解局 | 朗诗“剥离”朗诗

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观点房地产网对于房地产企业来说，长期出租的公寓可能就像一块外表漂亮但外表不健康的蛋糕，看起来有很大的发展潜力，受到政策和资金的青睐，但真正的利润问题却让房地产企业承受着不赚钱甚至亏损的残酷后果。

5月14日，施琅绿色集团有限公司宣布，其间接全资子公司最近与控股股东施琅集团签署了五项协议，剥离长期租赁公寓业务和非房地产业务，包括向控股集团提供物业管理、建筑设计和景观美化。

根据公告，剥离后，上市公司的净收益预计约为9.81亿元，税前总收入约为6180万元。净收益用于投资公司的主要房地产业务，并作为一般营运资本。

同时，施琅表示，通过剥离长期处于亏损阶段的出租公寓业务、物业管理、建筑设计、园林绿化等非房地产业务，将有助于提高公司的盈利能力，使其成为一家业务清晰的专业绿色房地产公司，提升股东价值。

事实上，在借壳登陆香港资本市场6年后，施琅股价的变化与其公司规模一样缓慢。据视点房地产新媒体报道，截至5月14日，施琅以每股0.92港元收盘。

施琅董事长田明曾表示，他希望通过剥离非房地产业务来降低与资本市场的沟通成本。上市六年后，田明试图改变施琅的低估值。

被剥夺的施琅

公告显示，施琅的剥离涉及五项交易协议，涉及五项业务，包括长期租赁公寓、物业管理、设计咨询、生活服务和景观设计。

在近10亿笔销售交易中，长期租赁公寓业务所占比例最大。

根据公告，施琅集团将以总价值约8.99亿元的价格收购上海余浪、南京朗明和上海施琅投资，其中包括2.71亿元的股价和约6.28亿元的债务。

上述公司主要负责处理郎世玉的长期租赁公寓品牌郎世玉。出售后，上市公司将获得2712万元的税前收入。

此外，施琅集团将分别以2677万元、4254万元、573万元和669万元的价格收购建筑设计、物业管理、生活服务和景观设计业务公司。

事实上，剥离非房地产业务一直是施琅的先兆。公司在2018年度报告中明确表示，计划在投资期内制定剥离非房地产创新业务的计划，并分阶段实施。

施琅解释说，处于潜伏期的创新业务压低了集团的年利润，并在一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非房地产业务后，公司的利润率、总资产回报率和净资产回报率有望逐年进一步提高，这将有助于市场充分了解公司的盈利能力。

据视点房地产新媒体报道，自2016年底长期租赁公寓业务启动以来，郎世玉的规模发展并不缓慢，但亏损也在逐年扩大。

数据显示，2017年，施琅赢得了1.5万套住房，分布在中国主要的一、二线城市；在2018年，它达到了4万多，在过去的两年里，这项业务给上市公司带来了2.34亿元的总损失。

其中，2017年，长期租赁公寓损失4417万元，到2018年，损失进一步扩大到1.9亿元，同比增长330%。田明预测，长期租赁公寓在2019年和2020年也将遭受损失，而且随着规模的扩大，损失将逐年增加。

相比之下，2018年，施琅实现收入75.6亿元，净利润14.4亿元。如果剔除长期租赁公寓的损失，其净利润可达16.3亿元，净利率将提高2.5个百分点，至21.5%。

因此，剥离亏损业务显然可以优化上市公司的财务报表。

剥离上市平台并不影响田明对长期租赁公寓的持续乐观。据施琅内部人士透露，施琅控股集团进一步培育和发展了长期租赁公寓等业务，资本支出持续。

然而，在竞争日益激烈的长期租赁公寓市场，郎世玉的未来发展仍然充满不确定性。

转型与市场价值问题

值得一提的是，就在一年前，施琅刚刚宣布更名，并加入了房地产多元化大军。

2018年1月16日，施琅绿色地产宣布正式更名为施琅绿色集团有限公司，当时田明还表示，施琅的垂直多元化业务不能再安装在单一房地产上，现在我们已经发展了多元化业务，包括长期租赁公寓、养老服务和房地产金融。

在房企转型和多元化经营发展的浪潮中，施琅的多元化经营如火如荼，但由于没有找到盈利模式，成为企业的负担。

2018年，房地产行业面临融资、政策等诸多挑战。万科提出了趋同和集中，多元化逐渐证明并不适合所有的房企。阳光城的首席执行官吴建斌也认为，大公司有多余的能力来开展新业务，而小公司应该关注规模。

与此同时，随着近年来房企对规模的强烈追求，专注于轻资产、小盘股交易模式的施琅略微保守，规模逐渐落后。

数据显示，2015年至2018年，施琅实现销售额分别为141亿元、283亿元、320.53亿元和381.49亿元，其中施琅2018年合同销售利率约为30%。

然而，与此同时，2018年施琅的净负债率为39.8%，远低于大多数国内企业，同比下降4.3%。

尽管空有一定的影响力，但不愿冒险的田明仍未透露太多收购土地的意愿。只有当市场相对低迷时，施琅才有更多机会通过合作、并购等方式获得廉价项目和土地。

规模增长有限，可持续发展的土地储备不多，受多种经营的影响，资本市场对施琅关注不够。经过近六年的上市，施琅的股价已经很长时间没有上涨了。

施琅在2018年年度报告中也提到了这种困惑

多年来，本集团的市值并未获得资本市场的认可。施琅不仅拥有差异化产品、开发服务收入、美国房地产业务，还拥有宝贵的垂直多元化创新业务，如物业管理、长期租赁、养老和设计。然而，复杂多样的业务也使资本市场难以理解集团，沟通成本过高。

在公开场合，田明一再强调，施琅的盈利模式不同于一般的国有股。在他看来，资本市场误解了施琅，施琅的价值被低估了。

据视点房地产新媒体不完全统计，从去年4月至12月，田明也多次增持公司股份，累计增持341.2万股，持股比例从61.75%上升至71.3%，但对股价影响不大。

因此，无论是为了增加收入还是澄清公司的商业模式，施琅都希望通过资产剥离在资本市场赢得更多的认可。

然而，在红海的房地产市场上，绿色的施琅似乎总是格格不入。偏好重型资产的资本市场能否给施琅带来更高的价值，可能仍需要更多努力。

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来源：广州新闻直播