艰难一年 | 中国金茂：起点广渠门15号

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

你是哪家公司的意见指数？

小公司。

这一对话出现在2009年，也是中国金茂在房地产行业崭露头角的一年。

九年前的夏天，房星房地产(中国)有限公司(2015年更名为中国金茂)经过97轮竞标和22张标语牌，成功击败万科、soho中国、中远、保利等企业，以40.6亿元的价格赢得北京广渠门15号地块。

当时，房型地产在业内仍是一个陌生的名字，以至于参与拍卖的soho中国董事长潘石屹面对坐在后排的陌生面孔打招呼:你是哪家公司的？

这家自称是小公司的房地产公司，以广渠门15号为起点，花了9年时间，跨越了房地产行业1000亿元的门槛。

必须说，2018年是中国金茂寻求升级和转型的一年。从北外滩的布局到城市发展业务的发展，从一、二线到连续的高端路线，都有从小到大的发展愿望。

高端路线图

开发商叫嚣着不降，房子不能卖，金茂也不能不受影响。

2018年10月，厦门金茂悦的广告海报在网上流传。在红色的大背景上，25000元/平方米的金色字体非常醒目。

重要的是，2017年9月，中国金茂以20.91亿元的总价格赢得了厦门金茂悦所在的地块，建筑面积为71000平方米，相当于29000元/平方米的底价。

征地价格比项目开盘价高25000元/平方米。一时间，厦门金茂悦特价销售的消息传遍了整个市场。

然而，尽管有特价销售的消息，从平均售价来看，中国金茂仍处于行业前列。数据显示，2018年11月1日，金茂在中国的平均售价为28800元/平方米。

根据意见指数的初步统计，2018年上半年，中国金茂在房地产企业中排名第一，平均售价为3.41万元/平方米，而行业领头羊万科和恒大在2018年上半年的平均售价分别为1.5万元/平方米和1.05万元/平方米。

数据显示，截至2018年12月28日，中国金茂在北京共销售住宅项目638个，面积101400平方米，平均销售价格65100元/平方米，销售金额66.03亿元，比2017年的467套增加171套，销售金额比2017年的44.42亿元增加21.61亿元。

对此，一些市场参与者提到，金茂在中国的平均售价一直比较高，这与其高端产品的定位有很大关系。毕竟，从征地开始，金茂的起跑线就已经比别人高了。

此前，一些与金茂关系密切的中国人告诉视点房地产新媒体，北上广在金茂仍有很大的表现。随着北京和上海项目在今年上半年获得预售证书，这也是它们在2018年开局良好的原因。

然而，正如硬币的两面一样，在不断增长的销售数据背后，金茂高端项目也难以获得证书。

自2018年以来，全国房地产市场进入了强化调控阶段，高端住宅项目在获得预售证书方面也受到严格控制。许多高端项目的预售价格已经降低了10%-20%，单价越高，越难获得批准。

拿到预售证书越来越难了。如何保证供应不被切断，如何实现可持续发展，仍然是中国金茂需要考虑的问题，金茂专注于高端住宅项目。

小型住宅企业的几千亿个秘密

2018年，在限购、限贷、限价、限售、限商的背景下，中国金茂没有成为公众人物。

根据意见指数统计，截至2018年12月29日，中国金茂实现销售总额约1280亿元，实现年度目标1200亿元。从金茂近年在中国的销售数据来看，该公司在头两年已经呈现出加速发展的态势。

根据意见指数统计，2014年，中国金茂实现合同销售额215.03亿元，同比增长51.44%。接下来的2015年、2016年和2017年，金茂分别实现合同销售额301.02亿元、485.16亿元和693.00亿元，同比分别增长39.99%。

2018年，金茂在中国的运行速度不断加快。截至6月30日的6个月中，金茂实现合同销售额717.62亿元，同比增长24.62亿元，同比增长197.67%，同比增长241.08亿元。

在房地产的寒冬下，中国金茂的成绩单背后显现的是其国有背景的勇气。一些内部人士这么说。

在中央企业中化集团的支持下，中国金茂在土地收购和融资方面拥有巨大优势。中国金茂还表示，将在2017年保持征地速度。在2018年中期业绩会议上，中国金茂透露，今年7月，它在全国20个热点城市收购了29个高质量项目，总面积达541万平方米。

从7月份征地投资比例来看，上海、天津和无锡是中国金茂征地金额排名前三的城市。此外，成都、Xi、佛山、杭州和武汉也是金茂的布局重点。可以发现，中国金茂的布局战略不是要主导某个地区或城市，而是要将布局分散到一线和核心二线城市。

业内人士提到，均衡布局是房企分散风险的有效途径，也是房企历久弥新的有效途径。

从月销售额来看，中国金茂在年初延续了2017年底的速度，2018年第一个月的签约销售额为166.52亿元，为去年11月份的最高值。

与往年相比，金茂2018年的月销售额处于较高水平。继6月份创下149.67亿元的第二高销售额之后，今年下半年的销售额在70亿至80亿元之间。

一级土地棉袄开发

同样，在房地产冬天到来之前，中国金茂为自己找到了一件新棉袄。

纵观《中国金茂财务报告》，大部分收入不仅仅是房地产开发，还有城市开发。2018年上半年，公司实现总收入219.37亿元，其中城市和房地产开发收入195.05亿元，占总收入的89%。

自2015年正式更名为中国金茂以来，公司已经明确了城市运营商的战略定位。

城市开发和销售，即一级土地开发和销售，通过与政府合作支付一级开发的费用，并在后期土地出让后按比例与政府分享。

一些分析师告诉视点房地产新媒体，一级土地开发是金茂继高端产品之后的又一个业绩增长点。

据视点指数统计，自2014年以来，中国金茂已售出南京青龙山国际生态新城和长沙美西湖国际新城两个一级开发项目的24块地块，金额为306.75亿元。

从上表可以看出，2017年是金茂在中国一流发展的亮点。仅12月份，南京青龙山国际生态新城和长沙美西湖国际新城两个一级开发项目就有5笔土地交易，为中国金茂增加销售额72.69亿元；全年贡献113.09亿元。

2018年，中国金茂继续在城市发展项目中发挥实力。上半年，共签署了张家港高新区智慧科技城、苏州、奉化宁南新城、宁波、广州生命科学城、青岛即墨国际城、青岛西海岸新区创新科技城、三亚南帆科技城等六个城市运营项目。其中，苏州张家港高新区智慧科技城建筑面积450万平方米，青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米。

在2018年中期业绩会议上，中国金茂甚至提到，未来五年城市运营项目的比例将达到60%。

截至2018年11月30日的11个月中，中国金茂在9月份仅出售了长沙梅溪湖一级开发项目的3块土地，销售额为30.6亿元。

商业地产故事

谈到中国金茂的商业地图，我不得不提到年初上演的中国金茂和上海港集团的故事。

1月14日，中国金茂宣布，公司全资子公司长沙荣茂企业管理有限公司以28.58亿元的总价款，获得上海国际港口(集团)有限公司持有的上海银辉房地产开发有限公司和上海国际航运服务中心开发有限公司50%的股权。

交易完成后，中国金茂将全资拥有银辉公司和航运公司，而上海港集团将不再持有上述两家公司的股权。

事实上，中国金茂和上海港务集团的故事应该在十四年前就已经讲过了。

2004年，金茂与上海港务集团共同获得上海惠山码头西块；2007年，双方再次联手拿下惠山码头东区，2008年又拿下惠山码头中区。

2012年，上海金茂财团以56.8亿元的总价中标上海北外滩海门路55号地块，打破了当时上海乃至全国最高地价纪录。

此后，两家公司共同成立了三家子公司，即上海星外滩开发建设有限公司、银辉公司和航运公司。其中，兴外滩负责建设海门路55号，公司负责建设惠山码头西座，航运公司负责惠山码头东座和中座。

时间到了2017年，故事变了。10月，中国金茂宣布将出售星空联盟、银辉公司和国航公司50%的股权；11月，上海港集团还打包出售了其在国航和银辉公司50%的股份，在上海联合产权交易所上市。

但是，在发生逆转后，金茂表示将不再考虑出售国航和银辉公司50%的股权，同时表示不会放弃上述两家子公司另外50%股权的法定优先购买权。

2017年12月26日，上海港以59.98亿元的价格从金茂手中获得了外滩50%的股权。2018年1月12日，金茂还收购了银辉公司和海运公司50%的股权，上海与中国金茂长达14年的合作宣告结束。

在这方面，当时有业内人士提到，金茂集团整体收购惠山码头项目后，项目的价值有了一定程度的提升，无论从持有量还是整体销售来看，都是相当可观的收益。毕竟，惠山码头项目所在的北外滩的写字楼租金水平近年来有了很大的提高，北外滩的租金在十年间增长了92%。

事实上，在金茂在中国的商业版图上，不仅有写字楼出租，还有已经上市的相对成熟的金茂酒店。

2018年上半年，金茂酒店经营管理收入10.37亿元，酒店经营毛利率为51%，与2017年基本持平。

值得一提的是，中国金茂在其财务报告中称，2018年，公司大胆尝试将酒店经营模式从委托经营转变为特许经营。

据视点房地产新媒体报道，以上酒店运营模式的转变主要针对丽江君悦酒店。特许经营不同于委托管理模式，委托管理模式通常不是由品牌方直接管理，而是由业主建立酒店管理并获得相关授权，酒店品牌方只需要提供商标、品牌、管理制度、培训等。

原始报道|用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道；洞察全局，综合分析，运用材料和数据，还原真相。？

来源：广州新闻直播