解局 | 雅居乐二代的景业名邦要IPO

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观点房地产网在这滚滚的上市浪潮中，最新一家向香港联合交易所提交主板上市申请材料的房地产企业是叶静明邦集团控股有限公司。

这是一家成立仅6年的年轻房地产企业。

其执行董事兼董事长和最终实际控制人是陈思明。他是敏捷董事会副主席陈卓贤的长子。作为敏捷集团房地产的第二代，像他的堂兄陈思璇一样，他走上了创业之路，并试图找到另一条路。

陈卓林的长子陈思璇于2016年创建了阿特拉斯·阿特拉斯。第一个项目位于广州珠江新城敏捷中心。陈思明更加低调和神秘，网上关于他的信息也很少。

根据招股说明书，陈思明今年30岁，他的已婚配偶是沈永贤。2011年7月，陈思明从澳大利亚格里菲斯大学获得了商业学士学位(主修金融)。两年后，他创立了叶静控股公司，叶静明邦的前身。

世代援助

据视点地产新媒体查询公告，叶静明邦以房地产开发为主营业务，涉及酒店运营、物业投资和物业管理。

就主要商业模式而言，该公司定位为生态和人文房地产开发商，主要针对改善住房、第二套住房或度假住房的买家。因此，该项目喜欢选择周围的城市和一些景点来土地。截至报告期末(2019年3月31日)，其业务范围涵盖广东省、海南省、云南省和湖南省。

2014年，叶静明邦通过收购广州益农实业有限公司，在从化区收购了一块土地，并开发了第一个住宅项目叶静丽都..同年，叶静明邦将其房地产开发业务拓展至海南，开发了叶静清水湾3号；2018年，它扩展到云南省和湖南省。

从外界来看，明邦被认为是敏捷陈家的后花园。这是有道理的。只要看看这份540页的招股说明书，我们就能发现许多痕迹。

首先，介绍了陈思明建立叶静控股公司的初始资金是由他的家庭资源提供的。

同时，叶静明邦的董事和高级管理人员大多来自敏捷集团。如公司执行董事、副董事长刘华西，曾任敏捷集团副总裁、广东省敏捷公益基金会主席；财务中心执行董事兼总经理魏妙昌，原敏捷财务经理、审计监督中心经理。

谭宇星，叶静明邦副总裁，负责管理成本中心、运营中心和云南分公司，原敏捷副总裁秘书兼助理；副总裁，负责管理设计中心和海南分公司的兰，曾任敏捷设计部经理，负责设计管理的技术指导和设计部的日常管理。

其他执行董事如郑凯琳·魏宏、薛双友和吴心平也有敏捷的经验。

另一方面，数据显示，2016年6月，叶静明邦通过收购广州番禺区的广州卓思道酒店，启动了酒店运营业务。广州卓思道酒店，原广州雅居乐酒店，位于番禺区南村镇广州雅居乐花园。

2018年6月，叶静明邦祥诚国家发展有限公司(陈卓贤全资拥有的公司)以6亿港元的价格出售了香港彭州的一块土地。2014年，陈思明以2100万港元的价格中标。当时，敏捷表示，这块土地是陈思明私人投资的，与上市公司无关。

此外，叶静明邦在mainland China的主要营业地点和总部也是从广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用的..具体来说，位于番禺区南村镇关静路198号的叶静明邦大厦的建筑面积约为5208.6平方米，用于商业办公和商铺。

40%毛利

只有著名的叶静自几年前成立以来没有迅速发展。根据招股说明书，公司2016年至2018年的收入分别为6.4亿元人民币、8.38亿元人民币和13.39亿元人民币。

其中，房地产开发贡献占集团收入的90%以上，分别达到6.24亿元、7.83亿元和12.46亿元，每年分别占97.5%、93.4%和93.7%。房地产开发收入来自广州叶静丽都一期和海南陵水叶静清水湾一至三期的销售。

因此，外界不必感到意外的是，2018年叶静明邦的毛利率达到了38.6%(仅按房地产开发和销售计算的毛利率就更高，高达40.4%)。在头两年，其毛利率从25.7%上升到32.2%。

这是由于土地成本低。叶静明邦表示，该公司主要通过参与公开招标、拍卖和上市进行销售；股权收购；收购旧厂房进行改造；通过集体经济组织资产管理平台招标，与集体经济组织签订土地使用权出让协议，获得集体所有建设用地的开发权，以增加土壤储量。

叶静丽都、叶静清水湾三号一期至三期开发用地以收购方式取得，成本相对较低。收购对价为:叶静杜愚1.39亿元；叶静清水湾三号，一期至三期，7000万元。

视点房地产新媒体了解到，2016年至2018年，叶静明邦的土地成本(包含在综合全面收益表的销售成本中)分别为1.22亿元、1.19亿元和1.9亿元，分别占同期出售房产总成本的26.4%、23.9%和25.6%，处于行业内较低水平。

其次，交付物业的售价逐年上升。其中，2016年叶静丽都的平均售价为6674元/平方米。两年后，它涨到了8385元/平方米；叶静清水湾三号一期平均售价2016年为17，900元/平方米，2018年为24，900元/平方米。

叶静清水湾三号二期2016年平均售价为21600元/平方米，2018年为30900元/平方米。第三期于2018年首次进场，平均售价17200元/平方米，一次交付面积62100平方米(超过叶静清水湾三号项目近三年各期交付的总面积)。

土壤储存和未来

截至2019年3月31日，叶静明邦拥有30个物业项目，总建筑面积约300万平方米。

包括约10万平方米的可出售或出租的已竣工物业；约600，000平方米的物业正在开发中；以及约230万平方米的地产，以供未来开发。即6个已完成项目、6个在建项目和18个待开发项目。

然而，略显羞涩的土地储备显然没有限制陈思明对集团多元化发展的想象。

在商业地产方面，叶静明邦正计划在广东肇庆成立肇庆国际科技创新中心。该项目计划发展成为一个拥有技术和创新孵化器、办公楼和住宅物业的综合体。

海南岭澳叶静健康谷项目表示，该项目将作为一个住宅项目，以休闲、度假和养生为理念。叶静明邦认为这是发展特殊住房项目的重要一步。

此外，叶静明邦还计划开辟另一条战线，推出满足首次购房者需求的住宅物业，包括广州南沙的叶静东周豪苑(2018年4月开始预售，预计2019年6月完工)、广东清远的叶静永景苑(分三期开发，第一期于2019年1月预售)和湖南株洲的叶静山湖湾(分四期开发，第一期于2019年完工)

至于未来的扩张方向，叶静明邦表示，将战略性地向番禺、广州白云区和肇庆等几个新地点扩张。

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来源：广州新闻直播