业绩会直击 | 融创孙宏斌：2019年我们会特别小心（实录）

本篇文章5779字，读完约14分钟

观点房地产网没有鸡蛋，但它是真实的，慢慢释放利润。许多投资者表示，融创的表现并不是雷鸣般的，所以他们可以安心地听老孙子的笑话。

3月26日，融创中国在香港举行了2018年年度业绩大会，这是四个人的熟悉组合。董事长兼执行董事孙宏斌，执行董事兼首席执行官王梦德，首席财务官兼首席执行官曹红玲，公司秘书兼副总裁高希出席会议。

从数据来看，融创交出了一份不错的成绩单。

根据上午披露的财务报告，融创在此期间实现合同金额4608亿元，同比增长27.3%；收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利率311.4亿元，同比增长128.5%，毛利率同比增长4.3个百分点，达到25%；股东应占利润为165.7亿英镑，同比增长50.6%。

在业绩发布会上，孙宏斌设定了5500亿元的销售目标，增幅约为20%，是国内大型住宅板块中增速较高的公司。然而，我们对市场并不乐观，我们在收购土地时应该非常小心...困扰绩效会议的仍然是管理层谨慎而安全的语气。

在坚实的优势平台上，高质量的增长被放在网站最显眼的位置。也许，经过多年的疯狂经营，融创决定放慢脚步，让自己更安全。

但外界和投资者最关心的是这个企业的规模、利润和未来。

我们在这个位置上很好

在4500亿元之后，孙宏斌将把2019年的销售目标定为5500亿元。作为支持，融创拥有大量的土地储备。

2018年，融创增加土地储备约4820万平方米，增加股权土地储备约2631万平方米。年末全国土地储备总量约为2.56亿平方米，总价值约为3.55万亿元，平均地价约为4181元/平方米，85%分布在一、二线城市。

高希现场介绍，2019年融创将新增可销售资源6062亿元，其中华北、北京、上海等101个城市可销售资源7834亿元。其中，6589亿元的可销售资源分布在一、二线城市，占84%。根据这种计算，只要去除率达到70%，就可以实现销售目标。

视点房地产新媒体获悉，碧桂园年底已签约或退市约2.4亿平方米的股权土地储备，价值约2.87亿元；截至去年年底，万科在建及规划项目总建筑面积接近1.5亿平方米；恒大的土地储备总规划建筑面积为3.03亿平方米。

因此，充足的土地储备使融创能够谨慎、冷静、客观地判断市场机会，并坚持自己的土地收购标准。

众所周知，融创在2018年底异乎寻常地在公开市场上收购土地。据悉，从2018年10月至今，融创已经收购了价值4800亿元的土地，仅从1月至今，就收购了价值3700多亿元的土地。

从去年底到今年年初，我们抓住了征地窗口，收购了大量土地，主要是在一线城市。不过，孙宏斌改变了语气，称2019年的市场并不乐观，融创在接下来的土地收购中将会谨慎小心。

他说，现在很多城市的土地市场有点热，风险也比较高。每块土地都有很多人报名，而且地价相对较高。同时，由于市场原因和政策控制，销售价格大幅上涨的可能性非常小。

除了招标、拍卖和挂牌，融创没有放弃其有利的并购。今年1月，该公司斥资125亿元人民币，接管了位于北京和上海核心区域的远洋地产项目，总面积达129.65万平方米。

我们有很多项目要谈，他们都在找我。孙宏斌透露，融创的M&A去年占了70%，有200个成功的M&A案例。

融创地产的储量非常丰富，不在于多一个项目或少一个项目。如果达不到要求，我们就放弃。王梦德补充说，今年的项目和资产都有很多机会，但必须满足融创的投资要求。

当被问及融创在行业中的排名是否应该进一步提高时，孙宏斌的回答保持不变:他不想当多年的大哥。

事实上，排名对我们来说不是很重要。我们追不上前面和后面。这个职位相当不错。

孙宏斌认为，没有规模，效益的大小是错误的，所以规模和效益都需要。然而，融创现在有一个规模，它的利益将是第一位的，在不同的阶段做不同的事情。

隐性利润

2018年，融创的销售额为4608亿元，收入为1248亿元。根据这一计算，名义结转率仅为27%。

纵向比较，融创的销售结转率在2015年为33%，2016年为23%，2017年为18%。2018年，这一比例达到了近年来的最高水平，比上年增长了近10个百分点。

横向比较，根据各房企最近发布的财务报告数据，碧桂园的股权销售为5018.8亿元，收入为3790.8亿元，结转率为75.5%；万科销售额6069.5亿元，收入2976.8亿元，结转率49.05%；恒大的销售额为5513.4亿元，收入为4662亿元，结转率更高达84.5%。

我们的结转率很正常。会后，王梦德回应了房地产新媒体的观点，称融创的结转安排处于正常状态，但由于产品比较高端，对产品交付的要求和标准也比较高，结转期限约为两年。

高希在业绩会上透露，融创已经出售而没有结转到5800亿元，这也是每次业绩会上备受关注的数据之一，因为这构成了开发商未来几年的利润想象空房。

这也让孙宏斌谈起融创的股价，坦言道:别人我不认识，但我们肯定被低估了，现在融创的基础很好。

据数据显示，碧桂园已售出未结算收入6627亿元；万科5307亿元；恒大没有向外界透露。

在负债方面，财务报告显示融创的净负债率在此期间下降了51.9%。有些人还把这一数据视为财务报告中最大的亮点，向外界展示企业的安全是重中之重。

根据财务报告，在此期间，融创的净负债与总资产比率为15.2%，其计算方法为净负债除以总资产，而净负债计算方法为总借款(包括短期和长期借款)减去现金和现金等价物(包括限制性现金)。

资本负债率为59.9%，也低于上年。数据的计算方法是净债务除以总资本；总资本计算为总股本加上净债务。

根据财务报告，融创2018年的资产负债率约为89.8%，与2017年的90.3%相近。然而，在2018年下半年，招标、拍卖和绞刑是否会给现金流带来压力是一个大问题。因为融创曾经说过，减债和去杠杆化的核心在于控制土地购买的速度。

现金流遭受损失的孙宏斌也给出了答案:控制支付周期，加快支付速度，以平衡现金流。

我们没有多元化

农业、汽车和机器人哪个更好？孙宏斌:房地产不错。

为了找到新的增长点，住宅企业正计划多元化。只有选择的道路不同。恒大在20万亿的市场中选择汽车，碧桂园选择机器人和农业，万科章鱼经过摸索选择融合和聚焦，融创收购万达文化旅游，切入10万亿的文化旅游产业。

文化旅游总是比其他旅游更可靠。毕竟，它不是完全多元化的房地产，文化旅游将反馈房地产的主要业务。一些业内人士在接受房地产新媒体采访时表示。

高希的业绩介绍表明，房地产是融创的核心业务，这将进一步强化房地产开发业务的优势，保持和提升其在行业中的领先地位。

同时，对新业务的投资将受到严格限制。他继续表示，融创的重点是提高现有房地产+板块的盈利能力，确立其竞争优势，从而将其培育成未来新的增长点。

3月25日，融创在北京召开了融创文化旅游品牌发布会，宣布融创将战略定位提升为中国家庭更美好生活的综合服务提供商。基于房地产+的四大战略是融创地产、融创服务、融创文化旅游和融创文化。

我们没有多元化，所以我们现在应该关注房地产。孙宏斌在会上明确表示，融创的探索是以房地产+为基础的，未来文化旅游和文化的收入和利润肯定会增加。融创正着眼于三年后、五年后和十年后。现在是升级和培育的时候了，这两个行业的未来价值将会非常大的释放出来。

根据财务报告，在此期间，吕雯的营业收入约为20.28亿元，资产为789.29亿元，对总收入的贡献率仍然很小。

以下是融创中国控股有限公司2018年度业绩大会的现场问答记录:

现场提问:公司如何看待今年的房地产市场？销售目标是什么？

孙宏斌:2019年，我们并不乐观。2018年上半年还不错，2018年下半年逐渐变冷，是春节期间最冷的一次。春节过后，情况有所好转，政策显示出一些放松的迹象。但是，我们认为政府政策不太可能大幅放松，房价仍然是政府的核心需求，所以我们在2019年应该谨慎。

下一步，我们可能还是会把重点放在改善市场上，把重点放在质量和质量上，所以房产税对销售的影响不是很大。

至于销售目标，基本上是5500亿元。

现场提问:在征地方面，融创的征地情况在过去半年有所改善。今年的征地计划是什么？珠江三角洲和大湾区的征地计划是什么？此外，该物业是否有分拆上市的想法？

孙宏斌:关于土地收购策略，我们去年底和今年年初收购了一些土地，主要是在一、二线城市。事实上，一、二线城市的征地窗口相当短，数量也不小。

今后我们在收购土地的时候会非常小心，主要是因为现在很多城市的土地市场都很热，所以每块土地都有很多人报名，拍卖的土地价格也比较高。

根据我们的判断，由于市场原因和政策调控原因，售价大幅上涨的可能性相对较小，所以我们在拿地时仍然非常谨慎。如果有好机会，我们会坚决抓住；如果没有好机会，忘记它，放弃。

王梦德:关于服务团队，我们的服务团队还是很有竞争力的。下半年合同管理面积将超过1亿平方米，未来还将继续增长。

我们对服务团队的要求是不断与业主的社区服务竞争。现在我们的客户满意度已经达到90分，我们将在下一步继续提高。

在负债率方面，融创集团自上市以来增长迅速，而我们将在未来两三年和三五年内保持稳定增长。

从去年到未来几年，我们的财务指标、利润和经营现金流将继续公布，负债率将继续下降。我认为这是我们非常肯定的事情。

现场提问:管理层对未来三年房地产市场的趋势有何看法？目前，85%以上的土地储备价值在一、二线城市。你认为未来三年土地储备与市场如何匹配？孙今年对市场始终保持着谨慎和保守的态度。公司未来的目标是多元化发展吗？

孙宏斌:没有，因为我们对这个行业特别乐观。可以肯定的是，浓度正在增加。15万亿元的规模已经很大了。

此外，下一步生产改良型高端产品的公司仍然非常便宜。因为下一步改进的需求会越来越大，我们对这个行业还是很乐观的。

我刚才说过，2019年我们会特别小心，因为销量大幅下降的可能性很小，但售价大幅上涨的可能性也很小。因此，当我们说“小心”时，我们在购买土地时应该小心。我们目前的土地储备也很充足，政府批准多少我们就卖多少。我们不应该总是在房价上涨时考虑出售，这是非常危险的。

至于文化旅游业务和文化业务，这些业务都是长期的。我们希望逐步培育它，使它在五年和十年内有一个特别好的规模，但现在我们主要需要做好房地产业务。空在这方面的产业仍然很大，尤其是在一线城市和二线城市，将会有一个漫长的人口聚集过程。

现场提问:近年来，华南地区对销售的贡献有了很大的进步。该公司在华南市场的下一步计划是什么？

王梦德:融创在华南的发展很好，项目和布局都在九个核心城市。我相信华南地区在未来仍会有很大的发展，华南地区也是我们关注的焦点。

但是，在华南地区，特别是广东，我们的布局时间很短，第一批进入市场的房地产企业的时间也比我们长，所以我相信空的空间在未来会有一个比较大的增长。

现场提问:碧桂园的回报净利润是融创的两倍，但市值只有融创的1.5倍。请问孙宏斌先生，你认为碧桂园的股票被低估了还是融创的股票被高估了？另外，分红总额占净利润的22%，在同规模的房企中应该相对较高。你怎么想呢?

孙宏斌:我不太关注股价。人们通常看着我们，但我们不看别人。我不认识其他人，我们一定被低估了，我们现在的基础很好。我不太关注我们自己的股票，其他人也不太关注，但我们肯定被低估了。

王梦德:在分红方面，融创的分红近年来稳步增长，分红的比例和绝对金额都在稳步增长。我相信，这种股息绝对值的稳步增长在未来仍将保持，股息是一个长期、持续、稳定的增长方向。

对融创而言，未来，包括我们的岁月，将继续释放利润。如前所述，在下一个快速增长阶段，我们应该快速增加公司的净资产，不断优化我们的整体财务结构，这是我们现阶段的要求和方向。

现场提问:我想问孙先生，你更看重规模还是效率？更强调专业化还是多样化？另外，现在我们的排名已经进入了前五，你有没有意识进入前三或者哪天去竞选老板？

孙宏斌:我们很多年都不想成为第一。

就规模和效益而言，它必须是好的，但没有规模，效益的大小是错误的，所以我们需要规模和效益。现在我们有了规模，利益成为第一优先，所以我们在不同的阶段做不同的事情。

我们不是多元化的，我们基本上是房地产，我们做文化旅游和文化，所有这些都是房地产+模式。

我认为主营业务仍然非常重要，因为这个行业竞争非常激烈，而且还有空，所以我们仍然专注于做好房地产。文化旅游集团和文化集团都是根据中国消费升级的情况来做的，他们也是房地产+。我们将着眼长远，慢慢培养。我希望五年后，

事实上，要做好房地产是非常困难的，要在行业中有更好的优势是非常困难的，多元化企业成功的先例并不多。

现场提问:你对融创的排名满意吗？

孙宏斌:排名对我们来说不是很重要。我们赶不上前几个，后几个也赶不上我们。我们的处境很好。

现场提问:融创未来的布局有多种多样。在计划中，投资和杠杆降低之间是否有数据指标？

王梦德:达到这样的规模后，我们整个财务指标在未来三年内都会发布，我们的杠杆率会继续下降，这是一定的。我不认为我们整个投资业务在现阶段会影响这样的方向。

现场提问:根据今年70%的销售成本，你将来是否需要刻意控制销售成本？

王梦德:从成本和费用结构来看，我们的产品能力、成本和费用控制能力在行业中还是比较领先的，我们目前的整体费用结构还是很合理的。

当然，随着我们产品质量的不断提高和相关管理规模的增加，我们管理体系的持续改进是一件长期而持续的事情。我相信我们的成本结构和成本结构在未来会处于非常好的状态。

现场提问:我想问一下孙先生，您现在注意到了哪些房地产项目？下一步你将决定收购哪个房地产项目？今年有并购的案例吗？

孙宏斌:我不知道是哪一个，因为他们来找我，不是我。有很多，现在大家的期望还是比较高的，但是我们正在谈论的项目很多。

我们的M&A占总数的一半。此外，我们20%的M&A是通过第一和第二层次联系在一起的，而且大部分也是后天获得的。事实上，我们的M&A总量超过70%，而且这个数量会比较大。去年我们获得了200个成功案例。

现场提问:融创在海南有什么发展？你能谈谈公司在海南的下一步计划和对未来海南市场的判断吗？此外，融创一直在增加其在金科的股份。融创对金科大股东的态度是什么？

王梦德:关于金科，因为他们都是上市公司，我就不在这里谈了。

至于海南，我们对这个拥有独特资源和优势的地区非常乐观，加上国家自由贸易港的定位，我们对海南还是很乐观的。同时，我们海南的土地储备质量仍然很高，我们将继续对海南保持乐观。

现场提问:融创的年利润为165.7亿元，同比增长50.6%，但2017年的增长率为344%。增长放缓的原因是什么？

王梦德:原来的基地已经很大了。在这个行业，50%的增长率并不低。此外，我们的核心利润超过200亿，仍然非常大。

现场提问:融创的销售增长也比以前慢，未来将会多元化。那么，融创未来发展的驱动力在哪里？

高希:我们的收入仍在快速增长，复合增长率约为70%。在如此大的规模上，这一增长率在整个行业中也相对较高。

就土地储备而言，我们目前的销售额还没有结转到5800亿元左右，这仍然可以保证未来的高质量增长。

王梦德:与2017年相比，物业管理和文化旅游收入持续增长。未来，房地产开发业务将是我们的绝对核心业务，而我们目前的布局、土地储备和产品竞争力将使融创保持相对稳定的增长。

在文化旅游和文化方面，将来收入和利润肯定会增加，但我们现在看的是三年、五年、十年后的文化旅游和文化，现在是推广和培育的时候了。

我们现阶段的任务是使这两个行业成为整个竞争领域中最强的，这两个行业未来的价值释放肯定是巨大的。

现场提问:刚才提到今年我们会非常小心地征地，我们会不会在市场上捡便宜的M&A项目？

王梦德:M&A是我们近年来收购项目的主要方式。在这个过程中，去年、今年和未来的项目和资产都有许多机会，我们也在寻找许多机会。

我们对新项目有非常严格的标准。我们的土壤储备非常丰富，不是因为多了一个项目，少了一个项目。如果我们达不到要求，我们就放弃。

来源：广州新闻直播