观点指数 | 五月养老地产市场报告：万亿喧嚣

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观点指数2013年，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，启动了养老服务业六年的发展。今年也被称为老年护理的第一年。从那以后，一些数据表明，仅在中央政府和部委一级就发布了130多份养老金文件，从零开始实现了养老金政策框架和养老金服务体系的进程。

到2019年的时候了，养老金行业将继续利用吸引新企业和资本的优势。无论是房企、保险基金、医疗机构还是其他主体，养老行业都可以说是一个资源共享、期待已久的蓝海市场。

空的供需缺口很大，数万亿产业的规模需要被撼动

根据中国社会科学院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》，预计到2030年，中国养老产业市场规模将达到13万亿元。根据中国老龄科学研究中心的计算，到2050年，中国老龄产业产值将超过100万亿元，占当时国内生产总值的三分之一以上。

2018年，房地产业产值将达到5.98万亿元，占国内生产总值的6.64%。相比之下，养老金行业确实是一个充满潜力的领域。

然而，根据实际数据，要动摇的输出值仍然是一个力臂。根据民政部的数据，从2018年第一季度到2019年第一季度，老年人和残疾人服务机构的数量从2018年第四季度的高峰29，792个下降到2019年第一季度的29，272个。在此之前，这个数字每季度都在增加。

同样，老年人和残疾人的床位数量也相应减少，2019年第一季度为388.5万张，比2018年第四季度的最高水平减少了43，000张。

2018年，民政部的统计数据存在一些差异，养老服务没有与残疾人服务分开，因此数据中可能存在一些错误。然而，根据往年数据，各类养老床位(包括社区养老服务机构)确实呈现出同比增长缓慢下降的趋势。

从2013年到2015年，同比增长率超过11%。2013年是养老的第一年，行业热情高涨，各类老年病床同比增长率高达13.9%。2017年，这一数字仅为2%，增长率大幅下降。

从更具体的数字来看，在各类养老服务机构中，社区养老处于前列，这与我国传统的居家养老理念有关。

相比之下，2015年社区养老服务机构和设施的数量仍低于养老服务机构，2015年后开始超过。其中，2016年，前者的数量为3.5万个，而养老服务机构的数量为2.9万个，仅比上年略有增加10万个。此后，2017年，差距逐渐扩大，社区养老服务机构和设施比养老服务机构多14，000个。

具体到每千名老年人拥有老年病床的指标，民政部的数据显示，2015年，每千名老年人拥有老年病床的数量从2011年的7.3张飙升至30.3张，首次超过30张。2017年，这一数字降至30.9，比上年下降0.7。

这里需要结合的背景是，2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设第十二个五年规划》，其指导原则是9073: 90%的老年人在社会服务机构的帮助下通过家庭护理照顾老年人，7%的老年人通过购买社区护理服务照顾老年人，3%的老年人留在养老服务机构集中养老。此后，各大城市开始大力发展养老事业，希望实现1000人拥有30张床位的目标。

从供给的角度来看，2016年和2017年，每1，000名老年人的老年病床数量增长越来越慢，表明现有的老年差距正在扩大，供需不匹配现象正在加剧。

回到需求方面，2018年，65岁以上人口将达到1.68亿，占总人口的11.94%。如果年龄组扩大，60岁以上人口的比例在2018年达到17.88%，接近2.5亿人。根据联合国公布的老龄化标准，如果60岁以上的老年人占总人口的10%，或者65岁的老年人占总人口的7%，那么一个地区就被认为已经进入老龄化社会。

毫无疑问，中国的老龄化进程在未来将会加速，这将会产生巨大的养老需求。

在跨境合作中，盈利模式仍有待检验

近年来，为老年人提供安全感的命题所构建的行业前景吸引了与产业链相关的企业，如房地产、保险、医疗保健、医疗保健、设备、互联网和大健康。从2019年1月至5月，这一竞争浪潮持续不断，跨境合作持续不断。

其中，1月份，兰德莎绿色集团与日本船舶集团在养老服务和房地产领域进行了合作。施琅的养老业务名为常青藤联盟，成立于2013年，专注于附近的养老服务模式，即家庭、社区和机构三位一体。目前，所提供的养老服务包括日托、临时护理、机构护理和老年护理，并已进入北京、上海、杭州、苏州和成都等许多城市。

然而，在施琅的财务报表中没有关于养老金业务的财务数据的痕迹。唯一的声明是相关业务，如长期租赁公寓、养老服务、物业管理、设计等。，在这一年中不断探索并取得了很大进展。可以肯定的是，这一进展暂时与利润无关。

在2019年3月的业绩会议上，施琅董事会主席田明透露，他将剥离非房地产业务，包括物业管理、长期租赁、养老金和设计。以其他形式剥离无利可图的业务，本质上是为了让施琅的业务更清晰、更专业，然后更容易被市场理解。当长期租赁、养老等业务经过一段时间的培育后能够实现盈利时，是否重返上市平台或单独上市应在当时考虑。

不盈利是目前老年房地产行业面临的一个普遍问题。因此，业内的普遍做法是依靠出售房屋来为老年人提供住房，这并没有脱离住房开发的本质。

和盛创展也采取了相关行动。今年2月，它收购了项目公司，并间接收购了广西阳朔23.7万平方米项目一半以上的股权，并计划发展养老事业。根据视点指数，项目公司在阳朔拥有4块土地，总用地面积约为23.7万平方米，其中约90%为住宅用地；约10%用于商业用途。

根据公告，开发项目为老年项目，目标公司计划分三期将目标地块开发为以住宅为主，商业(商铺)项目为辅的项目，因此主要的住宅产品也应该是老年主题。

除了房地产医疗企业的合作外，2019年前5个月，泰康人寿、阳光人寿、仁和人寿等保险企业也在推进各自的养老房地产投资项目。其中，仁和人寿保险与招商局蛇口联合成立了养老投资子公司，主要从事养老社区新建投资、参股并购、医疗保健、营养健康等养老产业投资。仁和人寿投资2.5亿元，持股比例51%；招商局蛇口投资2.4亿元，持股比例为49%。

需要注意的是，仁和人寿作为大股东，实际上并没有盈利。根据上一份年报，仁和人寿保险2018年亏损4.07亿元，较2017年亏损1.38亿元增加近一倍。

这项政策得到了重新批准，土地供应日益多样化

尽管养老地产的参与者尚未触及利润的关键，但这并不妨碍国家对养老产业的支持。

2019年5月29日，国务院常务会议部署进一步加快发展社区养老和家政服务业的措施，决定加大养老、育儿、家政等社区家庭服务业的税费优惠政策支持。

会议决定增加社区家庭服务的税收和费用优惠政策，如养老、儿童保育和家政服务。从今年6月1日起至2025年底，提供社区养老、儿童保育和家政服务的收入免征增值税，并降低至所得税应税收入的90%；为上述服务承担或提供房地产和土地的，免征契税、房产税、城市土地使用税、城市基础设施配套费、房地产登记费等6项费用。

这不是该政策第一次针对老年护理行业。2013年10月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出加快发展养老服务业，不断满足老年人对养老服务日益增长的需求。

据民政部统计，在随后的6年中，中央共出台了130多份养老文件，包括产业政策、土地政策、财政政策、人才培养政策、医疗保健政策、补贴政策、民间资本优惠政策和市场监管政策。

2019年4月16日，国务院召开国务院养老服务发展相关政策吹风会。在吹风会上，民政部副部长高小兵介绍了养老服务主体普遍反映的盈利难、融资难、用地难等突出问题，并从扩大社会资本投资的角度提出了五项政策措施。

包括进一步放宽行业准入；拓宽投融资渠道，发挥政府资金的导向作用；并实施土地税政策。将老龄土地纳入土地利用总体规划、城乡规划和年度土地利用计划，有序适度扩大土地供应。

可以预见，今年下半年将会出台越来越多的配套政策，为养老产业的发展筑起政策保护墙。

来源：广州新闻直播