解局 | 彩生活、碧桂园岔路口 唐学斌如何PK李长江？

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观点房地产网已成为物业管理行业港股的新宠，退伍军人的多彩生活和新兵的田园服务选择了两条完全不同的道路。

这也可以从双方最近的事态发展中看出。

彩生活分别在京东和360签署了战略合作协议。京东和360将分别以3.71亿港元和1.2亿港元的价格认购彩生活发行的71，149，000股和22，956，000股新股。

同时，色彩生活也将是一个智能社区，有京东、360探索社区+商务社区+物流社区+安全社区+金融社区+科技社区等。，它将整合商业形式和社区场景。

另一方面，碧桂园以3.75亿元收购了香港联合房地产服务(中国)公司100%的股份，并以1.9亿元收购了嘉凯诚地产公司100%的股份。

这位资深的色彩人生选择了一条新路，将自己定位为一家互联网技术公司，并利用互联网模式向资本市场解释新模式；碧桂园招聘服务选择了规模扩张的老路，需要通过增加市场份额来加以青睐。

在物业管理行业的岔路口，两种不同的选择可能决定未来的方向，基于自身资源优势，色彩生活的战略选择值得深入研究。

扩建旧路

物业管理行业对规模的热情可以说与开发商的热情是一致的。

原理也很简单。物业管理行业的主要盈利模式分为基础物业管理服务和增值服务。这两种模式都需要规模来有效增加收入。

其中，在基本物业管理服务方面，只有扩大物业管理面积，才能扩大收费基础。随着规模的扩大，通过服务连接的人数也会增加，从而扩大了增值服务的入口，增加了流量。

事实上，在色彩生活走上新的道路之前，很多人都在努力扩大物业管理面积。

数据显示，2012-2017年间，色彩生活管理领域的复合增长率为66%。截至2018年底，其管理的物业面积已达到11.22亿平方米，其中5.54亿平方米通过控股和收购形成。

然而，近年来，在物业管理行业的并购浪潮下，彩生活对万象丽人采取了收购方式，其余部分主要通过平台进行拓展。

另一方面，自去年6月上市以来，碧桂园服务一直在大幅扩张。根据意见指数的不完全统计，碧桂园服务在上市后已经收购了至少6家房地产公司，价值13.38亿元。

除了碧桂园最近以5.65亿元的总价格收购了香港联合房地产服务(中国)有限公司和嘉凯诚物业公司外，去年年底和今年年初，碧桂园还分别以7.73亿元的总价格收购了北京史圣物业、成都嘉祥物业、成都清华怡嘉物业、南昌捷嘉物业和上海瑞景实业等五家物业管理公司的全部股权。

虽然两家公司都在或已经在物业管理领域做出了努力，但需要注意的是，做出努力的方式不同，这也导致了并购成本和方式的不同。

根据公开资料，香港联合房地产服务(中国)有限公司2018年的收费管理面积为1346万平方米，2019年至2021年的收费管理面积分别为1481万平方米、1630万平方米和1793万平方米；嘉凯城物业公司的管理面积超过600万平方米。

根据收购成本与收购面积之比，香港联合房地产服务(中国)有限公司和佳凯诚物业公司的碧桂园每平方米收购成本为23.6元至29元。开元国际于2015年被蔡晟以人民币3.3亿元收购，收购成本为每平方米人民币11.3元。

就单位面积的购置成本而言，彩色生活明显低于乡村花园服务。基本上，色彩生活可以用不到一半的成本获得相同的管理区域的乡村花园服务。

但从另一个角度来看，根据目标公司扣除税项和非经常性项目后的净利润与收购价格的比率，彩人寿收购开元国际的市盈率为17.16倍(2014年开元国际扣除的非净利润为1923万元)，而碧桂园收购香港联合房地产服务(中国)的市盈率为11.44倍(香港联合房地产服务(中国)的税后净利润为3282.8万元)。

换句话说，由碧桂园服务购买的物业公司可以说是更有价值，更有利于估价，而彩生活以较低的成本获得了更多的面积。

赛道纠纷

也许两种不同路线选择的很大一部分原因是碧桂园服务每年都有大量的管理区域由其母公司提供。

碧桂园服务年报显示，截至2018年12月31日，碧桂园集团提供的物业管理面积为1.45亿平方米，占80.1%；独立第三方房地产开发商开发的物业收费管理面积为3603万平方米，占19.9%。

至于色彩生活，幻想曲年董事长潘军在3月份的业绩会议上预测，2019年色彩生活的管理领域将增加4000万至5000万，但只有10%左右来自母公司。

在没有一个好父亲的情况下，11.22亿平方米的彩生活物业管理面积比碧桂园提前了1.81亿平方米，近10亿平方米。

值得注意的是，如果剔除母公司的补贴，即非业主增值服务，碧桂园服务将在2018年的收入中略微领先彩生活。

显然，作为一个丰富多彩的生活没有资源的母公司，在各种富有的第二代物业管理公司的围攻下，另一个轨道被选中。

据人寿执行董事兼首席执行官唐介绍，已放弃物业服务费收入增长，增加部分将用于物业服务。物业服务的核心任务是培养用户的粘性，进而通过互联网平台实现色彩生活的流动。

根据色彩生活的理念，酒店内有许多高频互动场景。如果这些场景产生的流量能够实现，那就是一个非常可观的资源。

蔡慧人寿在2018年初推出的蔡慧人寿就是其中一个例子。截至2018年底，该平台累计订单182万张，营业额7088万元。

据唐介绍，生活平台日营业额近2万订单。现在，只有不到10%的业主参与了这20，000份订单。

在未来，通过这种模式，色彩生活将不再担心较低的单位收入的挑战，将实现收入增长的另一种方式与巨大的管理领域。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播