原报道 | 起底新希望地产317亿销售秘密

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观点房地产网对于资本市场的投资者来说，由于定期披露公告规则的限制，上市公司的信息透明度往往较高。相反，他们看未上市企业就像在雾中，他们总是被一层隔开。

因此，当一家非上市企业在特定场合批准一封信时，它会给外界一个密切观察的窗口。提供这一窗口的最新企业是中国前首富刘永好拥有的房地产公司。

近日，四川新希望房地产开发有限公司(以下简称新希望房地产)发行的2019年公司债券情况更新反馈。公司计划发行17亿元人民币，募集资金将用于偿还三年前发行的两笔债券，扣除相关费用。

今年以来，国内融资紧张局面有所缓解，相当一部分房地产企业采用公司债券、中期票据、超短期债务等方式借新还旧，这种情况并不少见。然而，新希望地产长达150页的债券发行公告的修订版揭示的信息比债券发行本身要多得多。

它详细记录了刘家近年来房地产经营的秘密。

规模增长

观点房地产新媒体调查，虽然刘永好第一次创建新希望集团是在1982年，但直到1997年才成立了一个房地产公司。当时，正是中国城镇住房制度改革进一步深化的前夕。1998年诞生的企业还包括海伦堡、深圳地铁、幻想曲、建发、郑融、华夏幸福、金科和君发。

到目前为止，上述同年龄段的房地产企业大部分已经上市，有些企业已经成为1000亿俱乐部的成员，有些企业还在争取500亿元。房地产行业的分化已经逐渐显露出痕迹。

以新希望地产为例。2016年，公司销售额仅为145.6亿元，仅两个城市销售额超过20亿元，即温州78.3亿元和成都27.02亿元；同期，成都另一家房企蓝光受益于全国布局和上市，销售额超过301亿元，同比增长近70%。

截至2018年，新希望地产销售额达到316.63亿元，同比增长85%，近三年复合增长率约为47.45%。业绩与市场预测的400亿元仍有一定差距，增速仍略低于其他未上市或新上市的类似规模的房地产企业。例如，同期洪阳地产(473.4亿元)、德信中国(396亿元)和海伦堡(359.7亿元)的复合增长率分别为78%、135%和52%。

尽管如此，与企业自身相比，业绩的跨越式增长仍然反映了新希望地产近年来战略调整的成功。过去，该公司总裁张明贵一直强调这不是规模导向。

视点地产新媒体了解到，新希望地产近年来一直由刘永好的女儿常陆负责，管理团队得到了优化。公司在宣传时，也表示将拓展融资渠道，改善项目区域布局等。，并明确关注一线和主流二线城市。2018年3月，新希望集团将房地产业务从合并报表的范围中剥离。这种结构性调整也在一定程度上促进了房地产公司的独立性。

在上述发展战略的影响下，新希望地产于2015年以53.01亿元赢得了温州王迪，并于次年开始在江浙桂滇相继布局项目。

新希望地产的一位高管曾向视点地产的新媒体提到，新希望通常在每个城市至少做3-4个项目。这种集群和规模战略的一个表现是，2018年第一季度，新希望地产以约5个项目进入杭州，以4个项目进入重庆。

根据新希望地产披露的数据，从2016年到2018年，新增土地数量从5个增加到20个，新增土地储备也呈现出惊人的增长。这些项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州、温州、杭州、宁波、温州等二三线城市。

另一个数据也可以让我们一窥新希望房地产的发展速度:从2016年到2018年，公司合并报表中包含了39家子公司、61家子公司和79家子公司，相当于平均每年新增20家子公司。

合作和营业额

从股权建筑面积的角度来看，我们会发现另一种情况。近三年来，土地价格普遍上涨，新希望地产新增土地储备单价从不到8000元上涨到11000元以上；同期，公司新增土地储备利息面积由81.95%下降至40%以下。受此影响，公司总土地储备权的比例从86%下降到62.75%。

这是新希望地产快速发展的重要模式之一。过去，刘氏家族更倾向于独立发展，但现在它已经调整为合作或采取并购来刺激空更大的扩张空间。

观点地产新媒体了解到，新希望地产的合作伙伴包括华润置地、法华、万科、卓悦、中铁建设、德国商业等。最新消息是，根据今年5月的工商信息，新希望已涉足成都金牛区的商住区，两个月前被尚德地产以17.2亿元赢得，持有50%的股份。

与此同时，新希望房地产由于失去控制，将其会计核算改为合资企业法，并投资于其他公司。三年来，长期股权投资余额分别为1.08亿元、6.19亿元和18.96亿元，增幅较大，反映了合作模式带来的会计影响。

随着投资布局的加快，项目本身的周转率也加快了。数据显示，新希望地产2016-2018年的存货周转率分别为0.19、0.14和0.31；随着土地收购的增加，公司2018年的存货为359.06亿元，同比仅增长2.4%，表明房地产项目的流动性变强。

新希望地产还提到，公司主要注重住宅滚动开发和轻资产战略模式，降低商业资产持有比例；根据市场情况调整建设步伐，提高库存降解率。

新进入的二、三线城市逐渐为新希望地产的销售业绩做出了贡献。根据视点地产与新媒体的比较，2018年公司在南宁、昆明、宁波、杭州、温州等城市取得了可观的增长，其中在长三角城市的累计销售额近234亿元，约占公司总销售额的74%。

在上述城市中，温州、宁波和杭州的平均售价较高，前两个城市的平均售价超过2万元/平方米，几乎是成都的两倍。这种高房价高回报的投资是近两年的主要方向。

需要指出的是，高成交量对新希望地产的土地储备构成了巨大挑战。虽然公司2018年新增土壤储量达到316.35万平方米，但期末土壤总储量仅为691.75万平方米，与同规模企业相比并不占优势。海伦伯格透露，截至2019年1月，公司土地储备总量约为2370万平方米。

根据去年的销售面积(187.76万平方米)，新希望地产的土壤储备只能在3.68年内开发。

考虑到长三角地区房价和土地储备的相对短缺，不难理解新希望地产自2019年以来的征地行为。观点房地产新媒体有不完全统计。今年，新希望地产在温州、南京、杭州、大连和其他城市高价收购了土地。3月底，该公司以53.2亿元的最高价格首次进入江苏省会城市南京市麦高桥大厦。

还款和减债

根据新希望地产的声明，公司已经形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场和总部工业园的完整产品线，以及房地产开发、商业运营和物业管理的多元化发展。

然而，像其他传统开发商一样，房地产销售仍然是其最大的业务。数据显示，2016年至2018年，新希望地产的收入分别为51.57亿元、60.69亿元和152.43亿元，其中房地产销售额分别占86.21%、86.05%和93.92%，且比例逐渐上升。

同时，由于项目大多集中在二、三线城市，2018年新希望地产毛利率下降(27.81%)，净利润率也下降至11.93%，反映行业快速发展阶段已经结束。虽然酒店运营(70.16%)和物业租赁毛利率(99.32%)远远高于房地产销售(26.83%)，但由于结算规模的原因，这种情况并未得到扭转。

由于许多项目正在建设中，截至2018年底，新希望地产收到预付款182.98亿元，同比增长23.39%，在一定程度上保证了公司未来收入的快速增长。

新希望地产也对风险提出了警告，称公司正在建设的项目在未来三年需要投入大量资金，这将对公司的资本流动产生一定压力。数据显示，公司2016-2018年经营活动产生的净现金流量分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，主要是由于房地产开发业务的扩张和征地等项目开发成本的大幅增加。

2018年，新希望房地产融资活动产生的净现金流为112.03亿元，同比增长28%；期末，公司使用的银行授信额度为112.55亿元，未使用的授信余额为124.25亿元。可以大致假设，银行贷款仍然是公司的主要融资渠道。

但是，在传统的借贷-购买土地-出售盖楼房屋的模式链下，新希望地产的负债率仍然保持在一个相对健康的水平，这一方面反映了公司的审慎和谨慎的策略，另一方面也可能反映出销售回报在一定程度上缓解了公司的资金短缺。

视点地产新媒体了解到，截至2018年底，新希望地产的短期贷款和一年内到期的非流动负债总额约为46.8亿元，货币资金约为118.29亿元，为近三年来的最高水平，短期债务偿还压力远低于2017年。在同一时期；去年公司新增贷款集中在长期类，优化债务结构的意图明显。

尽管新希望地产表示将继续拓展融资渠道，至少在国内房地产企业经常寻求的企业债券渠道，但该公司的行动相对缓慢。

视点地产新媒体了解到，截至今年5月，新希望地产发行的公司债券累计余额只有17亿元，而公司目前申请发行的17亿元新公司债券正是为了偿还这部分债券。表明将采用固定利率法锁定较低的债券利率，有利于公司锁定融资成本。

截至2018年底，新希望房地产的计息负债余额为262.67亿元，公司本期利息支出为18.76亿元，利息成本约为7.14%。

来源：广州新闻直播