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观点房地产网虽然商业房地产可以呈现成千上万的表象,但对于商业房地产开发商来说,其本质必须始终回归资本。
印度显然很清楚这一点。在成为中国第二大商业房地产运营商后,印度在探索资产证券化方面走得越来越远。
4月9日上午,中信进士-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划(简称龙岗万科广场reits)和金钟李因印象一号资产支持专项计划(简称印象一号cmbs)分别作为运营经理和发行人在深圳证券交易所正式上市。
据悉,龙岗万科广场类房地产投资信托是2019年发行的第一个成功的房地产投资信托产品,印象一号cmbs是继深圳国投cmbs之后,印度电力对商业地产资产证券化的又一次尝试。
这两笔融资超过了42亿英镑
据视点房地产新媒体报道,上述李因印象1号招商银行产品于2019年1月17日发行,发行规模为人民币21.06亿元,优先产品评级为aa+,票面利率为5.4%,发行人为李因集团,计划经理及销售机构为CICC,销售机构为中泰证券。
该产品规划期为12年,目标楼盘为南京江北印象汇和天津西青印象城,总估价约33.8亿元。
其中,南京江北印象交流中心于2014年4月开业,建筑面积超过7万平方米,出租面积约4万平方米,预计价值10.3亿元。
天津印象城一期为购物中心,部分于2013年12月开业,二期包括购物中心和办公楼,于2016年12月开业,建筑面积5.3万平方米,预计价值23.5亿元。
此外,龙岗万科广场房地产投资信托基金成立于2019年3月1日,计划期限为3+2年,项目发行规模为21.16亿元,其中甲级证券信用等级为aaa级,发行规模为11亿元;优先B类证券信用评级aa+,发行规模5.5亿元;二级证券发行规模为4.66亿元。
目标物业深圳龙岗万科广场于2013年12月开业,建筑面积超过10万平方米,出租面积约5.7万平方米,估计价值29.41亿元。2018年,该商场销售额为16亿元,客流量达到1610万人次。
作为一种房地产投资信托产品,该产品的原股权为珠海茂德城头商业发展有限公司,运营经理为李因集团。
值得一提的是,茂德城头成立于2017年4月,董事长为印度电力高级副总裁傅凯。数据显示,其股东为招商银行成长一号基金(持股99%)、万科与招商银行共同设立的商业地产投资基金、珠海迅益资产管理公司(持股1%)。
2017年5月,万科宣布计划投资50.31亿元人民币,与招商银行资本和长江招商银行成立商业地产投资基金,投资万科及其控股子公司持有的42个商业地产项目(包括在建和已建项目)。
同年10月,印度推出招商银行首个专项计划,即CICC-印度深国投广场信托受益权资产支持计划,项目发行规模为37.9亿元,标的为深圳深国投广场,这是印度集团成为万科商业地产平台后的首个资本市场融资项目。
到目前为止,印度电力已经成功发行了两个单一的cmbs和一个类似reits的产品,融资总额超过80亿元。
银立新路
印度起源于金融体系,在资本的浪潮中成长。资本使印度和印度为资本创造价值。在2017年年会上,万科集团高级副总裁、印度电力集团董事长兼总裁丁立业用这样一句话概括了印度电力与资本的关系。
作为万科旗下的商业地产平台,凯德置地的商业模式一直是印度的目标方向,即打造一条以房地产基金为基础的投融资管理之路。
2018年1月,印度以17.1亿新元的交易价格和83.65亿元人民币的合同,收购了凯德置地(CapitaLand)在中国的20家购物中心项目公司的100%股权和相应负债。交易完成后,上述所有购物中心将移交给印度电力公司运营管理,并根据其品牌定位印象系列和标准进行升级。
显然,在被万科整合后,印度已经逐渐显示出其规模的愿望,而以资产包的形式收购是其扩大规模的最快方式。
据视点房地产新媒体报道,印度正逐步接管沃尔玛在中国的购物中心。今年1月17日,珠海乐世界购物中心确认其项目已被印度电力集团收购,并将于10日内更名为珠海印象城(收购金额未披露)。
有业内人士指出,通过收购资产包,首先规模会快速增长,其次成本会相对较低,可以获得可观的投资回报。
截至2018年底,印度电力在中国拥有或管理的商业项目超过120个,管理面积超过1000万平方米,资产超过800亿元人民币,覆盖中国58个城市。
印度电力合伙人兼副总裁徐颖介绍说,在印度电力的120多个项目中,一线城市占21%,二线城市占51%,三线城市约占28%,因为一线城市的投资回报率相对较高,退出方式也更加资本化。
徐莹强调,印度电力不仅是一个管理平台,也是一个商业地产的整个价值链,包括土地收购、建设和运营,以及退出和出售给基金、保险公司和房地产投资信托基金。
值得注意的是,国务院发展研究中心证券化reits研究组秘书长王步芳近日表示,首批公募reits试点产品将于近期推出。
对于商业地产而言,房地产资产管理的帷幕已经拉开,包括印度在内的商业地产开发商将有更多机会抢夺这块蛋糕。
来源:广州新闻直播
标题:试水类REITs 印力42亿融资大单背后的资本化之路
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