如何清晰地收集小区营业收入，清晰地消费:用机制捆绑钱袋

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最近，浙江杭州的一个社区产业委员会划拨了120万元的运营收入用于向业主分红，引发了社会各界的热烈讨论。有些人认为经营收入属于所有人，应该归还给人民。其他人说钱应该留着以备不时之需。

事实上，随着经济和社会的发展，社区的运营收入如停车费、电梯广告费和场地费也大幅增加。如何管理好这个账户不仅关系到社区居民的生活质量，也反映了基层社会治理的能力。

住宅区的营业收入和支出很容易变成一个混乱的账户。

众所周知，在城市商品房中，有两笔钱关系到公共利益:一是物业维修基金，二是物业的营业收入。

以获得奖金的杭州社区为例。这120万元是社区业主分享的运营收入，部分来自商店租金，部分来自地下停车位租金。行业委员会对1-10月份社会财政收支进行梳理后，发现余额超过138万元。

近年来，社区经营收入的来源日益多样化。一些住宅区的商店租金很高，一些住宅区有土地占用补偿。大多数住宅区特别适合出租地下停车位、电梯、户外和其他公共广告位。杭州一家房地产公司的负责人说。

随着营业收入的上涨，收入的处置成为一个敏感问题。事实上，根据《物权法》第70条的规定，业主有权拥有住宅建筑和商业建筑等建筑物的专有部分，并有权分享和共同管理专有部分以外的共用部分。

一方面，所有者需要知道收入是多少，在哪里使用；另一方面，所有者也应该理解和判断收入使用的合理性。杭州市住房和房屋管理局相关负责人表示。为此，记者随机采访了几个住宅区的业主。他们中的大多数人都知道住宅区有很多额外的营业收入，但很多人最终不知道如何使用这些收入。

一位业主告诉记者，一些住宅小区的物业管理比较严格，并有行业委员会监督。然而，一些住宅区没有行业委员会，一些物业公司可能会把他们的经营收入放进自己的口袋，并不披露给业主。

住宅区商业收支监管薄弱

业主不知道，社区没有权力，物业管理的年度收支已经成为一个人人无法控制的灰色地带，也成为业主、行业委员会和社区之间冲突和纠纷的焦点。公共收入帐目的问题实际上集中于工业委员会的权力和责任范围。

根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》，物业经营收入管理账户每年向业主公布一次。然而，公布账目的方式和持续时间并不清楚。杭州市房管局相关负责人表示，在杭州的商品房小区中，缺乏经营收支公示和信息不对称的现象依然存在。

经营收入的分配和使用由业主大会决定，但召开业主大会需要半数以上业主的参与，这使得实际操作困难。如今，在许多住宅区，成千上万的住户频繁参与，业主由于工作繁忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成有效的监管。

广州市住房和城乡建设局物业管理司副司长张涛表示，目前广州市对居民区营业收入实行银行账户管理的要求，在一定程度上解决了资金使用不透明的问题。记者在其他城市发现，目前，一些社区行业委员会尚未能设立独立账户。物业的所有营业收入均存入物业公司的子账户，由物业公司负责管理。

如此分散和薄弱的监管力量也导致了对营业收入最终用途的不断争议。一些业主出于看不到东西的心理，不妨把手放在上面，主张用收入来改善业主的福利。从物业的角度来看，这笔钱可以用来补充社区的专项维修资金，改善公共设施和设备，也可以作为物业管理费的补贴。

易居研究所智库中心的研究主任严跃进说，应该从公众的角度来考虑社区的经营收入。一些业主担心营业收入会被挪用，所以关键是要弄清楚收支情况。因为有营业收入，所以可以反映在社区管理的第二年。例如，为社区假日活动提供一些财政支持。

用机制捆住物业管理的钱袋。

相当可观的经营收支反映了社区基层治理的重大问题。专家认为，要管理好这个账户，就必须建立一个规范、高效的管理和监督机制。

对此，各地都在积极探索。17日，广州市人民代表大会常务委员会审议了《广州市物业管理条例(草案)》，用专门章节对业主互助基金进行了规范，并在管理、使用、宣传、监督等方面提出了具体要求。

今年7月，杭州市出台了《杭州市物业管理收支信息公示试点工作方案》，要求业主委员会和物业服务企业录入月度物业管理收支项目、金额、汇总等。进入杭州市住房和房屋管理局信息平台。经实名认证后，业主可通过信息平台查询其物业管理区域的经营收支情况。

关于住宅小区营业收入的使用，张涛表示，根据《物权法》的规定，维修资金的使用要求业主总数与物业面积达到三分之二的约定比例，但消防、电梯、渗水等六个危及房屋使用和人身财产安全的区域不受限制。然而，使用物业的营业收入门槛只有一半，这比维修基金更可行。

为此，杭州市在业主委员会相关工作制度(试行)中明确，原则上应将物业管理收入的50%以上用于公共部位和共用设备的物业专项维修资金的维护、更新、更新或补充。这在最大程度上限制了行业委员会或物业直接向业主的钱，从而影响了社区的后续运作和其他问题。

广州市在制定相关规定时，也在引导业主将经营收入用于维修。同时，积极探索与商业保险的合作，帮助社区建立以市场为导向的保障措施。只要业主投票，运营收入的使用就没有限制。面对长期的社区维护，在使用业主的共同基金时应该更加小心。张涛说。

来源：广州新闻直播