同，金融专家和研究人员更倾向于研究理论和数据，分析市场。

供求理论是经济学中最重要的理论之一。如果需求超过供给，价格就会上涨。如果我们想保持供求平衡，我们只能扩大供应或减少需求。

博鳌房地产论坛上，老大哥们开始谈论经济学。不幸的是，供需平衡只有四个字，这是现实中最难以企及的奢侈品。

我们需要做的不是限制购买，不是抑制居民对房地产的需求，特别是他们改善生活的需求，而是增加房地产的供应。正如洪灏所说，只有这样才能有效降低房价上涨的压力。

巧合的是，前一天上任的范刚的第一句话是:我们应该多展示一些年轻时的2001年和2002年的照片。

他还谈到了经济学:价格由供求决定，这是市场经济的基本机制。我们应该分析需求和供给，分析价格和市场的趋势，这是基本的分析方法。

他谈到供给:有时市场失衡的一个重要问题是需求旺盛，供给跟不上，甚至需求可能正常，而供给受到抑制。

范刚问观众，如果你不做供应方面的事情，价格不会上涨吗？这是一个反问句，答案是众所周知的。

他说，在过去相当长的一段时间里，我们犯了这样一个长期的战略错误，那就是城市化战略，增加小城镇的土地供应，鼓励他们建房和增加供应，严格限制大城市，同时让人们迁入大城市。

大城市需求旺盛，但没有供应，容积率必须严格控制，这造成了过去严重的供需失衡，导致大城市房价上涨，小城市库存积压，导致房地产市场两极分化。

因此，有必要对人口迁移进行研究。在人们追求更好生活的驱使下，他们会搬到哪里去？

在城市化进程中，小城市的人口正在向大城市流动。范刚告诉我们，住房供应应该首先解决大城市的供应短缺问题。

来源：广州新闻直播